طرحی نو برای خرید خانه

اعتماد نوشت:مجموعه اقدامات دولت در بحوزه تسهیلات دهی، قرار است بخش مسکن را به عنوان پیشران اقتصاد به حرکت وادارد.

کد خبر: ۶۲۱۳۸۹

تاریخ: ۱۸ شهريور ۱۳۹۵ - ۱۰:۲۷

پس از تشكيل صندوق يكم، افزايش سقف تسهيلات مسكن به ١٦٠ ميليون تومان، رشد تسهيلات ساخت به ١٥٠ ميليون تومان، تشكيل صندوق‌هاي زمين و ساختمان و ايجاد صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن، اين‌بار نوبت به تشكيل موسسات پس‌انداز و تسهيلات براي تامين مسكن خانوارها رسيده است.

مجموعه اقداماتي كه قرار است بخش مسكن را به عنوان پيشران اقتصاد به حركت وادارد.  دولت در نظر دارد رونق اقتصاد از بخش مسكن آغاز شود. سال گذشته اگرچه دولت در نظر داشت رونق را با ارايه تسهيلات به بخش خودرو و تحريك تقاضا در اين بخش ايجاد كند اما امسال با نااميدي كه از اين سياست حاصل شد؛ روي برنامه‌ها را به سمت مسكن چرخاند. حوزه مهمي كه ١٣٠ صنعت وابسته دارد و با به حركت درآمدن آن صنايع بسياري نيز رونق خواهند گرفت.

براي اين منظور هم افزايش سقف تسهيلات در دو حوزه خريد و ساخت مسكن در دستور كار قرار گرفت. پيش از تعطيلات عيد نوروز سقف تسهيلات مسكن براي هر يك از زوجين در تهران به ٨٠ ميليون تومان و جمعا ١٦٠ ميليون تومان افزايش يافت و ديروز نيز شوراي پول و اعتبار تشكيل موسسات پس انداز و تسهيلات مسكن را تصويب كرد.

تامين مسكن در مناطق خاص
اين موسسات در يك منطقه جغرافيايي خاص فعاليت مي‌كنند و سهامداراني كه در آن سپرده‌گذاري مي‌كنند علاوه بر اينكه از منفعت سپرده‌گذاري بهره‌مند مي‌شوند، مي‌توانند از منفعت سهامداري خود نيز بهره ببرند. اجراي پروژه‌هاي بزرگ كشور با توجه به سياست‌هاي توسعه‌اي كشور و تاكيد بر توسعه سواحل مكران و احياي بافت فرسوده در مناطق خاص، از طريق اين نهاد مالي مي‌توانند تامين مالي شوند.
طبق مواد ٥ و ٧ قانون پس انداز مسكن مصوب سال ١٣٤٦ بانك رهني (بانك مسكن وقت) مي‌تواند نسبت به ايجاد موسسات پس‌انداز اقدام كند، همچنين در قانون تامين اعتبارات مسكن مصوب ١٣٥١ نحوه تامين مالي اين نهاد مالي پيش بيني شده است. در آيين‌نامه تبصره ٢ ماده ٧ قانون احيا، بهسازي و نوسازي بافت فرسوده ايجاد اين موسسات با رعايت مصوبات شوراي پول و اعتبار و جذب منابع از سرمايه‌گذاران و سپرده گذاران براي پرداخت تسهيلات به متقاضيان خريد و بهسازي مسكن در يك منطقه جغرافيايي خاص پيش بيني شده؛ ضمن اينكه در بند ٦١-٤ سياست‌هاي خروج اقتصاد از ركود هم به اين موضوع اشاره شده است.

٢٠ درصد بانك مسكن، ٨٠ درصد پذيره‌نويسي مردم
مديرعامل بانك مسكن در خصوص روش سپرده‌گذاري اين موسسات توضيح داد: تاسيس موسسات پس انداز با تصويب تشكيل اين موسسات در شوراي پول و اعتبار يك نهاد جديد در حوزه تامين مالي مسكن اضافه مي‌شود. ٢٠ درصد سهام اين نهاد از طريق بانك مسكن و ٨٠ درصد آن از طريق پذيره نويسي عام توسط آحاد مردم تامين مي‌شود. محمدهاشم بت‌شكن با اشاره به انواع اين نهادها از تاسيس موسسات پس انداز با هدف كمك به تامين مالي بخش مسكن به ويژه در مناطق جغرافيايي خاص خبرداد و گفت: اين موسسه نيز مي‌تواند از طريق تجهيز پس انداز از همان منطقه يا ساير مناطق نسبت به پرداخت تسهيلات فقط به يك منطقه خاص اقدام كند. ويژگي اصلي اين نهادها اين است كه تسهيلات فقط در شعاع جغرافيايي خاص ايجاد شده مصرف مي‌شود.

