چرا باید بانک مسکن به بانک توسعه ای تغییر ساختار دهد؟

مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: بانک توسعه‌ای در بخش مسکن علاوه بر تامین مالی، می‌تواند در عرضه این محصولات به خریداران خرد نیز نقش‌آفرینی کند و منابع را به وام خریدار تبدیل کند.

کد خبر: ۵۸۹۸۰۶

تاریخ: ۲۷ ارديبهشت ۱۳۹۵ - ۱۶:۴۹

مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: بانک توسعه‌ای در بخش مسکن علاوه بر تامین مالی، می‌تواند در عرضه این محصولات به خریداران خرد نیز نقش‌آفرینی کند و منابع را به وام خریدار تبدیل کند. به گزارش اقتصادنیوز، تغییر بانک مسکن از یک بانک تجاری-‌تخصصی به یک بانک توسعه‌ای- تخصصی موضوعی است که به گفته وزیر راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته است. آخوندی معتقد است با بهره‌گیری از یک بانک توسعه‌ای در بخش مسکن می‌توان سیکل رکودی را کوتاه‌تر کرد. در شماره 175 هفته‌نامه تجارت‌ فردا غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی جزییات رویکرد این وزارتخانه در خصوص بانک مسکن را تشریح کرده است.
غلامرضا سلامی در رابطه با وظایف بانک‌های توسعه‌ای گفت: به‌طور کلی در دنیا بانک‌های توسعه‌ای به منظور تسریع و تسهیل پروژه‌های بزرگ از قبیل ایجاد بزرگراه، بندر، راه‌آهن، سدسازی یا تولید آب و برق، نقش‌آفرینی می‌کنند. سلسله‌وظایف این بانک‌ها، با بانک‌های تجاری متمایز است و معمولاً بر روی پروژه‌های بزرگ کار می‌کنند.
او افزود: این پروژه‌ها معمولاً در سطح ملی هستند و بر روی آن مطالعات و کارهای کارشناسی صورت می‌گیرد و وام‌های نظارت‌شده به این طرح‌ها تعلق می‌گیرد. در بخش مسکن و در بخش بانکداری خرد، بانک مسکن با وام‌دهی، نیاز طرف تقاضا را تا حدی پوشش داده است، این کاری است که برخی از بانک‌های تجاری نیز انجام می‌دهند.
او در ادامه بیان کرد: این در حالی است که در این بخش، عرضه به شکل سازمان‌یافته و به نحو مطلوب صورت نمی‌گیرد. پروژه‌های مسکن چند ده هزار‌واحدی که جامعه هدف آن اقشار متوسط است. به عنوان مثال در اطراف شهرهای بزرگ آمریکا، شهرک‌های مسکونی وجود دارد که به وسیله شرکت‌های بزرگ ساخته می‌شود. این شرکت‌ها معمولاً با منابع خود نمی‌توانند این کارها را انجام دهند و نیاز به منابع بانکی دارند، اما تامین منابع بانکی از طریق بانک‌های تجاری حداقل در کشورهای در حال توسعه امکان‌پذیر نیست.
مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: در گذشته نیز در کشورهای توسعه‌یافته، این امر میسر نبود، اما در حال حاضر بخش توسعه‌ای و تجاری بانک‌های بزرگ متمایز شده و پروژه‌های بزرگ در بخش توسعه‌ای صورت می‌گیرد. این بانک‌ها طرح‌های بزرگ را با معیارهای مشخص بررسی می‌کنند و به این طرح‌ها وام نظارت‌شده اعطا می‌کنند. به این معنا که این وام‌دهی به تدریج صورت می‌گیرد و میزان مصرف آن با حسابرسی دقیق صورت می‌گیرد.
او افزود: در بسیاری از کشورها، بانک‌های توسعه‌ای این وام‌ها را با بهره کمتر از نرخ متعارف اعطا می‌کردند و تفاوت این نرخ بهره در بودجه دولت دیده می‌شود. در کشور ما بانک صنعت و معدن، تنها بانکی است که در بخش صنعت فعالیت می‌کند. اما در بخش مسکن نیاز است که یک بانک ایجاد شود، تا با حمایت از توسعه‌دهنده‌ها، زمینه فعالیتشان را در بازار میسر کند. بنابراین ایجاد پروژه‌های بزرگ در بخش مسکن بر اساس تکنولوژی روز و با در نظر گرفتن ملاحظات انرژی، دسترسی به شهر اصلی و سایر موارد در دستور کار قرار گیرد.
سلامی گفت: بانک توسعه‌ای در بخش مسکن علاوه بر تامین مالی، می‌تواند در عرضه این محصولات به خریداران خرد نیز نقش‌آفرینی کند و منابع را به وام خریدار تبدیل کند. به بیان دیگر، به خریداران که در بانک پس‌انداز یا پیش‌خرید می‌کنند، اعتبار دهد و همان اعتباری را که به سازنده داده به خریدار نیز منتقل کند. این یک فرض کلی در خصوص بانک توسعه‌ای مسکن است و در وزارت راه و شهرسازی مورد بررسی قرار گرفته است.
