برندگان و بازندگان مسکن در سه دهه گذشته به روایت آمار

منافع مردم اسیر بازی مافیای قدرت و ثروت

حسین راغفر-احسان سلطانی

کد خبر: ۵۸۵۸۹۱

تاریخ: ۱۴ ارديبهشت ۱۳۹۵ - ۱۳:۴۵

در این اواخر به‌ویژه با تغییر الگوهای مصرفی، دارایی‌های کلانی از محل واردات و مستغلات انباشته شده است. ایرانیان بخش بزرگی از درآمدهای خود را به کالاهای وارداتی تجملی، ساخت ویلاها، خریدوفروش زمین و سفرهای اروپایی اختصاص می‌دهند. مستغلات که واجد تاریخی مملو از تجربیات موفقیت‌آمیز است، بر سرمایه‌گذاری صنعتی برتری دارد. عجیب است سرمایه‌گذاری در حوزه مستغلات و زمین در مقایسه با سرمایه‌گذاری صنعتی از بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی، آسیب به‌مراتب‌کمتری دیده است. اغلب گفته شده «زمین» و «سفته»، اصلی‌ترین جذب‌کننده‌های سرمایه در ایران هستند. تا زمانی که سوداگری روی مستغلات و سفته‌بازی موجب سودهای بزرگ بی‌زحمت می‌شود و ریسک ایجاد می‌کند، محال است در ایران تولید صنعتی اتفاق بیفتد و کسی خود را درگیر دردسرهای تولید کند. (ریچارد بندیکت، تأمین مالی صنعتی در ایران، گروه مشاورین هاروارد، ١٩٦٤ میلادی).

٥٠ سال پیش ریچارد بندیکت، استاد دانشگاه هاروارد، در تحلیل اقتصاد ایران، امتناع توسعه صنعتی را به دلیل ساختارهای معیوب اقتصاد مورد تأکید قرار داد. با وجود تحولات بزرگ نیم‌قرن گذشته در سطح جهان، کماکان اقتصاد ایران از همان بیماری‌های مزمن رنج می‌برد. هدف مقالاتی که در پی این نگارش مقدماتی می‌آید، بررسی چگونگی تداوم و تشدید روند اقتصادی معیوب نیم‌قرن اخیر و تبیین عبارات آغازین ریچارد بندیکت است. ضمن بررسی عملکرد مافیای مستغلات و بحران مسکن در کشور و علل بروز، ماندگاری و رشد آن، سعی خواهد شد با ارائه راهکارهای برون‌رفت از بحران کنونی، چشم‌انداز روشنی در مقابل سیاست‌گذاران کشور تصویر شود. با بررسی و تجزیه و تحلیل نقاط قوت و کژکاری‌های این بخش مهم از اقتصاد، تلاش می‌شود نقش آن در شکل‌گیری فعالیت‌های نامولد، تخریب تولید، انحراف تخصیص منابع و عوارض اجتماعی، سیاسی و فرهنگی ازجمله افزایش فرار سرمایه‌های فکری و مالی، طلاق، اعتیاد، خشونت و ازجمله سهم آن در تشکیل فساد و در پی آن، خلق گُسَل‌های نابرابری‌های اقتصادی و اجتماعی، شفاف و روشن شود.

مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر و هم‌زمان یکی از مهم‌ترین عوامل ثبات‌بخش زندگی افراد در همه جوامع است. به‌همین‌دلیل در کانون سیاست‌های عمومی دولت‌ها قرار دارد تا از دسترسی همه آحاد جامعه به سرپناه قابل زیست و قابل تأمین اطمینان حاصل شود. اهمیت این بخش بیش از آنکه معطوف به جنبه‌های اقتصادی آن باشد متوجه وجوه اجتماعی-سیاسی آن است. متأسفانه به دلایل مختلف بخش بزرگی از جمعیت کشور و به‌ویژه جوانان، از دسترسی به مسکن مستقل به عنوان عاملی ثبات‌بخش در زندگی محروم هستند که از دلایل بروز و تشدید معضلات مهمی از قبیل تشکیل‌ندادن خانواده و حتی مهاجرت‌های گسترده از کشور، به شمار می‌رود. هم‌زمان با خارج‌شدن مسکن از سبد مصرف جوانان بیشتر خانوارها، فرار بی‌سابقه نخبگان کشور و سرمایه‌های انسانی و مالی ناشی از این ناامنی اقتصادی و روانی به وقوع می‌پیوندد. این احساس ناامنی خود به بی‌ثباتی‌های بیشتر اقتصادی-اجتماعی دامن می‌زند.

