دنیای اقتصاد بررسی کرد:

چهار راهکار تبدیل پول سمی به پول رونق‌ساز

نسخه بومی رفع «تنگنای مالی» و «سرکوب تقاضا» به‌عنوان دو مانع اصلی رونق اقتصادی، با طراحی یک مدل عملیاتی برای جدایی حرفه مَلاکی از بانکداری، تدوین شد. بانک‌های آغشته به حجم انبوه املاک لوکس عمدتا مسکونی و تجاری، برای «تبدیل» این دارایی‌های سمی و منجمد به پول رونق‌ساز، با چهار روش «تصفیه» روبه‌رو هستند که انتخاب هر کدام از آنها ضمن آنکه قدرت تسهیلات‌دهی برای نظام بانکی به‌وجود می‌آورد، وضعیت منفی در ترازنامه‌ بانک‌ها را نیز ساماندهی می‌کند.

کد خبر: ۶۱۲۰۹۸

تاریخ: ۱۶ مرداد ۱۳۹۵ - ۱۰:۰۹

نتایج بررسی‌ها درباره منشا توقف اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود، نشان می‌دهد انحراف منابع بانکی به بازار ملک در دوره پیشین رونق مسکن و سرمایه‌گذاری افراطی در ساخت‌وسازهای غیرمصرفی، بدون هدف و فاقد مشتری، باعث شده در حال حاضر منابع موردنیاز بخش‌های پیشرو، در این املاک حبس شود. نسخه رهایی از این وضعیت، با الگوبرداری از تجربه جهانی، شامل «فروش املاک به‌صورت مستقیم از جانب بانک‌ها یا شرکت‌های وابسته»، «فروش نقد و اقساط»، «اجاره بلندمدت بخشی از املاک» و همچنین «تغییر کاربری به هتل‌آپارتمان» است. حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان در این باره تاکید کرد: برای سم‌زدایی از نظام بانکی نباید منتظر «معجزه» ماند. حتی باید احتمال «زیان» در فروش این دارایی‌ها را هم در نظر گرفت.

گروه مسکن: یک اقتصاددان برای پاک‌سازی بانک‌های آلوده به «دارایی‌ سمی» که هم‌اکنون «پابند» اقتصاد ایران در مسیر خروج از رکود شده است، نسخه بومی ارائه کرد. «دارایی‌های سمی» نظام بانکی خرداد سال93 برای اولین بار به‌صورت جامع توسط وزیر راه و شهرسازی، شناسایی و معرفی شد که نشان می‌داد، مجموعه قابل توجهی ملک و ساختمان در اختیار بانک‌ها، باعث «مسمومیت اعتبارات» به دلیل تضعیف سریالی قدرت وام‌دهی به بخش‌های مولد شده است. طی دو سال اخیر، برخی صاحب‌نظران مالی و اقتصادی برای سم‌زدایی از بانک‌ها، استفاده از تجربه جهانی همچون آمریکا یا ژاپن را پیشنهاد دادند که در قالب آن، دولت در آن کشورها با تاسیس یک سازمان مستقل توانست نسبت به تسویه مطالبات بانک‌ها از طریق خرید دارایی‌های سنگین و در نتیجه تصفیه آنها از انواع دارایی‌های سمی، موفق عمل کند.

اما در حال حاضر حسین عبده‌تبریزی با تاکید بر «امکان‌پذیر نبودن استفاده از الگوی جهانی به همان شکل تجربه شده در کشورها برای تعیین تکلیف دارایی‌های سمی در وضعیت فعلی» نسخه‌ای پیشنهاد کرده است که ریشه در همان راهکار کشورهای مبتلا شده دارد؛ اما ترکیباتش کاملا براساس واقعیت فعلی اقتصاد ایران، بانک‌ها و بخش مسکن، طراحی و تدوین شده است. این اقتصاددان، تعلل بانک‌ها در چاره‌جویی برای انبوه دارایی‌های ساختمانی و تصور «معجزه» برای حل این چالش را باعث عمیق‌تر شدن بحران بانکی و رکود اقتصادی عنوان کرد و در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: با لحاظ سه واقعیت همچون «بضاعت بودجه دولت»، «شکاف بین ارزش اسمی دارایی‌های سمی در ترازنامه بانک‌ها و قیمت واقعی این املاک در حال حاضر» و «رکود نسبی مسکن» بعید است دولت برای خرید این دارایی‌ها از طریق تاسیس شرکت وارد میدان شود.