او گفت: بحث تامین مالی، فقط به یک بازار محدود نیست و گاهی ترکیب چند گزینه می‌تواند مورد توجه قرار گیرد. بگذارید این بحث را با یک مثال توضیح دهم. در حال حاضر یک شرکت توسعه‌دهنده، برای طرح بزرگ نیاز به 10 هزار میلیارد تومان سرمایه دارد. ممکن است سرمایه اولیه این شرکت برای طرح مذکور هزار میلیارد تومان باشد و دو هزار میلیارد تومان از بازار سرمایه تامین مالی کند، مابقی را نیز از بانک‌های توسعه‌ای وام دریافت کنند. این یک سرمایه‌گذاری مرکب است که در این مسیر بانک‌های توسعه‌ای نقش مکمل بازار سرمایه را ایفا می‌کنند.
او افزود: وظیفه اعطای وام‌های کوتاه‌مدت، بر عهده بانک‌های تجاری است، اما بانک‌های توسعه‌ای بیشتر نقش تامین مالی طرح‌های بلندمدت را ایفا می‌کنند. در کنار این موضوع، نقش بازار سرمایه نیز مهم است. از این طریق است که چند سرمایه‌گذار بزرگ در این بازار پذیره‌نویسی می‌کنند، یک شرکت سهامی عام تاسیس می‌کنند و سهم بیشتری از سرمایه از طریق بازار تهیه می‌شود.
او در ادامه بیان کرد: در مرحله بعد می‌توانند برای باقی مانده نیاز مالی خود از بانک‌های توسعه‌ای وام دریافت کنند. بنابراین به دلیل اینکه این رقم قابل توجه است باید به شکل ترکیبی عمل شود. بانک توسعه‌ای علاوه بر تامین مالی می‌تواند به عنوان یک «مرجع تخصصی» به سرمایه‌گذاران کمک کند، به این معنی که به دلیل تجربه بالا و تخصصی که دارد می‌تواند در امر «تهیه طرح‌ها»، «بررسی نقاط ضعف و قوت»، «جلوگیری از هرز رفتن منابع» و «نظارت جامع و دقیق» به توسعه‌دهنده کمک قابل توجهی کند تا طرح‌ها به نتیجه برسد.
سلامی در پاسخ به این سوال که با توجه به ریسک بالای ساخت و ساز، آیا این موضوع باعث انتقال این ریسک به ترازنامه بانک‌ها می‌شود؟ گفت: اصولاً ریسک در هر بانکی و در هر سرمایه‌گذاری وجود دارد، نمی‌توان به‌طور کلی گفت چون این فعالیت برای بانک‌ها ریسک ایجاد می‌کند، نباید سمت آن رفت. همان‌طور که عنوان کردم، باید ابعاد کارشناسی طرح به دقت بررسی شود، باید نظارت دقیق باشد، تا ابعاد ریسک کاهش یابد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: در کشوری مانند آمریکا نیز بانک‌های بزرگ دچار مشکل می‌شوند که نیاز است دولت به آنها کمک کند. این امر در صنعت بانکداری طبیعی است. اما به‌طور کلی به هر میزان برنامه‌ریزی در بخش مسکن صحیح‌تر باشد، ریسک نیز قابل کنترل است. به خصوص در کشور جوانی مانند ایران، ریسک تهیه و عرضه مسکن در سطح پایینی قرار دارد. مطمئناً اگر مانند مسکن مهر، طرح در جای نامناسبی ایجاد شود یا اینکه در جایی که فاقد تاسیسات روبنایی و زیربنایی هستند احداث شود این رویکرد با ریسک بالایی همراه خواهد بود.
او در ادامه بیان کرد: سایر مسائل مانند دسترسی به امکانات آموزشی، بهداشتی و تفریحی نیز باید در نظر گرفته شود. این ریسک‌های پیش‌رو است. در عین حال سرمایه‌گذاری می‌تواند دارای بازده مناسب و ریسک پایین باشد. به عنوان مثال اگر در اطراف شهر تهران که دارای دسترسی مناسب است، امکانات زیربنایی و معیشتی فراهم شود، مردم خواستار این می‌شوند که به دلیل آلودگی صوتی و هوا، از تهران فاصله گیرند، در نتیجه این گزینه‌ای مناسب خواهد بود و عرضه با تقاضا همراه می‌شود. هنگامی که یک خانه با وام خریداری می‌شود، ریسکی وجود ندارد، بلکه این ریسک را مدیریت ما ایجاد می‌کند.
او افزود:  بنابراین باید به دنبال طرحی بود که تمام زوایای آن مشخص شود، نه اینکه پس از سرمایه‌گذاری (مانند اکثر پروژه‌هایی که ساخته شده) دریابیم که این طرح‌ها با اقبال عمومی روبه‌رو نشده است. اگر تمام جوانب یک طرح توسعه‌ای در بخش مسکن بررسی شود، در نتیجه نگرانی برای از بین رفتن منابع سرمایه‌گذاری وجود نخواهد داشت.
سلامی در پاسخ به این سوال که آیا در حال حاضر مکان‌هایی برای ایجاد طرح‌های بزرگ مسکن در نظر گرفته شده که ویژگی‌های مورد نظر را داشته باشد؟ گفت: وزارت مسکن و شهرسازی تقریباً 18 طرح شهرک‌های جدید را در شهرهای مختلف در نظر گرفته که قسمت‌های مختلف این طرح در حال اجراست، در کلانشهر تهران نیز چهار منطقه اندیشه، هشتگرد، پرند و پردیس وجود دارد. در کلانشهری مانند اصفهان نیز دو طرح درحال اجراست. البته باید تاکید کنم که همه این طرح‌ها نیاز به سرمایه، برنامه‌ریزی منسجم و سازنده دارد.
او خاطرنشان کرد: باید همکاری مناسبی میان بانک‌ها برای تامین مالی و سازنده برای پیشبرد این طرح‌ها صورت گیرد. بسیاری از مناطق در ایران پتانسیل تبدیل شدن به شهرک‌های محل سکونت را دارا هستند، اما باید سایر عناصر نیز در اختیار باشد.