حقوق و تکالیف ارتش میلیونی مالکان و مستأجران ایرانی چیست؟

در محاکم قضایی، یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد، دعوای بین مالک و مستأجر است؛ دعواهایی که اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری می شود؛ اما با این حال، آمارهای رسمی نشان می دهد، در چند سال اخیر، سالانه 10 تا 18 هزار پرونده قضایی برای دعاوی میان مالک و مستأجر در دادگاه های عمومی کشور تشکیل می شود.

کد خبر: ۶۶۴۰۵۲

تاریخ: ۱۸ بهمن ۱۳۹۵ - ۰۷:۰۰

کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن سبب شده است تقاضا در بازار اجاره افزایشی قابل توجه را تجربه کند. براساس آمار درصد مستاجران ایرانی در یک دهه گذشته افزایشی 2 درصدی را تجربه کرده است.

به گزارش «تابناک»؛ بررسی وضعیت بازار اجاره نشان می دهد، داغ ترین بازار اجاره به سال های 1390 و 1391 اختصاص داشته است. در این سال ها سهم خانوارهای مستأجر به ترتیب به 28.5 و 27 درصد افزایش یافته است. قدرت خرید خانوارهای ایرانی در این سال ها به شدت کاهش یافت و در نتیجه سهم مستاجران از بازار مسکن به شدت افزایش یافت.

همچنین در محاکم قضایی، یکی از بیشترین دعاوی که به چشم می خورد، دعوای بین مالک و مستأجر است؛ دعواهایی که اگر هر یک از آنان از حقوق و تعهدات قانونی و قراردادهای خود آگاهی داشته باشند، از بروز مشکلات عدیده‌ای جلوگیری می شود؛ اما با این حال، آمارهای رسمی نشان می دهد، در چند سال اخیر، سالانه 10 تا 18 هزار پرونده قضایی برای دعاوی میان مالک و مستأجر در دادگاه های عمومی کشور تشکیل می شود.

آمارهای منتشره در سالنامه آماری مرکز آمار ایران نشان می دهد، دعاوی میان مالک و مستأجر در سال های 1375، 1380، 1385، 1386، 1388، 1389 و 1390 به ترتیب 24817، 38705، 22938، 20617، 10497،16889 و 18446 هزار پرونده در سال بوده است که در بر این اساس مالکان و مستاجران در سال 1380 با تشکیل 38705 پرونده بیشترین و سال 1388 با 10497 پرونده کمترین آمار دعاوی را داشته اند.

با این اوصاف، آگاهی از حقوق و تعهدات موجر و مستأجر، موجب می‌شود تا اختلافات کمتر شده و موجرین و مستأجرین به حقوق خود قانع بوده و تعهدات خود را نیز بموقع اجرا کنند.

نکاتی درباره قانون موجر و مستأجر

محل های مسکونی قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 56 تابع قانون مدنی بود، ولی با تصویب قانون اخیر علاوه بر محل های تجاری، محل های مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از سال 56 واگذار شده تابع این قانون قرار گرفت؛ بنابراین، سایر اجاره ها و همچنین اجاره های بعد از سال 56 تا سال 62 تابع مقررات قانون مدنی است. قانون روابط موجر و مستأجر سال 62 اجاره های محل سکونت را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی این قانون و تراضی طرفین قرارداد ( مواد 1 و 15 ) قرار داد، ولی به طور استثنایی برخی اجاره های محل های مسکونی مثل خانه های سازمانی تابع قانون 56 ماند. پس از این قانون ، قانون روابط موجر و مستأجر 76 تصویب و اجاره محل های مسکونی و تجاری را تابع مقررات قانون مدنی و مقررات این قانون و تراضی طرفین قرار داد.

در مواردی نیز که محلی نه برای سکونت و نه برای کسب و تجارت داده شود، مانند واگذاری محل برای درمانگاه های عمومی، انجمن ها و سندیکاها طبق تبصره 2 ماده 14 قانون سال 56 و تبصره 1 ماده 8 قانون سال 62 از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکونت است.

به طور خلاصه می توان مقررات این قوانین را به صورت زیر تقسیم بندی کرد؛

همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.

1- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 : مطابق این قانون کلیه اماکن تجاری که پیش یا پس از تصویب این قانون به اجاره واگذار شده یا می شود و همچنین اماکن مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از تصویب این قانون واگذار شده است تابع مقررات این قانون می باشد. اجاره های اماکن مسکونی بین سال 56 تا سال 62 مشمول مقررات قانون مدنی می باشد.

2- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 62 : مطابق این قانون کلیه اماکن مسکونی بر طبق مقررات قانون مدنی ، مقررات این قانون و تراضی طرفین قرارداد به اجاره داده می شود.

3- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 : مطابق این قانون کلیه اماکن مسکونی و تجاری مشمول مقررات قانون مدنی، مقررات این قانون و تراضی طرفین قرارداد می باشد.

«اجاره»؛ واژه رايج و پر كاربردي است كه همه ما كم و بيش درباره اش مي شنويم و بيشتر افراد با معني و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشيا هستند و بيش از همه اجاره درباره زمين و ساختمان و گاهي خودرو يا ماشين آلات صنعتي به كار برده مي شود.

با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آن ها به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان هاي با كاربري هاي گوناگون از جمله تجاري، اداري، صنعتي و مسكوني قانونگذار براي تنظيم روابط در اجاره املاك و اموال ضوابط و مقرراتي را پيش بيني كرده است.