در اغلب کشورها بخش مسکن یکی از موتورهای محرک رشد و توسعه اقتصادی محسوب می‌شود، درحالی‌که دهه‌هاست به عنوان یکی از موانع توسعه در ایران عمل کرده است و امروز در قامت یک بحران اقتصادی- اجتماعی، اقتدار سیاسی را به چالش می‌کشد. هم‌اکنون مافیای مسکن تبدیل به غده‌ای سرطانی شده است که به زیان منافع ملی عمل می‌کند.

اهمیت نقش مسکن در زندگی اقتصادی- اجتماعی مردم

زمین و مسکن همواره از جذاب‌ترین بخش‌های اقتصادی مورد علاقه سرمایه‌گذاران و مردم به شمار می‌رود. سازوکار حاکم بر اقتصاد و منفعت‌طلبی‌های سوداگرانه موجب شده معمولا بیش از آنچه مسکن برطرف‌کننده نیازهای مصرفی طبیعی جامعه باشد، کارکرد سرمایه‌ای و تجاری پیدا کند. در دهه ٨٠ شمسی، همچنان که تزریق درآمدهای نفتی، اقتصاد را به سمت فعالیت‌های نامولد رانتی سوق داد، سرمایه‌ها هم به طرف زمین و مسکن حرکت کرد. در این میان نه‌تنها بخش‌های ساختمانی لوکس و ویلاسازی رشد سریعی یافت که در هر جای کشور، طبقات مختلف جامعه در حد توان، اقدام به ساخت‌وساز (اعم از ساختمان مسکونی، مغازه و اماکن تجاری) کردند. همراه با روند فزاینده سرمایه‌گذاری در مستغلات و بزرگ‌ترشدن ابعاد منازل مسکونی، تجمل‌گرایی هم در خانوارها رشد یافت و مصرف‌گرایی را تشدید کرد. در زمینه تأثیر محیطی و اجتماعی رشد بی‌رویه و نامتعارف بخش ساختمان، می‌توان به گردشگری اشاره کرد. در شرایطی که عامه مردم (٩ دهک درآمدی) از دسترسی به خدمات گردشگری در هزینه قابل استطاعت و با معیار‌های لازم محروم هستند، از جزایر جنوبی خلیج‌فارس تا بخش اعظم سواحل شمالی و حاشیه دریای خزر و اغلب نقاط خوش‌آب‌وهوا و حتی گردنه حیران با ویلاسازی، از دسترس عامه مردم خارج شده و در انحصار طبقات مرفه درآمده است. در همین راستا می‌توان به سدسازی‌ها و بسیاری اقدامات عمرانی دیگر از قبیل صرف منابع کشور برای ساختمان‌های بسیار لوکس سازمان‌های دولتی و شبه‌دولتی و بانک‌ها اشاره کرد. همه اینها اگر منجر به خسارات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و محیطی نشده باشد، تأثیر اندکی بر خلق ثروت و ایجاد درآمدهای گسترده در کشور داشته است.