داروی سم‌زدا در نسخه عبده‌تبریزی، بر تبدیل «ساختمان‌های لوکس» تحت مالکیت و اختیار بانک‌ها به «جریان نقد» پایه‌ریزی شده است. این ساختمان‌های لوکس مسکونی و تجاری، «دارایی منجمد» و غیرقابل استفاده (در شرایط فعلی) محسوب می‌شوند که بانک‌های دچار، با عمل به محتوای نسخه می‌توانند از چهار روش شامل «فروش با قیمت زمان خرید یا ساخت»، «فروش نقد و اقساط» و «اجاره» و «تغییر کاربری‌به هتل‌آپارتمان»، خود را سبک کنند و به جریان نقد برای تسهیلات‌دهی مجهز شوند. عمل به نسخه پیشنهادی، مستلزم تغییر اساسی در نگاه بانک‌های مسموم به این بخش از دارایی‌ها است. نظام بانکی در مسیر تصفیه از املاک منجمد، باید فکر «سود» را کنار بگذارد و حتی احتمال «زیان به معنای فروش با قیمتی کمتر از خرید» را در محاسبات ببیند.

معجون زهرآلود چطور ساخته شد؟

حسین عبده تبریزی سرمنشأ رکود اقتصادی دو سه سال اخیر را «حباب اعتبارات» دوره گذشته (دهه منتهی به اوایل 92) و انحراف منابع بانکی از مسیرهای اصلی معرفی کرد که باعث شده ورود بخش‌های پیشرو اقتصاد به جاده رونق، با دو مانع «تضعیف تقاضا» و «تنگنای مالی» برخورد کند. عبده‌ تبریزی، اقتصاددان با نام بردن از ترکیبات چهارگانه «معجون زهرآلود» اقتصاد ایران که سبب شده بخش‌های مختلف اقتصادی در مارپیچ کاهشی رشد قرار بگیرند، اعلام کرد: با غفلت سیاست‌گذار پولی در دولت گذشته از بابت نظارت بر نحوه مصارف منابع سرشار بانکی که توسط بانک مرکزی و بانک‌ها خلق شده بود، عمده اعتبارات به جای آنکه در مسیر تولید و تقویت قدرت تقاضای مصرفی حرکت کند، صرف ساخت و خرید املاک لوکس مسکونی و تجاری شد و نهايتا به حباب قیمتی در بازار ملک به‌ويژه طی سال‌های 91 و 92 دامن زد.

تبعات این انحراف اعتباری، طی دو سال اخیر تحت تاثیر روند تدریجی تخلیه حباب قیمت ملک، ابتدا در بازار مسکن و بلافاصله در بازار پول و سایر بخش‌ها ظاهر شد؛ به‌طوری‌که در بازار مسکن، چرخه معاملات (خرید و فروش‌های مصرفی) تحت تاثیر کاهش قیمت از نقطه اوج بهار 92، به‌صورت نسبی متوقف شد و ساخت‌وساز نیز از صرفه افتاد و در بازار پول، ساختمان‌های لوکس به‌عنوان محصول سرمایه‌گذاری افراطی بانک‌ها، شرکت‌های وابسته و تسهیلات‌گیرنده‌ها، به کوهی از دارایی‌های منجمد و غیرقابل نقدشدن برای بانک‌ها تبدیل شد.

