راهکارهای حل اختلاف موجر و مستأجر درباره «عین مستاجره»

بنا به تعریف قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند» موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌کند و مورد اجاره نیز باید شرایطی را داشته باشد که با بقای آن، امکان متنفع شدن مستاجر از آن وجود داشته باشد.

کد خبر: ۷۰۲۸۴۵

تاریخ: ۲۲ خرداد ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «تعمیرات مورد اجاره» را بررسی کنیم.

بر اساس تعریف قانون مدنی «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند» موجر باید مالک منفعتی باشد که آن را به وسیله عقد اجاره واگذار می‌کند و مورد اجاره نیز باید شرایطی داشته باشد که با بقای آن، امکان متنفع شدن مستأجر از آن وجود داشته باشد.

عین مستأجره به عنوان یک مال دارای صلاحیت بقا، باید مالی باشد که مستأجر بتواند به نحو کمال و مطلوب در طول مدت اجاره از آن متنفع شود و اگر در این بین نیاز به اصلاحات یا تعمیراتی داشته باشد، قانون شرایط را مشخص کرده تا خلل به قرارداد اجاره وارد نشود.

در روابط موجر و مستأجر مانند هر رابطه حقوقی دیگری که بین افراد جامعه پدیدار و منعقد می‌شود، اختلافاتی حاصل خواهد شد که در اثر تکرار در روابط روزمره مردم، عرف و قانون با کمک یکدیگر به یاری افراد یا متعاقدان آمده‌اند تا چهارچوب نسبتاً مناسبی را بر این‌گونه روابط حاکم کنند و از موارد اختلاف تا حد امکان کم جلوگیری شده و در صورت بروز نیز راه حل قاطعی برای حل و فصل نهایی پیدا شود.

برابر ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر باید عین مستأجره را به مستأجر تسلیم کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد؛ در ماده ۴۷۷ قانون اشاره‌شده آمده است که موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند از آن استفاده مطلوب کند.

تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره بر عهده موجر است

ماده ۴۷۹ اشعار می‌دارد، هرگاه معلوم شود، عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر موجر رفع عیب کند، به‌نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. در ماده ۴۸۶ قانون موصوف آمده است، تعمیرات و تمامی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف آن شده باشد یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است. چون این قانون تکمیلی است، طرفین می‌توانند شرط خلاف نیز بکنند، ضمن اینکه در برخی موارد عرف نیز آنچنان قوی است که قانونگذار طرفین را به رعایت آن ملزم کرده است. موجر وظیفه دارد تمامی تلاش خود را جهت حفظ عین مستأجره به کار بندد که این مهم شامل تعمیرات اساسی و کلی می‌شود و در صورتی که موجر در این زمینه کوتاهی کند، مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند یا الزام موجر را به تعمییرات اساسی بخواهد.

ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اشعار می‌دارد که تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل: دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه آسانسور است، بر عهده موجر است و تعمییرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره باشد، با مستأجر خواهد بود، همچنین ماده ۴۸۴ قانون مدنی به این موضوع اشاره می‌کند که موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد، یعنی اینکه قانونگذار در اینجا به دفاع از حقوق مستأجر پرداخته و همانطور که مستأجر را محدود به استفاده از عین مستأجره به نحو مطلوب و معین کرده، موجر را نیز در مواد قانونی مختلف از تجاوز به حقوق قانونی مستأجر بازداشته است.

کوتاهی موجر در انجام تعمیرات

در شرایط فعلی و پیشرفت علم حقوق، مکانیزم‌های مختلفی برای حل و فصل اختلافات مردم در نظر گرفته شده که داوری یکی از این نهاد‌های در نظرگرفته ‌شده است، به طوری که اگر متعاملان در قرارداد خود، شرط داوری کرده باشند، ابتدا داور به موضوع رسیدگی می‌کند و پس از ناکام ماندن این نهاد در صلح و سازش و حل مشکل، دستگاه قضایی از طریق دادگاه‌های زیرمجموعه وظیفه حل و فصل اختلافات مردم جامعه را بر عهده می‌گیرد. امروزه در اغلب موارد مردم برای رسیدن به حقوق قانونی خود راه طرح دعوا در دادگاه‌ها را برمی‌گزینند که بهترین، معقول‌ترین، منطقی‌ترین و قانونی‌ترین راه است.

