«دستور تخلیه اماکن استیجاری» چگونه صادر می شود؟

یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستاجر، عدم تخلیه عین مستأجره در پایان قرارداد اجاره از سوی مستأجر است؛ در این موارد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی نزد مراجع صالح قضایی، خواستار تخلیه مستأجر و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بی‌مورد مستأجر شود.

کد خبر: ۶۸۹۰۰۱

تاریخ: ۰۸ ارديبهشت ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰

بنا بر قوانین، یکی از تعهدات مستأجر این است که با پایان قرارداد اجاره، در صورتی‌ که نتواند با مالک برای تمدید قرارداد به توافق برسد، فوری مورد اجاره را تخلیه و تسلیم موجر کند. تخلف از تعهدات، علاوه بر اینکه مسئولیت مدنی در مقابل خسارت‌های پیش‌بینی نشده برای مستأجر ایجاد می‌کند، برای مالک هم این حق را ایجاد می‌کند تا خسارات‌ عدم تخلیه را از مستأجر مطالبه کند.

به گزارش «تابناک»؛ در تعریف حقوقی اجاره آمده، اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به فرد دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند.

معمولا پرداخت کرایه ماهانه است و مستأجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند،‌ در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت بموقع اجاره بها پیش‌بینی شده باشد، باید مستأجر بموقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود، در مواردی که مستأجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی پردازد.

در قراردادهایی که موسوم به رهن کامل است، معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین دلیل، کرایه‌ای در کار نیست؛ اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد، موجر اجاره بها (کرایه) هم می‌گیرد.

در قانون آمده است که مستأجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت مستأجر باید خودش آن را جبران کند. اگر مستأجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود؛ اگر موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

درباره نحوه تخلیه اماکن مسکونی با حکم مراجع قانونی باید گفت با توجه به حمایت قانونگذار از موجر، برابر قانون، شورای حل اختلاف موظف به  رسیدگی به‌ دعاوی تخلیه اماکن مسکونی است و در این مورد  قانونگذار از موجران حمایت کرده است. در شورای حل اختلاف سعی شده تا با کمترین تشریفات، دستور تخلیه به صورت فوریت صادر شود و پرونده‌ها نیر با سرعت ‌رسیدگی می‌شود.

باید توجه داشت، در صورت پایان یافتن موعد اجاره نامه فرد می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه به مراکز قضایی مراجعه کند البته باید در اجازه‌نامه امضای ‌دو تن شاهد وجود داشته باشد تا شورای حل اختلاف به دادخواست رسیدگی کند.

برای رسیدگی به دعاوی اماکن تجاری، قانونگذار صلاحیت رسیدگی به آن را به دادگاه‌های عمومی واگذار کرده است که در این زمینه قانونگذار تشریفات پیچیده قرار داده که افراد با تضمین وقت و توافق طرفین به دادگاه دعوت می‌شوند‌.

دادگاه با تضمین وقت و توافق از طرفین دعوت می‌کند تا در جلسات باشند و با رعایت مقررات حکم تخلیه صادر می‌شود.

در جلسات رسیدگی دادگاه‌ وضعیت ملک که مشمول حق کسب و سرقفل می‌شود نیز مدنظر قرار است که بنا بر ‌حقوق کسبی مستأجر رسیدگی می‌شود.

درباره حضور یا عدم حضور مستأجر در جلسات دادگاه‌، الزامی به حضور مستأجر در دادگاه نیست و ابلاغ واقعی طبق مقررات انجام می‌شود یا اگر آدرسی در کار نیست و مستأجر شناخته شده نباشد، ابلاغ از طریق آگهی روزنامه منتشر می‌شود.

اگر مستأجر در جلسات دادگاه حضور نداشته باشد، قانونگذار حق واخواهی به آنها را داده.‌ پیش‌بینی شده است و می‌تواند مستأجر واخواهی کند‌.

بعد از صدور حکم دادگاه، مراحل ابلاغ حکم طی می‌شود و 20 روز زمان برای تجدیدنظر فرصت وجود دارد، اگر در این مدت اعتراضی نشود، رای قطعی می‌شود.

پس از قطعیت حکم، رأی توسط اجرای احکام به موعد اجرا گذاشته می‌شود، طبق قانون اجرای احکام مدنی، محکوم علیه یا همان مستأجر تا ده روز مکلف است تا نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام کند اگر تخلیه صورت نگرفت این کار به دستور دادگاه و با حضور مأموران اجرای احکام (کلانتری محل) صورت می‌گیرد.

حقوق مستأجر از سوی قانون مورد توجه قرار گرفته شده است، اگر مستأجر حقوقی دارد و وجهی به مالک پرداخت کرده، موجر باید وجه مورد نظر را به حساب دادگستری واریز کند تا مستأجر بتواند مبلغ مورد نظر را دریافت کند؛ در قانون این موضوع در مورد حمایت از حقوق مستأجر مدنظر قرار گرفته شده است.

با واریز وجه به حساب دادگستری، از اقامه دعاوی دیگر از سوی مستأجر برای مطالبه وجه پیش‌پرداخت پیشگیری می‌شود.