این اقتصاددان با بیان اینکه طی سال‌هاي گذشته ارزش واقعي دارایی‌های ملکی بانک‌ها و تسهیلات‌گیرنده‌ها کاهش پیدا کرده، اما در مقابل، طبعا مانده‌ اعتبارات بانکی صرف‌شده برای خريد این املاک افزايش يافته، گفت: نتیجه این معادله، به‌عنوان عوارض ثانویه ناشی از «حباب مسکن در پی حباب اعتبارات»، هم اکنون باعث وخامت اوضاع بازپرداخت تسهیلات و در نتیجه بروز معوقات سنگین بانکی شده است. در حال حاضر، املاک لوکس تحت مالکیت بانک‌ها و همچنین ساختمان‌هایی که به‌عنوان وثیقه، نقش تضمین بازپرداخت منابع پرداخت‌شده برای ساخت املاک گران‌قیمت عمدتا تجاری را بازی می‌کند، ترکیبات اصلی معجون زهرآلود اقتصاد ایران را شکل داده است. این املاک همان دارایی سمی نظام بانکی به حساب می‌آید که قدرت وام‌دهی را از بانك‌ها گرفته و باعث سرکوب تقاضا و تنگنای مالی در کل اقتصاد شده است.

حسین عبده‌تبریزی در تشریح دیدگاه خود درباره سرمنشا رکود اقتصادی دوره کنونی، گفت:‌ در حال حاضر در شرايط ركودي املاك و مستغلات هستيم كه حاصل دوره‌ رونق سفته‌بازانه‌ مسكن در دوره قبل، تشكيل حباب‌هاي قيمتي و مازاد سرمايه‌گذاري در این بخش است (هرچند اخیرا حجم معاملات خرید مصرفی نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده اما فعالیت‌های ساختمانی و مجموعه بازار مسکن هنوز کاملا از فضای رکود خارج نشده است). حباب املاك و مستغلات معمولا از گذر حباب اعتبارات چهره نشان مي‌دهد و نهايتا به بحران اقتصادي منجر مي‌شود. اقتصاد ايران همين مسير را تجربه كرده است و حباب املاك و مستغلات آن مدتي است به بحران اعتباري و تضعيف موقعيت بانك‌ها هم انجاميده است. وی افزود: نظام بانكي كشور بخشي از ارزش دارايي‌هاي خود را از دست داده و با تضعيف آن دارايي‌ها، از اعطاي تسهيلات جديد متناسب با نياز بنگاه‌ها عاجز شده؛ «تنگناي اعتباري» حاصل اين وضعيت است. اين پديده‌اي است كه همراه با «كاهش تقاضاي كل» مانع از آن شده است كه كشور بتواند از ركود اقتصادي جاري خارج شود.

پول آسان در طول چند سال در دو دولت قبل، به حباب قيمت دارايي‌ها (به‌ويژه املاك و مستغلات) انجاميد و آن‌قدر ادامه يافت تا به تركيدن حباب قيمت‌ها منتهي شد. نرخ رشد نقدينگي نزديك به 30 درصد در سال‌هاي 91 و 92 و نرخ رشد بالاي پول و شبه‌پول بيانگر اين وضعيت است. پول بي‌حسابي كه توسط بانك مركزي و بانك‌ها خلق شد، به توليد كالاها و خدمات جديد نينجاميد، بلكه گير آدم‌هايي آمد كه آن وجوه را روي قيمت املاك و مستغلات انعكاس دادند و به‌اين‌ترتيب حباب قيمتي را ايجاد كردند. يعني در دولت قبل با آن همه ظرفيت اضافي در صنايع، پول به سمت كارخانه و تجهيزات نرفت، بلكه به سمت ايجاد حباب جديد رفت. در آن دولت رشد بيشتر در دو حوزه پديدار شد: صنعت به اصطلاح بانكداري و ساخت مجموعه‌هاي تجاري و مسكوني لوكس. بانك مركزي آن دولت نه‌تنها هيچ‌يك از حباب‌هاي قيمتي را تشخيص نداد، بلكه نمي‌خواست از آنها حرفي بزند و عملا معتقد شد كاري در مورد آنها نمي‌تواند بكند.

