معاوضه ملك، بازي جديد در دبي

بر مبناي اين طرح، «املاك كاغذي» به كمترين قيمت از افراد پس‌گرفته و به ازاي آن يك واحد مسكوني در حال ساخت واگذار مي‌شود

کد خبر: ۶۵۶۰۳

تاریخ: ۰۲ مهر ۱۳۸۸ - ۱۶:۳۸

پيش‌فروش «خانه‌هاي رويايي» طرحي بود كه توسط دلالان مسكن در فاصله سال‌هاي 2005 تا 2007 در دبي به عنوان جزيره‌اي كه به سختي مي‌توان آن را روي نقشه پيدا كرد، به اجرا گذاشته شد و از اين طريق سيلي از سرمايه‌هاي شخصي خارجي‌ها را وارد امارات كرد.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، مبناي اين طرح سوءاستفاده از طمع سرمايه‌گذاري در بازار مسكن دبي بود و اجراي آن براساس فروش املاكي كه وجود خارجي نداشت و فقط روي كاغذ معامله مي‌شد، پايه‌ريزي شده بود. پيش‌فروش خانه‌هاي رويايي در دو سال اخير به دليل ركود مسكن، متوقف شده، اما دلالان اين بار خواب تازه‌اي ديده‌اند.

بر مبناي طرح جديد دلالان مسكن دبي، خانه‌هاي رويايي از افرادي كه در سال‌هاي اخير به آنها فروخته شده و هرگز ساخته‌نشده، پس‌گرفته مي‌شود و در ازاي آن يك واحد مسكوني در حال ساخت به افراد داده مي‌شود. اين معامله نوعي معاوضه است، چون پولي ردوبدل نمي‌شود بلكه متناسب با ارزش ملكي كه هنوز ساخته نشده، يك واحد مسكوني در ساختماني كه عمليات ساخت آن آغاز شده، به شخص زيان‌ديده واگذار مي‌شود.

طرح معاوضه ملك كه بازي جديد برخي آژانس‌هاي مسكن در امارات است، اگرچه به ظاهر افرادي را كه در سال‌هاي اوج رونق مسكن ملك پيش‌خريد كرده بودند كمك مي‌كند تا سرمايه از دست رفته‌شان احيا شود؛ اما در نهايت آنها را از چاله ورشكستگي به چاه بزرگ‌تري هدايت مي‌كند كه در آن نه تنها ضرر سرمايه چند سال خوابيده در پروژه اول جبران نمي‌شود، بلكه شخص معاوضه‌كننده براي صاحب‌خانه شدن در پروژه دوم، بايد مجددا پول هزينه كند. چون ملكي كه فرد، تازه صاحبش شده در مراحل ابتدايي ساخت است.

آسيب‌ديدگان ركود مسكن دبي، چون به ماهيت واقعي سرمايه‌گذاري در اين حوزه واقف شده‌اند اكنون براي معاوضه ملك نگراني بزرگ‌تري دارند. در طرح معاوضه، بنگاه‌هاي مسكن با استفاده از هراس و نااميدي موجود در بازار، ملك اول افراد را به كمترين قيمت ممكن خريداري مي‌كنند و به جاي پول نقد، واحد در حال ساخت به او واگذار مي‌كنند. هرچند اين معاوضه افراد را از مالك خانه روي كاغذ به صاحب ملك در حال ساخت تبديل مي‌كند، اما ممكن است شرايط حال حاضر در دبي به توقف عمليات ساختماني منجر شود و باز هم معامله جديد به دريافت كليد واحد مسكوني منجر نشود.

بنگاه‌هاي مسكن اكنون براي اجراي طرح جديد معاوضه، تبليغات زيادي به راه‌انداخته‌اند. رونق معاوضه ملك مي‌تواند بازار واسطه‌گري مسكن در دبي را بعد از دو سال ركود، دوباره به حركت درآورد.
محور تبليغ درباره معاوضه ملك، رهايي از دعاوي حقوقي براي زنده كردن پولي است كه يك فرد چندين سال آن را در پروژه‌اي سرمايه‌گذاري كرده اما هنوز بازدهي و سود آن عايدش نشده است. در تبليغات مربوط به معاوضه مسكن در دبي گفته مي‌شود پيگيري حقوقي فرار سازنده‌ها از تحويل واحدها ممكن است يك سال به طول بينجامد، اما با معاوضه ملك مشكل‌دار با يك واحد مسكوني بدون عيب و ايراد مي‌توان سرمايه از دست رفته را احيا كرد.

دلالان اقتصادي دبي كه عمده آنها در بازار مسكن نفوذ كرده‌اند از سال 2002 تا اواسط 2007، درآمد زيادي از محل فروش و پيش‌فروش ملك كسب كردند. آنها بخشي از درآمدشان را به تبليغات ماهواره‌اي براي جذب بيشتر سرمايه‌گذار اختصاص دادند كه در اين مسير تا زمان شروع بحران مسكن، از بهره‌وري قابل قبولي برخوردار بودند.

تبليغات بنگاه‌هاي مسكن از اواسط سال گذشته ميلادي با شدت گرفتن ركود، تعطيل شد، اما اخيرا براي طرح معاوضه تبليغات جديدي شروع شده است.
مضمون آنچه را كه مشاوران املاك براي تشويق به معاوضه تبليغ مي‌كنند بنا دارد مانع مهاجرت معكوس از دبي شود.

گزارش‌ها از شيخ‌نشين‌هاي امارات حاكي است سرمايه‌دارهاي خارجي به فكر تبديل ملك به دلار و فرار از اين منطقه بحران‌زده هستند، اما چون تقريبا همه فعالان اقتصادي چه در داخل امارات و چه در ساير كشورها، به ريسك بالاي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن دبي آگاه هستند، نبود مشتري براي خريد املاك، متقاضيان خروج از دبي را با مشكل روبه‌رو كرده است. مشاوران املاك با آگاهي از اين معضل، طرح معاوضه را پيش‌ كشيده‌اند.

يكي از بنگاه‌هاي مسكن فعال در دبي معتقد است صاحبان املاك مشكل‌دار براي معاوضه بايد به مشاوران معتبر و آشنا به قوانين حقوقي مراجعه كنند. مدير اين بنگاه مسكن مي‌گويد در سه سال گذشته سازنده‌ها شروع كردند به بدقولي كردن نسبت به تحويل واحدهاي پيش‌خريداري شده و اين رفتار غيرحرفه‌اي آنها باعث شد انگشت اتهام به سمت بسياري از آژانس‌هاي خريد و فروش مسكن نشانه رود. اين فعال بازار مسكن دبي تصريح مي‌كند: قراردادهاي فروش واحدهاي در حال ساخت كامل بود، اما سازند‌ه‌ها به تعهداتشان عمل نكردند.