روش جديد براي خانه‌دار شدن
با تصويب اين طرح، امكان تامين مالي ارزان‌قيمت دو حوزه ساخت و خريد آپارتمان با روش كاملا متفاوت از مدل سنتي وام‌دهي، در همه شهرهاي كشور فراهم مي‌شود. موسسه پس‌انداز و تسهيلات مسكن منطقه‌اي در هر شهر، با هدف ساخت و ساز مسكوني در مقياس انبوه، تاسيس مي‌شود و صرفا براي تامين مالي پروژه تعريف شده، از دو دسته سپرده‌گذار محلي شامل متقاضيان خريد خانه و همچنين سرمايه‌گذاران ساختماني در نقش سهامداران موسسه، عمليات جذب منابع انجام مي‌دهد و در نهايت با اتمام مراحل احداث پروژه، متناسب با عايدي به دست آمده، به سپرده‌گذاران متقاضي وام خريد و سهامداران، تسهيلات و سود پرداخت مي‌كند.

به اين ترتيب، موسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن منطقه‌اي اگر چه از بابت جذب منابع و پرداخت تسهيلات، كاركردي مشابه نظام بانكي دارد اما از يكسو، سپرده‌گذاران در نقش سهامداران، به دليل منتفع شدن از عمده سود اين موسسات، انگيزه قوي و به مراتب بيشتر از سپرده‌گذاري بانكي، براي ورود به اين موسسات دارند و از سوي ديگر، هزينه پايين تجهيز منابع در آنها، توان پرداخت وام با سقف بيشتر از تسهيلات مسكن فعلي را به وجود مي‌آورد.

اين موسسات يك تفاوت كليدي ديگر نيز با نظام بانكي در حوزه تامين مالي مسكن دارند و آن، عدم تعهد زماني به سپرده‌گذاران موسسه از بابت پرداخت تسهيلات خريد است. در حال حاضر صندوق پس‌انداز مسكن يكم، در ازاي يك سال سپرده‌گذاري، معادل دوبرابر مبلغ سپرده، به متقاضي وام خريد پرداخت مي‌كند كه همين تعيين مدت انتظار و همچنين تعيين ميزان تسهيلات، باعث مي‌شود اين صندوق دچار تعهد مالي به سپرده‌گذاران باشد و در نتيجه براي تحقق تعهد خود، منابع مورد نياز را از قبل پيش‌بيني كند اما در موسسات پس‌انداز منطقه‌اي، اگر چه هدف، اعطاي تسهيلات ساخت و خريد به سپرده‌گذاران است اما تعهد زماني براي پرداخت، وجود ندارد و در نتيجه، ريسك مالي اين موسسات در مقايسه با بانك‌ها و صندوق پس‌انداز، ناچيز است.

بر اساس اين گزارش، سابقه فعاليت اين موسسات در نقش بانك‌هاي محلي مسكن در ايران به دهه ٤٠ و ٥٠ برمي‌گردد كه شدت استقبال سمت تقاضاي مسكن از سپرده‌گذاري در آنها و همچنين گرايش شركت‌هاي ساختماني بزرگ به سرمايه‌گذاري و استفاده از منابع موسسات پس‌انداز منطقه‌اي، سبب شد تا ٨ برابر سرمايه اوليه موسسات، تسهيلات ساخت پرداخت شود و ابرپروژه‌هايي همچون شهرك اكباتان و سپس شهرك آپادانا در تهران و تعدادي شهرك مسكوني در اطراف يكي، دو شهر بزرگ كشور احداث شود اما در اوايل دهه ٦٠ با توقف كار بانك رهني، اين موسسات نيز منحل شد.

خريد مطالبات رهني از دو ماه پيش
از ديگر برنامه‌هاي دولت براي تامين مسكن، انتشار اوراق رهني است كه حدود دو ماه گذشته به عنوان پيوند بازار پول و سرمايه منتشر شد و به دليل اينكه فعلا نهاد تضمين تسهيلات رهني در كشور وجود ندارد بانك مسكن ضمانت اين اوراق را برعهده گرفته است. اوراق پشتوانه تسهيلات رهني (NBS) اوراقي است كه براي خريد مطالبات رهني توسط ناشر منتشر و در بورس يا بازارهاي خارج از بورس معامله مي‌شود. كاهش هزينه تامين مالي براي بانك‌ها، مديريت ريسك عدم انطباق زماني سررسيد دارايي‌ها و بدهي‌ها و همچنين بهبود نسبت كفايت سرمايه و خارج شدن دارايي‌ها از ترازنامه مهم‌ترين مزيت‌هاي اوراق رهني هستند.