این اقتصاددان تصریح کرد: با عادت‌دادن مردم به معاملات املاك و مستغلات، اتومبیل، ارز، سکه و طلا، مردم را به سفته‌بازان بدهكار روي دارايي‌هاي غیرمولد بدل كردند. وام دهي بي‌حساب‌وكتاب بخش مالي به حباب قيمتي املاك و مستغلات لوکس انجاميد كه نهايتا اين حباب تركيد. تركيدن حباب و تنگناي اعتباري نتايج غيرقابل‌اجتناب اين وضعيت بود. وقتي مصرف‌كننده‌ها خرج نمي‌كنند، ورشكستگي‌ها غيرقابل ‌اجتناب مي‌شود اما با فرورفتن اقتصاد به ركود در سال 1391، شرايط بخش‌ املاك‌ و مستغلات بد و بدتر شد، البته به دليل نقدينگي كمتر املاك و مستغلات نسبت به سهام، حباب قيمتي املاك و مستغلات در مقايسه با سهام، دوره طولاني‌تري دارد. وقتي حباب مي‌تركد، ارزش املاك و مستغلات فرومي‌ريزد، اما ارزش اعتبارات دريافتي كاهش نمي‌يابد و اين شرايط را براي وام‌گيرنده سخت و دشوار مي‌كند. همين وضعيت را كه امروز در ايران تجربه مي‌كنيم، ژاپن در 1990 و اقتصاد چين (شانگهاي) در 2005 تجربه كرده‌اند. بازار املاك نقدشوندگي كمتري دارد، پس قيمت‌ها آرام‌تر حركت مي‌كند و در مقايسه با بازار سهام، خالي‌شدن حباب اين بخش طول مي‌كشد.

عبده‌تبریزی با بیان اینکه به نظر مي‌رسد حباب قيمتي در بخش‌هاي عمده‌اي از املاك و مستغلات (شايد هنوز به استثناي واحدهاي تجاري) ديگر تخليه شده باشد، گفت: مي‌توانم توضيح دهم چرا اقتصاد به ركود افتاده است و چه سياست‌ها يا احتمالا نهادهايي وجود دارد كه ‌آن را از ركود خارج كند. البته جاي بحث آن اینجا نيست كه در مورد موضوع خاص ديگري صحبت مي‌كنيم. همين‌قدر بگويم كه بايد بتوانيم مارپيچ كاهشي اقتصاد را كنترل كنيم. قيمت‌هاي حبابي زمين و ساختمان در دهه گذشته، نرخ بالاي سود بانكي، معوقه‌هاي سنگين بانکی و نبود نقدينگي معجون زهرآلودي براي اقتصاد ايران ساخته است. البته اینکه ركود داريم و بيماري شناخته شده است كافي نيست، بايد راه علاج را به‌درستي پيدا كنيم. ركود دلايل متعددي دارد و از آن جمله است كه حاصل فراتر رفتن پس‌انداز از سرمايه‌گذاري است. اما تشخیص غالب آن است که ركود امروز اقتصاد ایران عمدتا حاصل تضعيف جدي «تقاضاي كل» و وقوع «تنگناي مالي» دركشور است.

این اقتصاددان در پاسخ به اینکه بانک‌ها تا چه در شکل‌گیری حباب و نوسانات شدید در بازار مسکن سهم داشته‌اند، گفت: در مورد حباب مسكن لوكس و واحدهاي تجاري خيلي‌ها هشدار داده بودند. آنان به خاطر داشتند كه مثلا در اسپانيا دوره‌ رونق و مازاد عرضه‌ مشابهي وجود داشته است. فروريختن قيمت‌ها در املاك و مستغلات تجاري و لوكس مسكوني عيان كرد كه تا چه حد گسترده‌اي بانك‌ها در اين حوزه سرمايه‌گذاري كرده بودند يا تسهيلات داده بودند. آنها به جاي اعطاي تسهيلات به خريداران مسكن ارزان و ميان‌قيمت، منابع خود را در اختيار ساخت واحدهاي گران‌قيمت و تجاري قرار داده بودند كه حالا با تركيدن حبا‌ب‌هاي قيمتي، سرمايه‌گذاران در آنها امكان بازپرداخت به بانك‌ها را ندارند. نظام بانكي به جاي طراحي انواع تسهيلات خرید مسكن (تسهيلات رهني) كه به‌طور مداوم نرخ مالكيت خانه را بالا ببرد و نرخ سود آنها قابل‌تحمل باشد و به علاوه حمايتي هم از مردم در مقابل ريسك ارزش خانه‌ آنها بشود، فقط به دنبال اعطاي تسهيلات ساخت به واحدهاي مسكوني و تجاري لوكس بوده است. ظاهرا آن روند بازداشتني نبود، و بازداشته هم نشد. بانك مركزي تا مدت‌ها قبول نمي‌كرد كه منابع بانك‌ها صرف خانه‌هاي لوكسي شده كه فعلا خريدار ندارد.