ساخت ویلاهای لوکس هرچند به تشکیل سرمایه در کشور منجر می‌شود، اما تفاوت زیادی بین ساخت ویلا با نابودی باغات میوه و ساخت یک استخر برای این باغات وجود دارد. در هر دو این موارد تشکیل سرمایه صورت گرفته و درآمد ملی افزایش می‌یابد، اما در ویلاسازی منابع کشور که می‌توانست در خدمت سرمایه‌گذاری‌های مولد قرار گیرد و منجر به خلق ثروت‌های زاینده ثروت، درآمد و شغل در جامعه شود، در ساختمان (غیرمولد) قفل شده و هیچ نوع زایش ثروت و اشتغال پدید نمی‌آید و منابع عظیم کشور در معرض استهلاک و نابودی تدریجی قرار می‌گیرند. مهم‌تر اینکه وقتی فعالیت‌های سوداگری مستغلات در کشور رشد می‌کند، موجب انحراف منابع در بخش‌های دیگر می‌شود. برای مثال، صنایع فولاد کشور به جای اینکه نیازهای صنعتی را با تولید فولادهای باکیفیت تأمین کنند، به طرف تولید تیرآهن و میل‌گرد (با ارزش افزوده پایین) برای ساختمان‌سازی حرکت کرده‌اند. مصرف بالا و تمرکز صنعت فولاد کشور بر تأمین نیازهای بخش ساختمان موجب شد تا از تولید فولادهای با دانش فنی بالا و مهندسی غفلت شده و تولید مقاطع آهنی کم‌کیفیت و معمولی مورد توجه قرار گیرد که مانع از رشد کیفی و نوآورانه صنعت شد. تأثیر این انحراف منابع در آسیب‌پذیری اقتصاد کشور وقتی بیشتر آشکار شد که با شروع تحریم‌های گسترده، صنایع کشور دچار آسیب شدند. ظرفیت عمده صنایع فولاد کشور داخلی معطوف به تولید برای صنعت ساختمان بود و نداشتن توانایی‌ و آمادگی آنها برای تأمین نیازهای صنعتی، موجب بروز معضلات و تا حدی رکود در صنعت و بی‌کاری بخشی از نیروی کار کشور شد. دراین‌باره باید اشاره شود در بین ٢٤ رشته صنعتی، دو رشته صنعتی کانی غیرفلزی (صنایع کاشی، سیمان، آجر و اساسا تأمین‌کننده نیاز ساختمان) و فلزات اساسی (عمدتا تولید تیرآهن و میل‌گرد و امثالهم) اولین و دومین مقام سرمایه‌گذاری صنعتی کشور در دهه ٨٠ (به‌ترتیب ٢٠ و ١٥ درصد از کل) را به خود اختصاص دادند.

بنابراین ملاحظه می‌شود در ربع قرن اخیر (٩٣-١٣٦٩)، در شرایطی که درآمد سرانه کل اقتصاد (بدون مستغلات) فقط ٥٩ درصد رشد کرده، درآمد سرانه بخش مستغلات ٢٣١ درصد افزایش یافته و سهم ساختمان و مستغلات از ١٨ درصد درآمد اقتصادی کشور (تولید ناخالص داخلی) در سال ١٣٧٩، به ٢٤ درصد در سال ١٣٩٢ می‌رسد، بی‌آنکه رفاه عامه مردم بهبود پیدا کرده باشد. درهمین‌حال سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوارها به صورت فزاینده بالا رفته که موجب کاهش سهم هزینه‌های دیگر خانوار‌ها و تنزل سطح کیفیت زندگی مردم شده است.

سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات

در ربع قرن اخیر، سوداگری و سرمایه‌گذاری بر زمین یا مسکن از هر زمینه دیگری حتی خریدوفروش طلا یا ارز سودآورتر بوده است. طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در دوره ٩٢-١٣٧٢ بهای زمین، ١٠٧ برابر، مسکن ٧٦ برابر و اجاره‌بهای مسکن (متوسط تهران) ٦١ برابر افزایش داشته‌اند، درحالی‌که سطح عمومی قیمت‌ها (نرخ تورم کالاها و خدمات) ٣٧ برابر شده است. به عبارت دیگر، بهای زمین سه برابر، مسکن ٢,٢ برابر و اجاره‌بها ١.٧ برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش یافته است. در همین دوره، سرمایه‌گذاری بر زمین نسبت به سرمایه‌گذاری بر ارز، سپرده پنج‌ساله بانکی و طلا به‌ترتیب به میزان ١.٦، ١.٤ و ١.٨ برابر افزایش پیدا کرده است.

نکته قابل‌توجه این است که کسی زمین را تولید نکرده و نمی‌کند و خریدوفروش و سوداگری زمین یک وجه آشکار فعالیت‌های نامولد است که با تخصیص منابع کشور به این فعالیت‌های نامولد و دست‌کاری در قیمت‌ها بدون آنکه به ثروت ملی افزوده شود، سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر می‌شود که سوخت اصلی برای شعله‌ورشدن تورم در کشور است. این امر باعث می‌شود سرمایه‌های کشور از فعالیت‌های مولد در صنایع که خلق ثروت و شغل می‌کند و موجب می‌شود توزیع درآمد بین آحاد مختلف امکان‌پذیر شود و رفاه عمومی افزایش یابد، خارج و وارد فعالیت‌های غیرمولد سوداگری خریدوفروش زمین و مستغلات شود. سرمایه‌هایی که می‌تواند موجب خلق ثروت، اشتغال، درآمد و توسعه در کشور شود، وارد فعالیت‌های سوداگری و نامولد می‌شود و فرصت‌های توسعه و خلق شغل را از جوانان دریغ می‌کند و به دنبال آن همه مفاسد ناشی از بی‌کاری را ساختاری می‌کند. کژکاری بخش مسکن با خلق رانت‌های کلان جهت طبقات خاص از یک‌سو مانع از تأمین سرپناه برای بخش مهمی از مردم و به‌ویژه جوانان شده و از سوی دیگر با انحراف تخصیص منابع و تحریف روند اقتصاد به سمت بخش‌های نامولد، زمینه‌های کار و فعالیت مردم را از بین می‌برد.

