«مدیر آپارتمان» در چه مسائلی «باید و نباید» دخالت کند؟

یکی از موضوعاتی که هنگام مدیریت آپارتمان ها رخ می دهد، این است که حدود وظایف مدیر آپارتمان چگونه است و این افراد تا چه حد می توانند از بروز مشکلات جلوگیری کرده و در هنگام وقوع اختلاف بین ساکنین در حل آن مبادرت کنند.

کد خبر: ۶۷۸۵۱۲

تاریخ: ۰۴ فروردين ۱۳۹۶ - ۰۷:۰۰

به گزارش «تابناک»؛ به باور حقوقدانان و بنا بر قانون مدیر آپارتمان، منتخب مجمع عمومی مالکان آپارتمان است و حدود وظایف و تکالیف وی برای اداره ساختمان در قانون تملک آپارتما‌ن‌ها و آیین‌نامه آن پیش‌بینی شده است که از جمله موارد آن می‌توان به جمع‌آوری مبالغی برای شارژ آپارتمان و برنامه‌ریزی برای اداره آن اشاره کرد.

همچنین مدیر آپارتمان وظیفه دارد در مواردی که مالک یکی از واحدها در پرداخت هزینه‌ها تأخیر داشت، به نمایندگی از سایر ساکنان، اقداماتی برای احقاق حقوق مالی آنها انجام دهد و اقدامات مدیر آپارتمان در حد اداره ساختمان است، البته در مواردی ممکن است اقدامات مدیر آپارتمان، از موضوع اداره فراتر برود؛ برای نمونه، اختصاص بخش‌هایی از فضای خالی حیاط ساختمان برای استفاده در موارد مختلف، خارج از بحث اداره ساختمان و وظایف مدیر آپارتمان است.

گاهی این پرسش مطرح می‌شود که اختیارات مدیر آپارتمان تا چه اندازه‌ای است و آیا می‌تواند در تمامی امور تصمیم‌گیری کند یا خیر که در جواب آن باید گفت: برخی تصور می‌کنند که مدیر آپارتمان این اختیار را دارد که در اموال و محدوده مشاع ساختمان نیز تصرفاتی داشته باشد. این در حالی است که وی فاقد چنین اختیاری است، زیرا اختیارات مدیر آپارتمان به مواردی مانند تعمیرات ساختمان، اداره و استخدام سرایدار خلاصه می‌شود، و در بعضی موارد، مدیر آپارتمان باید از مجمع عمومی مالکان آپارتمان کسب اجازه کند. یکی از این موارد افزایش شارژ برای هزینه‌های ساختمان است که در این مورد، وی نمی‌تواند بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان، مبالغ شارژ را افزایش دهد. همچنین در صورتی که مدیر آپارتمان بخواهد به انجام تغییراتی در ساختمان اقدام کند، بدون اجازه مجمع عمومی مالکان آپارتمان قادر به این اقدام نخواهد بود.

به تعبیری می‌توان گفت که یک ساختمان همانند یک شرکت سهامی اداره می‌شود و رأی اکثریت ملاک است و اقلیت باید از این رای تبعیت کنند و همانطور که گفته شد، دخل و تصرف در مشاعات ساختمان، در محدوده اختیارات مدیر آپارتمان نیست و به همین دلیل نیاز به اجماع ساکنان ساختمان دارد. به عنوان مثال، پشت‌بام هر ساختمان جزو محدوده‌های مشاع محسوب می‌شود و به همین دلیل، اگر مدیر آپارتمان قصد احداث انباری در پشت‌بام را داشته باشد، باید در میان ساکنان اجماع شود تا بتواند به این دخل و تصرف اقدام کند.

ذکر این مهم لازم است که دخل و تصرف مالکانه از حدود اختیارات مدیر آپارتمان خارج است، و همچنین مثال دیگری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد، تعویض در ورودی ساختمان است. این مورد نیز، دخل و تصرف مالکانه محسوب می‌شود و به همین دلیل نیاز به اجماع دارد. البته موارد مربوط به اداره آپارتمان با دخل و تصرف در قسمت‌های مشاع متفاوت است. به عنوان مثال، اقداماتی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و نیز نصب دوربین در حد اداره آپارتمان است و مدیر می‌تواند به عنوان نماینده ساکنان، خود در این مورد تصمیم‌گیری کند.

این در حالی است که در اموری مانند دخل و تصرف مالکانه و انجام اقداماتی در قسمت‌های مشاع ساختمان‌، نیاز به اجماع در میان ساکنان آپارتمان وجود دارد و تصرف در حقوق مالکانه آپارتمان، جنبه موقت ندارد و موارد مرتبط با آن، از حد اداره یک ساختمان خارج است. به عنوان مثال، ساختمانی فاقد آسانسور بوده و به همین دلیل مدیر آپارتمان در تلاش برای نصب آسانسور به منظور سهولت در رفت و آمد ساکنان است. در اینجا باید از یکی از فضاهای خالی راهرو که بخش مشاع ساختمان محسوب می‌شود، به عنوان محل نصب آسانسور استفاده کند.

صرف نظر از موضوع کسب مجوزهای شهرداری برای اقدام به این کار در فضای داخلی آپارتمان، به نظر می‌رسد که چنین اقدامی خارج از حد اداره بوده و مستلزم دخل و تصرف در قسمت‌های مالکانه مشاع واحدهای ساختمانی بوده و به همین دلیل، نیازمند اجماع و در حقیقت، موافقت و رضایت همه ساکنان است و حتی یک نفر مخالف نیز نباید وجود داشته باشد، چون جزو عملیات اداره ساختمان محسوب نمی‌شود، بلکه محدود کردن مالکیت مشاع است. این موارد در حالی است که در نحوه اداره آپارتمان، اصولا باید بیش از نصف مالکان با موضوع موافقت کرده باشند تا مدیر بتواند در زمینه موضوع مورد نظر اقدام کند.

باید خاطرنشان کرد، بسیاری از ساکنان آپارتمان‌ها در تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور، به مشکلات ناشی از همسایگی و آپارتمان‌نشینی دچار هستند و بسیاری از این مشکلات، ریشه فرهنگی دارد و به همین دلیل نیاز است فرهنگی در میان افراد نهادینه شود تا بسیاری از این قبیل مشکلات کاهش یابد. البته نباید چندان اصرار داشت که مقررات در این زمینه، کامل کارساز باشد، بلکه باید تا حدود بسیاری فرهنگ مرتبط با حقوق همسایگی توسعه یابد. در حقیقت، ریشه‌های فرهنگی در این زمینه، در فرهنگ آپارتمان‌نشینی نمود پیدا می‌کند.