وی افزود: بناي آن رشدهاي بخش ساختماني در دولت قبلي برپايه‌ سست بدهي‌هاي بانكي استوار شده بود. به علاوه، در نيمه‌ دوم دهه‌ 80 بانك‌ها و بسازوبفروش‌ها كماكان روي اين فرض حركت مي‌كردند كه قيمت‌هاي زمين و ساختمان كماكان بالا خواهد رفت. بحران واحدهاي مسكوني و تجاري آنگاه آغاز شد كه تقاضاي سفته‌بازانه براي آن متوقف شد. مردم دريافتند كه صرف سوداگري در اين حوزه ديگر با سود همراه نيست. وقتي تقاضاي سوداگرانه فروكش كرد، همه از ركود در بازار املاك و مستغلات سخن به ميان آوردند؛ با فروكش‌‌كردن تقاضاي سفته‌بازانه و بروز ركود، انبوه‌سازان از بازپرداخت بدهي‌هاي خود به بانك‌ها عاجز شدند. اين ناتواني خود يكي از دلايل افزايش معوقه‌هاي بانكي و «تنگناي اعتباري» سال 1394 و ماه‌هاي جاري است.

عبده تبریزی تصریح کرد:‌ وضع مورد اشاره به ناچار بايد با كنترل تورم در دولت يازدهم و محدودشدن اعتبارات فرو مي‌ريخت. با ريزش رونق ظاهري (بخوانيد حباب) و قيمت‌هاي املاك و مستغلات تجاري و مسكوني و شكستن حباب قيمت‌ها در بازار سهام (فروريختن شاخص) بانك‌ها كه اعتبارات مازاد به بازار با قيمت‌هاي حبابي داده بودند، صدمه ديدند. ساخت‌وسازهاي لوکس مازادی كه در تهران و شهرهاي ديگر شكل گرفت، حاصلش رشد كوهي از بدهي به نظام بانكي بود. اما طبعا حباب دارايي‌هاي توثيق‌شده در بانك‌ها باید خالي مي‌شد، همان‌طور كه قيمت سهام بانك‌ها در بازار سرمايه خالي شده بود. به این ترتيب بحران به كل نظام بانکی گسترش يافت.

در این دوره، نظام بانكي بر اعطاي تسهيلات به شركت‌هاي كوچك و متوسط متمركز نشد كه مبناي خلق اشتغال در اقتصاد است، بلكه روي سرمايه‌گذاري در شركت‌هاي خود بانک‌ها و پرداخت به پروژه‌هاي بزرگ ساختماني غيراقتصادي متمركز شد. در همه‌ اين موارد، آنچه رخ داده، فروريختن ارزش طرف دارايي‌ها در ترازنامه‌ بانك‌ها است. این اقتصاددان درباره وضع نامناسب بانک‌ها گفت: حباب از اعطاي تسهيلات بانكي بد شروع شد كه به‌عنوان وثيقه، دارايي‌هايي (ساختمان‌هايي) را پذيرفته بودند كه قيمت آنها به دليل حباب بالا رفته بود. شرايط به بانك‌ها اجازه داد بيشتر وام‌دهي بد خود را مخفي كنند، در ترازنامه‌هايشان معوقه‌ها را نشان ندهند، از اهرم بالا استفاده كنند، و با اين كار حباب را بیشتر و نتايج را وخيم‌تر كنند. نهايتا بانك‌ها مستقيم وارد قماربازي شدند. واسطه‌ مبادله‌ دارايي‌هاي ريسكي شدند و نهايتا آن دارايي‌ها كه عمدتا ساختمان بود به خودشان رسيد. آنها اميدوار بودند ريسك اين دارايي‌ها را به ديگران منتقل كنند، اما وقتي نرخ تورم آرام گرفت و حباب زمين و ساختمان لوكس ترك برداشت، اين دارايي‌هاي سمي براي بانك‌ها به يادگار ماندند.