این ویژگی اقتصاد ایران یک بیماری مزمن و کهنه است که سبب کژکاری در اقتصاد ایران و کژاَندامی ساختارهای اقتصاد کشور می‌شوند. شانه‌هایی که این اقتصاد به صاحبان سرمایه می‌دهد موجب تشدید بیشتر این کژاَندامی شده است. در چنین اقتصادی که به فعالیت‌های غیرمولد پاداش می‌دهد، تولید صنعتی اتفاق نمی‌افتد و بنا بر این توسعه صنعتی امری ناشدنی است. چنین اقتصادی قدرت زایش خلق ثروت و انباشت سرمایه برای فعالیت‌های مولد را ندارد. این اقتصاد به‌طور ذاتی نابرابری‌ها را تشدید می‌کند و موجب استمرار فقر گسترده و کمرشکن می‌شود. فاجعه بزرگی که هم‌اکنون با حمایت لابی قدرتمند مافیای ساختمان و مستغلات شکل گرفته، اخذ مالیات از بخش‌های مولد و پرداخت مالیات به رانت زمین و مسکن است. در‌حال‌حاضر (١) با روند فزاینده‌ای با وجود رکود اقتصادی و زیان‌دهی بخش اعظم تولیدکنندگان صنعتی به انحای گوناگون از آنها مالیات اخذ می‌شود، (٢) مالیات بر عایدی مستغلات و اصولا هرگونه مالیات بر درآمدهای کلان زمین و مسکن ناچیز بوده یا وجود ندارد و (٣) با یارانه‌های متنوع تسهیلات مسکن، از محل منابع عمومی و مالیات‌هایی که به‌ویژه از تولیدکنندگان به‌اجبار اخذ می‌شود، تلاش بر این است تا تأمین رانت مافیای ساختمان و مستغلات استمرار یابد. به عبارت دیگر به جای اینکه از درآمدهای زمین و مسکن مالیات اخذ شده و از تولید حمایت شود، از تولید مالیات گرفته شده و صرف استمرار کسب درآمد زمین و مسکن می‌شود. این بیماری مزمن سلطه سرمایه تجاری و سوداگری در ایران به عنوان ترمز توسعه صنعتی ایران را نیم قرن پیش ریچارد بندیکت از گروه مشاوران دانشگاه هاروارد در ایران به‌درستی بیان کرده که در عبارات آغازین این نوشتار آمده است.

با استناد به داده‌های حساب‌های ملی بانک مرکزی ایران، در شرایطی که در سال‌های ١٣٧٦ تا ١٣٨٤ سهم ماشین‌آلات از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از ساختمان بیشتر بوده یا تقریبا یکسان بوده است. از سال ١٣٨٥ این روند به‌شدت واگرا شده به طوری که تا سال ١٣٩١، سهم ساختمان از تشکیل سرمایه به ٧٢ درصد از کل تشکیل سرمایه در کشور و سهم ماشین‌آلات به ٢٨ درصد می‌رسد. در همین دوره زمانی سهم مستغلات از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور از حدود ٢٤ درصد به ٤٤ درصد افزایش می‌یابد و سهم بخش صنعت و معدن از ١٨ درصد به ٩ درصد تنزل می‌یابد. این داده‌ها بر حضور قدرتمند دو روند نامطلوب و ضدتولید در اقتصاد کشور در ١٠ سال اخیر دلالت دارند؛ (١) روند تشکیل سرمایه از حالت عادی خود خارج شده و از سرمایه‌گذاری‌های مولد ثروت بر ماشین‌آلات (اعم از صنعتی، معدنی، کشاورزی، ساختمانی و از این قبیل) فاصله گرفته و به‌صورت بی‌تناسبی به‌شدت به سمت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان انحراف پیدا کرده است. (٢) ضمن آنکه سهم بخش صنعت و معدن از کل تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور پایین بوده، در نیمه دوم دهه ٨٠ به نصف رسیده است. درهمین‌حال سهم مستغلات، رشد نامتعارف و بی‌قاعده بیش از ٨٠ درصدی را تجربه کرده است. روند انحراف تخصیص منابع به سمت بخش‌های غیرمولد ساختمان، همراه با تضعیف و تحدید بخش‌های مولد است. پرواضح است پس از یک دهه تمرکز منابع کشور بر بخش ساختمان و مستغلات (آن هم در زمان اوج درآمدهای ارزی و ریالی دولت و بخش خصوصی)، اکنون لازم است منابع اندک کنونی صرف بخش‌های مولد صنعتی و کشاورزی شود.

