کسب و کار: جایگاه زمین و مسکن در برنامه‌های توسعه اقتصادی

به‌دلیل رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت شهرها در ایران، مساله تامین مسکن به یکی از مسائل مهم دولت تبدیل شده است.بعد از پیروزی انقلاب اسلامی برای تهیه مسکن برنامه‌های متنوعی از سوی دولتمردان پیاده شد که هر کدام نیز خط مشی متفاوتی را دنبال کرده‌اند.از اینرو داشتن یک نظام برنامه‌ریزی برای ایجاد هماهنگی بین بخش مسکن و سایر بخش‌ها ضرورت محض است.با وجود اقدامات و سیاست‌های انجام گرفته در بخش زمین و مسکن، دولت‌ها برای مقابله با سرازیر شدن سرمایه در بازار زمین و مسکن از عزم سیاست‌گذاری کافی برخوردار نبوده‌اند و بدین دلیل سیاست و قوانین دولتی در این حوزه اقتصادی قادر به کنترل سوداگری نبوده است.

کد خبر: ۵۹۲۶۹۳

تاریخ: ۰۷ خرداد ۱۳۹۵ - ۲۳:۳۸

«زمین» اصلی‌ترین و مهم‌ترین پارامتر تاثیرگذار در حوزه اقتصاد مسکن به شمار می‌رود. برخلاف سایر کالاهای اقتصادی مقوله زمین تناسبی با بحث عرضه و تقاضا نداشته و با توجه به محدودیت عرضه زمین و انباشت متقاضی این فرایند موجب گرانی زمین و نهایتا مسکن تولیدی در کشور می‌شود. پس از انقلاب اسلامی عمده توجه سیاست‌های مسکن به مساله زمین معطوف شد که مهم‌ترین آن ملی کردن زمین شهری برای توزیع مجدد مالکیت آن بود که در سال 1358 انجام معاملات روی زمین‌های شهری ممنوع اعلام شد و سیاست دولت با عاملیت بنیاد مسکن انقلاب اختصاص زمین به گروه‌های کم درآمد برای رفع نیاز و حل اجاره نشینی این طیف از افراد جامعه بود. اما همین سیاست باعث تشدید مهاجرت به داخل شهرها شد و در ادامه و با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در همان سال، گام بلندی در راستای دخالت همه‌جانبه دولت در بازار زمین و مسکن فراهم شد. به‌طوریکه بر اساس این قانون ذخیره اراضی شهری در تهران و سایر شهرهای بزرگ بدون پشتوانه مطالعاتی و برنامه‌ریزی شده تقریبا به حد صفر نزدیک شد.

به‌دنبال این تحولات و آسیب‌شناسی عملکرد قوانین فوق در سال 1361 با تصویب قانون اراضی شهری دولت درصدد کنترل و نظارت عالیه بر عملکرد و نحوه واگذاری و تخصیص زمین به متقاضیان برآمد به نحوی که عملا تامین و عرضه زمین و در پی آن تولید مسکن در کشور در حیطه وظائف دولت قرار گرفت. می‌توان اذعان داشت که تهیه و تصویب قانون اراضی شهری نخستین اقدام سازمان یافته و فراگیر برای نظم‌دهی به بحث تملک و واگذاری زمین در یک سازمان متمرکز دولتی بوده که به‌منظور رفع آشفتگی‌های بازار زمین و مسکن ایجاد شد. اما خلأ بین عرضه و تقاضای زمین و وجود عوامل قدرتمند در بازار سرمایه‌ای زمین و مسکن باعث افزایش مداوم قیمت زمین و به قدرت رسیدن دوباره بازار ملک و املاک در کشور شد.

سال 1368 مصادف است با تدوین نخستین برنامه توسعه که در این برنامه مساله زمین در دو بخش مکانیابی و تامین زمین مد نظر قرار گرفت در این برنامه سهم دولت در عرضه زمین به 45 درصد محدود گردید که می‌بایستی توسط سازمان زمین شهری در داخل شهرها و شهرهای جدید عرضه می‌شده است. و در برنامه دوم توسعه سهم دولت از عرضه زمین به 30 درصد کاهش یافت و بدین‌ترتیب کاهش سهم دولت در عرضه زمین و محدود کردن آن به توسعه منفصل را می‌توان از ویژگی‌های سیاست‌گذاری این برنامه دانست. در برنامه توسعه سوم دولت سعی کرد به‌طور کلی پای خود را از بازار زمین و مسکن بیرون بکشد و فروش زمین‌های دولتی به قیمت‌های بازار آزاد را به عنوان یک محور اصلی سیاست‌گذاری زمین در برنامه سوم توسعه مطرح کرد. این پدیده منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن تولیدی در کشور شد. در برنامه چهارم و پنجم توسعه هم موضوع زمین به مسکن ختم شدو مواردی چون ارائه تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن و کمک به مسکن محرومان و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری مورد توجه قرار گرفت. از طرفی با مطالعه و بررسی برنامه ششم توسعه می‌توان به عدم توجه مستقیم به این پارامتر مهم اقتصادی یعنی حوزه مسکن پی برد، به نحوی که هیچ راهکار و برنامه عملیاتی برای توسعه ساخت و تولید مسکن و ارائه آن به متقاضیان تعریف نشده است. آنچه با مطالعه برنامه‌های توسعه و سیاست‌های قبل از آن در حوزه مسکن عیان است، فرآیندی از دخالت‌های افراطی تا عدم دخالت های موثر و به موقع دولت در بازار زمین و مسکن است. به نحوی که طی این مدت سازوکار موثر و مداومی برای کنترل قیمت و مقابله با سوداگری در حوزه ملک و املاک اتخاذ نشده است. و این در حالی است که هر گونه فعالیت توسعه‌ای در شهرها در کنار ضعف قوانین منجر به مداخله در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش افزوده (رانت) فراوان و به دنبال آن انحصار گرایی و افزایش مداوم قیمت ملک شده است و مهم‌تر آنکه مکان یابی بی‌قاعده جهت توسعه شهرها باعث پراکندگی توسعه کالبدی شهرها و گسیختگی و عدم انسجام کالبدی آن و تخریب محیط زیست و در نتیجه کاهش کیفیت زیست شهری شده است.