تعیین تکلیف قانون برای هزینه های خانه استیجاری

فرهنگ اجاره نشینی در سال‌های اخیر، رشد چشمگیری داشته است و بسیاری از مشکلات در روابط موجر و مستأجر به صورت عرفی، حل و فصل می‌شود؛ اما گاهی مستأجر یا مالکانی هستند که بیشتر از حق و حقوق قانونی‌شان می‌خواهند به طرف مقابل تحمیل کنند و همین خرده کدورت‌ها و اختلاف‌ها، ممکن است به پرونده‌های حقوقی و قضایی تبدیل شود.

کد خبر: ۶۸۱۶۴۸

تاریخ: ۱۵ فروردين ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰

قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و قانون تملک آپارتمان‌ها به طور کلی انجام تعمیرات اساسی و ضروری در ملک و ساختمان را بر عهده مالک یا همان موجر می‌دانند؛ اما در تعیین مصداق اینکه چه تعمیرات ضروری است و چه تعمیراتی ضروری نیست، ممکن است بین مالک و مستأجر اختلافاتی حادث شود.

به گزارش «تابناک»؛ برای حل این موضوع باید نخست هدف از عقد اجاره مشخص شود که به اعتقاد کارشناسان هدف این است که موجر منفعت مورد اجاره یا به‌ عبارت دقیق‌تر حق مالکیتی را که بر منافع عین مستأجره دارد در مدت معینی و در برابر عوض مشخصی به مستأجر تملیک و تسلیم کند.

برای فهم بهتر موضوع، باید دانست که عقد اجاره جزو عقود لازم است؛ به این معنا که هیچ یک از موجر و مستأجر قبل از پایان مدت اجاره نمی‌تواند عقد اجاره را فسخ کند؛ بنابراین، اگر شخصی خانه‌ای را یک ‌سال اجاره کرده باشد، موجر نمی‌تواند مثلا پس از پنج ماه تقاضای تخلیه کند مگر با ذکر شرایطی که مورد توافق طرفین در هنگام قرار داد شده است.

البته این حکم در مورد طرف مقابل هم صدق می‌کند؛ یعنی مستأجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره، عقد را منحل کند.

در این میان، شاید مشکلی برای شی‌ء یا ملک اجاره داده شده به وجود آید که باید به حقوق و وظایف موجر و مستأجر در این مورد کامل آشنایی داشت تا موجب به وجود آمدن اختلافی نشود و در مدتی که ساختمان موردنظر به اجاره فرد دیگری درآمده، ممکن است ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزیی داشته باشد که این تعمیرات برای بقای ملک لازم و ضروری تلقی شود.

تعمیرات اساسی مکان استیجاری یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده نصب‌شده در آن باشد، مانند باز کردن پنجره و نورگیر، در و دیوار ساختمان یا نصب دروازه برقی برای پارکینگ، نصب دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه یا آسانسور و تعویض سیم‌کشی ساختمان بر عهده موجر و صاحب ساختمان است.

تعمیرات جزیی مانند تعمیر قفل ورودی یا تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره است، مانند نصب توری در و پنجره بر عهده مستأجر است، البته این موضوع تا زمانی است که دو طرف بر خلاف آن با یکدیگر توافق نکرده یا نکنند، زیرا موجر یا مستأجر می‌توانند با توافق یکدیگر، هر کدام از این وظایف را بر عهده بگیرند.

درباره اینکه اگر موجر کار تعمیرات را انجام نداد، باید گفت برای این کار مستأجر باید مطابق قانون اقدام کند یعنی به دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مراجعه کند و اگر موجر تعمیرات مورد نظر را که از سوی دادگاه مقرر شده است، در مهلت مقرر انجام نداد، مستأجر می‌تواند با اجازه مقام قضایی، تعمیرات لازم را به اندازه معمول و متعارف انجام دهد و این عمل باید با نظارت دادگاه (مأمور اجرا) صورت گیرد، البته مستأجر علاوه بر این حق، اجازه دارد که به جای تعمیر ساختمان از حق فسخ خود استفاده کند.

همچنین طبق ماده 486 قانون مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است، بر عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است.

لذا مستأجر با اجازه و نظارت دادگاه (یا شورای حل اختلاف) تعمیرات ضروری را انجام خواهد داد و مخارج آن حداکثر تا معادل 6 ماه اجاره‌بها به حساب موجر محاسبه می‌شود و از اجاره‌بها کسر خواهد شد.

در خصوص مانع شدن مستأجر از انجام تعمیرات اساسی هم باید گفت، در مواردی که انجام تعمیرات ضرورت داشته باشد، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت از حق ملزم می‌کند.

املاکی که تا قبل از سال 76 اجاره داده شده‌اند باید از قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تبعیت کنند اما در صورتی که از سال 76 به بعد قرارداد و اجاره‌نامه‌ای تنظیم شده باشد، باید برای آن به قانون موجر و مستاجر مصوب سال 76 استناد کرد. اگر تمدید یک اجاره به همان شکل سابق صورت گیرد، باید تابع قانون مصوب شده در سال 56 بود.

بر پایه ماده 485 قانون مدنی، اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره شود؛ هرچند در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلا یا بعضا استفاده کند. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای انجام تعمیرات اساسی موجر باید در یک فرصت مناسب، معقول و متعارف اقدام کند و در صورت وجود اختلاف بین آن دو، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) مهلت مناسبی را برای انجام این تعمیرات معین خواهد کرد.

باید خاطرنشان کرد، موجر حق ندارد جز در مورد تعمیرات اساسی و ضروری، مستأجر را از حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن و ... محروم کند‌ و در صورت تخلف، دادگاه (یا شورای حل اختلاف) فوری و بدون رعایت تشریفات، موضوع را رسیدگی و دستور برقراری و وصل این منافع را خواهد داد، البته موجر نیز به این تصمیم حق دارد که اعتراض کند و مرجع صادرکننده این تصمیم به اعتراض او رسیدگی و نتیجه رسیدگی مزبور قطعی است.

درباره پرداخت هزینه های مشترک هم می توان گفت در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت‌بام به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان و تزیینات قسمت‌های مشترک به طور مساوی بین مالکان یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود، تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران است.

چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف کند، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک بر عهده استفاده ‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده به مالک اصلی نیز مراجعه کند و چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام‌شده، از مستأجر وجه اضافی دریافت دارد به درخواست مستأجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ ‌اضافی به نفع مستأجر محکوم می‌شود.