قرارداد و قانون حاكم

1-  آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استيجاري اجرا مي شود،‌ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. براي اين كه قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 باشد لازم است ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اين كه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود.

2-  اجاره محل هاي مسكوني كه پيش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند مشمول قانون سال1362 و محل هايي كه براي كسب و كار و تجارت تا تاريخ 1/7/1376 به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب 1356 است.

شرايط اجاره

1- موجر بايد مالك خانه يا آپارتمان و يا مغازه باشد؛ بنابراين كسي غير از مالك يا وکيل او نمي تواند ملكي را به اجاره دهد مستأجر هم ميتواند محلي را كه اجاره كرده به ديگري اجاره بدهد مگر اينكه در قرارداد اجاره اين حق از او سلب شده باشد

2-مدت اجاره بايد معين باشد: اگر در قرار داد اجاره مدتي معين نشود (مثلا يك سال يا دو سال يا چند ماه ..) اجاره باطل است و هيچ اثري ندارد مدت اجاره معمولا يك سال تعيين مي شود

3- موجر و مستاجر بايد بالغ و عاقل باشند: بنابراين كودكان غير بالغ و افراد ديوانه نميتوانند ملك را به اجاره بدهند يا ملكي را اجاره كنند قيم اين افراد مي تواند از جانب آنها اجاره كند يا اجاره بدهد.

سرقفلي

1-سرقفلي حقي است براي مستأجر كه در صورت پيش بيني در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و يا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاري پيش از اجراي قانون سال 1376 – و پيش از سال 27/9/65  -  در صورت تخليه محل اجاره از سوي موجر به مستأجر پرداخت مي شود.

2- در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر مي تواند تخليه محل را از مستاجر و در صورت خودداري وي از دادگاه بخواهد، بلكه در اين صورت هيچ مبلغي از سرقفلي به مستأجر متخلف پرداخت نمي شود. اما در صورت انتقال محل به ديگري بدون اجازه موجر يا توافق او، همزمان با تخليه مورد اجاره بايد نيمي از سرقفلي له مستأجر پرداخت شود؛

تخليه

1-با پايان مدت اجاره محل مسكوني و درخواست موجر يا نماينده قانوني وي، محل اجاره در صورت رسمي بودن قرارداد اجاره از طريق اداره اجراي اسناد رسمي ظرف يك هفته و در صورت عادي بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضايي تخليه خواهد شد؛

2-   علاوه بر اين مواردي در قانون موجر و مستأجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاري- پيش بيني شده است كه در صورت پيش آمد آن هر طرف يا دو طرف مي توانند قرارداد را فسخ كنند و به آن پايان دهند. تعدي و تفريط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غير بدون اجازه مالك و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرايط پيش بيني شده در قانون و تحت شرايطي براي نياز شخصي موجر يا اعضاي خانواده وي امكان درخواست تخليه محل اجاره بوجود مي آيد.

اجاره بها و پول پيش

1-به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه همان پولي است كه بايد مستأجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت مي شود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود؛

2- هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به ديگري

1-  چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) يا با توافق موجر و مستاجر  تمام شود (به بيان حقوقدان ها اقاله شود)؛

2-  در محل اجاره تجاري، چنانچه پيش از  سال 1376 تنظيم شده باشد يا پس از سال 1376 تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب،‌پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.

دعاوي موجر و مستاجر

1- موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستأجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد يادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستأجر به جلوگيري از تخلف باشد؛

2- مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

تکالیف موجر:؛

1-موجر باید پس از انعقاد قرارداد، مورد اجاره (خانه یا آپارتمان یا مغازه) را تحویل مستأجر دهد.

2-برگرداندن پول پیش مستأجر به هنگام تخلیه.

3-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت بام، سیستم فاضلاب و دیگر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را در اسرع وقت انجام دهد.

تکالیف مستأجر

1-پرداخت کرایه

معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. در خور ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد باید مستأجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستأجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد.

2-تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.

3-انجام تعمیرات غیر اساسی

اگر خانه به رنگ آمیزی جزئی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و مواردی از این قبیل نیاز داشته باشد، مستأجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

4-پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ

5-جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر

اگر محل مورد اجاره به تعمیرات کلی نیاز پیدا کند، انجام این تعمیرات با موجر است و مستأجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری کند.

6-خودداری از ورود خسارت به محل اجاره

مستأجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستأجر باید آن را جبران کند.

7-خودداری از تغییر شکل و حالت خانه:

مستأجر اجازه ندارد در خانه مورد اجاره تغییرات ایجاد کند؛ مثلا دیواری را بردارد یا اتاق دیگری ایجاد کند.

حقوق مستأجر

مستاجر حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک منزل مورد اجاره، استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره برخلاف آن توافق شده باشد. اگر مستأجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آن را از موجر پس بگیرد. همچنین مستأجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد برخلاف آن توافق شده باشد.

حقوق موجر

1-دریافت اجاره بها در زمان های تعیین شده

2-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد

3-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات

يادآوري مهم

1-  طرفين مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند؛

2-  در هر قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و محجور امضا و تاييدكند.

3: همواره قراردادهای اجاره خود را با امضای دو نفر شاهد تنظیم کنید در غیر این صورت از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 (تخلیه فوری ملک) بهره مند نخواهید شد.