چرخه‌های تجاری مسکن در ایران

با توجه به داده‌های تاریخی در دسترس، در یک قرن اخیر پنج چرخه تجاری پرقدرت زمین و مسکن در نیمه دوم دهه ٣٠، نیمه اول دهه ٥٠ و سال‌های ٨٤-١٣٧٩، ٨٨-١٣٨٤و ٩٢-١٣٨٨ به وقوع پیوسته‌اند که در همه آنها تأثیر نامطلوب هم‌زمانی رشد درآمدهای ارزی- نفتی و به تعبیری بیماری هلندی، در اقتصاد به چشم می‌خورد. منظور از چرخه تجاری پرقدرت، هجوم سرمایه‌ها و رشد بهای مؤثر املاک با نرخ‌های افزایش بهای مسکن و زمین بالاتر از نرخ عمومی تورم کالاها و خدمات است. از کل پنج چرخه تجاری، سه چرخه آن به صورت پیوسته در سال‌های اخیر (١٣٧٩ تا ١٣٩٢) رخ داده‌اند. هرچند اطلاعات تاریخی کاملی در دست نیست، اما به نظر می‌رسد در طول تاریخ کشور، همواره چرخه‌های تجاری پرقدرت مسکن مقارن با افزایش درآمدهایی با منشأ خارجی (ارزی) بوده است.

وقوع سه چرخه تجاری پرقدرت متوالی بخش مسکن (با سه اوج قیمتی در سال‌های ١٣٨٢، ١٣٨٦ و ١٣٩٢) در دوران اقتصاد نفتی (از سال ١٣٧٩ تاکنون)، نه‌تنها در تاریخ کشور بلکه در جهان هم بی‌سابقه است. این موضوع منجر به شکل‌گیری توهم استمرار طبیعی این روند در ذهن بعضی فعالان و کارشناسان شده است. بر همین مبنا آنها حاضر به درک شرایط کنونی اقتصاد کشور نیستند و انتظار دارند دوران رشد بخش مسکن در سال جاری یا آتی با جهش قیمت‌ها آغاز شود که سفته‌بازان و سوداگران این بخش آن را رشد و رونق تفسیر می‌کنند.

معمولا رونق مسکن با نرخ تورم بالای ارزشی آن گره خورده و قاعده رشد آن این است که با افزایش قیمت‌ها، خریدوفروش و ساخت‌وساز زیاد می‌شود. روندی که حاکم است رشد فزاینده قیمت‌ها در سطوحی بالاتر از قدرت خرید مردم است که درعمل حجم معاملات نهایی مسکن را محدودتر می‌کند. در این میان منافع کلانی نصیب بخش غیرمولد ساختمان (صاحبان زمین، دلالان، واسطه‌گران و سرمایه‌گذاران در ساخت‌وساز و شهرداری‌ها) می‌شود. درمجموع افزایش قیمت زمین است که بیش از هر چیز به افزایش بهای مسکن دامن می‌زند، چنانچه در چرخه‌های تجاری پرقدرت سال‌های اخیر، سرعت نرخ رشد بهای زمین به‌مراتب بیش از نرخ افزایش قیمت مسکن بوده است. درنتیجه بخش مولد مسکن از چرخه‌های تجاری منافع چندانی حاصل نکرده و اشتغال مولد و پایدار ایجاد نشده است. تجربه نشان می‌دهد از رشدهای کاذب بی‌رویه و سوداگرانه و حبابی بخش مسکن، به‌مراتب بیش از فعالان واقعی، بخش‌های واسطه‌گری و دلالی سود برده‌اند. در هر وقوع چرخه تجاری پرقدرت مسکن، قدرت خرید مصرف‌کنندگان کاهش یافته است، بنابراین با وقوع سه چرخه تجاری پرقدرت متوالی مسکن، دیگر قدرت مصرفی برای متقاضیان باقی نمانده که بتوانند اقدام به خرید کنند. درحقیقت بنا بر ضرب‌المثل معروف، بخش املاک و مستغلات قربانی رشد بیش از حد متعارف خود شده است.