ترکیب داروی سم‌زدا

حسین عبده تبریزی درباره نحوه پاکسازی نظام بانکی از سم ساختمان‌های لوکس گفت: براي حل مشكل دارايي‌هاي سمي يا حداقل كاهش مشكلاتي كه براي بانك‌ها ايجاد كرده است، در شرايط فعلي نبايد به دنبال معجزه‌گري گشت. مثلا اینکه دولت يا سرمايه‌گذاري بيايد، اين دارايي‌هاي سمي را از بانك‌ها خريداري كند؛ دولت در حال حاضر چنين امكاناتي ندارد و اگر هم داشت به لحاظ ایجاد كژمنشي يا مخاطرات اخلاقي، نبايد اين كار را مي‌كرد. كار فوري‌اي كه بانك‌ها بايد بكنند، راه‌اندازي نوعي جريان نقدي روي اين دارايي‌ها است. اولا نبايد سود جديد روي اين دارايي‌ها محاسبه كنند، چرا كه قيمت اين دارايي‌ها در دفاتر بانك‌ها مدت‌ها است از قيمت واقعي بالاتر رفته است. ثانيا، در واگذاري اين دارايي‌ها نگران سود و زيان آنها نباشند و سعي كنند روي اين دارايي‌ها جريان نقدي ايجاد كنند؛ يعني حتي اگر به زيان (کمتر از قيمت تمام‌شده) هم خريدار نقدي وجود دارد، آنها را واگذار كنند. ثالثا جريان اعتباري روي آنها ايجاد كنند تا خريداران جديد بتوانند آنها را نقد و نسيه بخرند. و بالاخره، با اجاره‌داري اين دارايي‌ها، جريان نقدي به‌راه بيندازند، فارغ از كوچك يا بزرگ‌بودن اين جريان نقدي. بانك‌ها به نقدينگي بیشتر نيازمندند و نگاه داشتن اين دارايي‌ها در ترازنامه بدون چشم‌انداز روشني از نقدشوندگي آنها، به مراتب كاري اشتباه‌تر از اجاره‌داري حتي با نرخ‌هاي پايين است.

تغيير كاربري در پاره‌اي از موارد مي‌تواند جريان نقدي ايجاد كند، البته اگر خود اين تغيير به معناي پرداخت نقدي به شهرداري‌ها نباشد. مثلا تبديل مجموعه‌هاي مسكوني به هتل يا هتل - آپارتمان در شهرهاي بزرگ جريان نقدي ريالي و ارزي ايجاد مي‌كند. بانك‌ها در اين مسير هم قطعا مي‌توانند حركت كنند. البته آنچه در بالا گفته شد در عمل آسان نيست. راه‌حل، تشكيل شركت‌هايي براي خريد دارايي‌هاي سمي توسط دولت‌ها (و بانك‌هاي مركزي) در پاره‌اي كشورها دنبال شده است. هدف اصلي آن اقدامات ايجاد جريان نقدي براي بانك‌ها به قيمت‌هاي جاري بوده است. طبعا بانك‌ها ناچارند زيان دارايي‌ها را تقبل كنند و در مواردي هم دولت‌ها از بودجه عمومي به بانك‌ها كمك كرده‌اند. اما با توجه به مشكلات بودجه‌اي دولت و شكاف قيمتي عمده‌ي اين دارايي‌ها از قيمت‌هاي جاري بازار (كه منجر به زيان‌هاي عمده در ترازنامه بانك‌ها مي‌شود) و نيز ركود نسبي بازار ساختمان، به نظر مي‌رسد كه دولت يا بانك مركزي در اين مرحله پا به ميدان نخواهند گذاشت تا با تشكيل يا حمايت از تشكيل چنين شركت‌هايي، نقدشوندگي دارايي‌هاي سمّي بانك‌ها را تسهيل كنند. بنابراين، بانك‌ها منتظر معجزه نشوند و خود براي افزايش نقدشوندگي اين دارايي‌ها اقدام كنند و زيان‌هاي حاصله را نيز به تدريج شفاف كنند.