رکود بازار مسکن به سود چه کسانی است؟

رکورد کمترین رشد اجاره‌بها، پس از ۱۱ سال، در کارنامه بازار مسکن ۹۵ ثبت شد. سال گذشته، میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در تهران، تحت‌تاثیر ۵ مولفه ثبات‌ساز، ۲ درصد افزایش یافت. هزینه اجاره‌نشینی در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲، به‌طور متوسط سالانه ۲۰ درصد رشد پیدا کرد؛ اما از سال ۹۳، مسیر نوسانات اجاره‌بها با چرخش روبه‌رو شد. رکود مسکن و کنترل تورم، مهم‌ترین عوامل مهار رشد اجاره‌بها محسوب می‌شود. پارسال، وزن بالای «اجاره ماهانه» در برابر «رهن»، اثر آرامش نسبی اجاره‌بها را برای مستاجران کمرنگ کرد.

کد خبر: ۶۸۸۱۷۳

تاریخ: ۰۵ ارديبهشت ۱۳۹۶ - ۱۵:۰۰

به گزارش اقتصادنیوز، یک چرخش در مسیر نوسانات اجاره‌بهای سال 95 در بازار مسکن شهر تهران، باعث شد ضمن ثبت رکورد 11 ساله «کمترین رشد» در هزینه اجاره‌نشینی، «چالش اصلی و قدیمی» مستاجرها به حاشیه رود. بررسی‌ کارنامه سال 95 بازار اجاره مسکن حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های اجاره‌ای در پایتخت، بعد از یک دهه رشد متوسط 20 درصد، سال گذشته تحت تاثیر «نوسان تک‌رقمی برای دومین سال پیاپی»، با «سقوط نرخ رشد» مواجه شد.

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از سامانه‌ رهگیری معاملات اجاره، براساس اجاره‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد: پارسال میانگین بهای اجاره واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت، 2 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت به‌طوری که متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان با مساحت 100 مترمربع (بدون دریافت پول پیش)، از 2 میلیون و 290 هزار تومان به 2 میلیون و 340 هزار تومان رسید. سال 94، برای اولین بار نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن، با رشد تک‌رقمی -7/ 9 درصد- روبه‌رو شد و سال گذشته، تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش را به 2 درصد محدود کرد.

آرامش نسبی اجاره‌بها در سال 95 که مطابق علائم موجود در بازار اجاره، دست‌کم تا نیمه اول امسال نیز می‌تواند ادامه داشته باشد، از 5 مولفه نشات می‌گیرد. هر چند سال گذشته، چالش اصلی مربوط به «تورم دورقمی اجاره‌بها»، در حاشیه بازار قرار گرفت اما بروز یک چالش فرعی ناشی از «تغییرات نرخ سود» و اثر منفی آن بر «فرمول محاسبه رهن و اجاره ماهانه»، باعث شد فشار هزینه‌ای بر اجاره‌نشین‌ها به شکل دیگری بروز کند. پارسال، با کاهش دستوری نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد، موجران در تمدید اجاره‌نامه‌ها و تنظیم قراردادهای جدید، در اقدامی هماهنگ و دسته‌جمعی، از دریافت رهن کامل یا رهن بیشتر-اجاره ماهانه کمتر، انصراف دادند و مبالغ اجاره ماهانه را در مقابل کاهش پول پیش، افزایش دادند.

به این ترتیب، اگر چه سال گذشته، بهای کل اجاره مسکن افزایش آنچنانی پیدا نکرد اما تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه در برابر وزن پول پیش، آن هم در شرایطی که غالب مستاجرها میل به پرداخت رهن دارند، در عمل، اثر مثبت پایداری نسبی بهای کل اجاره مسکن را به نوعی خنثی کرد. سال 95، مجموعه‌ای از موالفه هایی شامل «روند کاهنده نرخ تورم، ثبات نسبی قیمت مسکن، رکود معاملات خرید در سال 94، پیش‌رونق معاملات خرید در سال 95 و همچنین نرخ سود بانکی»، بر فرآیند رشد اجاره‌بها تاثیر کنترل‌شده گذاشت و مانع افزایش شدید یا محسوس آن شد.

قیمت اجاره مسکن همواره تابعی از نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن است؛ به این صورت که هزینه اجاره‌نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می‌کند و معمولا میزان رشد آن در بلندمدت، کمتر از رشد اجاره‌بها بوده است. روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره‌بها نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدی قیمت مسکن، اجاره‌بها در تهران نزدیک 40 درصد افزایش پیدا کرد. اما هم‌اکنون، ریزنوسان 5 درصدی قیمت مسکن در یک سال 95 از یکسو و همچنین روند کاهنده نرخ تورم به زیر 10 درصد از سوی دیگر، باعث شده میزان رشد هزینه اجاره‌نشینی به کمتر از 5 درصد برسد.

در این میان، تحت تاثیر رکود معاملات خرید ملک در سال‌های 93 و 94، عرضه اجباری نوسازها به بازار اجاره افزایش پیدا کرد و اثر آن در سال 95 مشهود شد. از طرفی با افزایش معاملات خرید در سال گذشته، به دلیل ناتوانی خریداران در تامین بخشی از هزینه خرید، تعدادی از واحدهای مسکونی معامله شده برای مدتی مشخص، وارد بازار اجاره شد. در این میان، از آنجا که موجران در سال گذشته به افزایش اجاره ماهانه در مقابل کاهش پول پیش اقدام کردند، قدرت چانه‌زنی لازم برای افزایش قابل توجه رقم کل اجاره‌بها در برابر مستاجران را از دست دادند.

وضعیت موجود بازار اجاره مسکن مشخص می‌کند: در حال حاضر فایل اجاره در بنگاه‌ها، کم نیست اما انتظار می‌رود در ماه‌های آینده افزایش یابد ضمن آنکه از تمایل موجران به تمدید قراردادها با مستاجرهای سال گذشته خبر داده می‌شود که این اتفاق می‌تواند از افزایش دورقمی اجاره‌بها در سال جاری پیشگیری کند. دلالان ملک پیش‌بینی می‌کنند از خرداد ماه فایل واحدهای اجاره‌‌ای افزایش یابد. متوسط اجاره‌بها در شهر تهران متر مربعی به سطح 23 هزار و 400 تومان رسیده اما در منطقه یک، این رقم 40 هزار تومان و در مناطق 4 و 5 بین 27 تا 28 هزار تومان است. بانک مرکزی در گزارشی جداگانه، نرخ رشد شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در سال 95 را حدود 8 درصد اعلام کرده است که با میزان نرخ رشد اجاره‌بهای اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن تفاوت دارد اما روند تغییرات شاخص نیز کاهشی بوده و در عین حال میزان رشد آن، تک‌رقمی است.