اگر موجر در انجام تعمیرات کوتاهی کند، مستأجر می‌تواند الزام او را به انجام تعمیرات از دادگاه تقاضا کند بنابراین در این زمینه حل اختلاف بر عهده دادگاه نهاده شده است، البته نباید از نظر دور داشت که اگر مستأجر بدون اذن موجر تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. این مطلب در ماده ۵۰۲ قانون مدنی مورد تأکید قرار گرفته است. البته موجر وظیفه دارد عین مستأجره را آماده انتفاع نگاه دارد. در مقابل برابر ماده ۴۸۴ نیز موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استجاره باشد.

در ماده ۴۸۵ آمده است، اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود. هرچند در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

در اینجا نیز تشخیص ضروری بودن یا نبودن تعمیر و رفع ممانعت از سوی مستأجر با دادگاه صالحه خواهد بود، همچنین در ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ صراحتاً اعلام شده است، رسیدگی به اختلافات بین موجر و مستأجر در خصوص تعمیرات، با دادگاه است. در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه داده می‌شود، انجام ندهد، مستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجاره انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل ۶ ماه اجاره‌ب‌ها به حساب موجر بگذارد.

در ماده ۲۲ قانون موصوف چنین آمده است که هرگاه مستأجر مانع انجام تعمیرات ضروری توسط مالک شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌کند. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور را صادر کند. در هر حال مستأجر مسئول خساراتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد، ضمن اینکه در تبصره ماده موصوف رسیدگی به دعاوی در مواد ۲۱ و ۲۲ را خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی دانسته و حکم دادگاه را قطعی نیز می‌داند.

حق فسخ موجر در مورد تعدی مستأجر

اگر عدم تعمیر موجبات خسارت را برای هر یک از طرفین به دنبال داشته باشد، برای استفاده بهینه از عین مستأجره یا رهایی هر یک از موجر و مستأجر از ادامه چنین روندی که با ضرر برای هر یک از آنان همراه است، قانون و عرف پیش‌بینی‌هایی کرده‌اند که در مواقع بروز اختلاف راهگشا خواهد بود.

در ماده ۴۸۵ قانون موصوف، به این مهم اشاره شده است که اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی نیاز باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبور شود، اگرچه در تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده کند، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

در بند ۵ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برا‌ی موجر نیز حق فسخ در صورتی که مورد اجاره در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد، در نظر گرفته شده است که در این زمینه نیز دادگاه می‌تواند ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند و این حکم علیه مستأجر یا متصرف، اجرا و محل، تخلیه خواهد شد، همچنین در ماده ۲۴ قانون موصوف آمده است در صورتی که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را داشته باشد، موجر نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضروری، آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم کند، مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد؛ در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی، موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراست و موجر می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ و دستور دادگاه به آن اعتراض کند که اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن و عرف است و تفریط نیز به مفهوم خودداری از کاری است که به حکم عرف و قانون باید انجام شود. به طور مثال مستأجر حق ندارد، خانه‌ای را که برای سکونت اجاره کرده است، به کلینیک دامپزشکی تبدیل کند و مورد استفاده قرار دهد یا اینکه در هنگام موقع وزش باد، از بستن درب و پنجره‌ها خودداری کند و در اثر انجام ندادن این تکلیف بدیهی، شیشه‌های ساختمان یا درب و پنجره آن آسیب ببیند.

مستأجر علاوه بر امین بودن، تکالیفی از جمله پرداختن اجاره‌بها، خودداری از تعدی و تفریط و استفاده عین مستأجره در همان موردی که در قرارداد تصریح شده است، را دارد؛ در همین رابطه در ماده ۴۷۸ قانون مدنی آمده است، هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط کند و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد. عین مستأجره طبق ماده ۶۳۱ قانون مدنی در نزد مستأجر امانت بوده و اگر عین مستأجره را برابر ماده ۴۹۰ قانون موصوف برای همان مصرفی که اجاره داده شده است، استعمال نکند و به نحو متعارف رفتار و نیز تعدی و تفریط کند، برابر ماده ۴۹۳ قانون موصوف ضامن است. در این حالت ماده ۴۹۲ قانون مدنی این حق را به موجر داده است تا عقد اجاره را فسخ کند، بنابراین در صورت تعدی و تفریط مستأجر ضامن است.