درآمدهای نفتی بر رشد بخش‌های نامولد (سوداگری و سفته‌بازی در زمین و مسکن)، به‌مراتب بیش از بخش‌های مولد تأثیرگذار است و در عمل بخش‌های مولد واقعی را تضعیف کرده و بخش‌های نامولد سوداگرانه را تقویت می‌کند. درمجموع رشد اقتصادی ایجادشده به همراه افزایش درآمدهای نفتی ناپایدار بوده و با کیفیت پایینی توأم است. رونق بخش‌های نامولد ضمن رشد تورمی ارزش اقلام غیرقابل تجارت (از قبیل زمین و مسکن) بر رشد حجمی آنها نیز تأثیر بسزایی دارد. این روند حتی با تداوم رشد درآمدهای نفتی (برای مثال رشد فزاینده بهای نفت در بهای بشکه‌ای بالای ١٢٠ دلار) و عرضه مستمر پول (تزریق نقدینگی) هم درنهایت دچار واماندگی شد. چنانچه حتی بدون تحریم‌ها هم اقتصاد ایران دچار رکود می‌شد که این پدیده از سال ١٣٨٨ به بعد در روند اقتصادی کشور قابل تبیین است. تا زمانی که اقتصاد کشور و به‌ویژه بخش‌های مولد رونق نگیرند، بخش مسکن نیز از رکود خارج نخواهد شد. متأسفانه بسیاری از سیاست‌گذاران و فعالان بخش مسکن رونق آن را مترادف با افزایش قیمت‌ها می‌بینند، درحالی‌که موضوع مورد اهمیت در بازار مسکن، حجم تولید و جهت‌گیری مبادلات به سمت مصرف‌کننده نهایی است که بر اقتصاد تأثیر مثبت و مؤثر دارد.

برندگان و بازندگان بخش مسکن

تفوق و تعدد گروه‌های ذی‌نفع، قدرت مافیای ساختمان و مستغلات و حجم عظیم پتانسیل ایجاد رانت موجب شده تا در شرایط فعلی، رونق بخش مسکن به عنوان پیشران اقتصاد معرفی شود. درهمین‌حال گسترش بی‌رویه ساخت‌وساز و رشد بهای زمین و مسکن در نرخی بالاتر از تورم کلی و تمرکز سرمایه‌ها در این بخش با انحراف از بخش‌های مولد، خود یکی از عوامل مهم رکود اقتصادی کنونی به شمار می‌رود. باید توجه داشت با تجربه تلخ دوره پراشتباه ٩٢-١٣٨٠، ظرفیت تکرار این دوره حداقل تا یک دهه امکان‌پذیر نخواهد بود. بزرگ‌ترین خطای راهبردی سیاست‌گذاران اقتصادی در سال ١٣٩٢ این بود که دانسته یا ندانسته به‌اشتباه بخش‌های رانتی نفت، معادن و پتروشیمی را به عنوان پیشران اقتصاد در نظر گرفتند که منجر به تعمیق رکود اقتصادی شد. هم‌اکنون نیز عامدانه یا از سر ناآگاهی با هدف تزریق منابع ترجیحی مالی و رانت‌ها به سمت مسکن، رشد کاذب، غیرلازم، نامفید و تورمی بخش متورم مسکن را به عنوان «پیشران اقتصاد»، مطرح می‌کنند. تجربه نشان می‌دهد تنها راه نجات کشور درگیرکردن عموم مردم در فعالیت‌های مولد اقتصادی و توقف فعالیت‌های نامولد مبتنی بر تروییکای اقتصادی رانتی «بانک‌ها -مستغلات (سفته‌بازی) -واردات (سوداگری) » است. سیاست‌گذاران و مسئولان اقتصادی کشور باید توجه داشته باشند پس از ١٢ سال رشد مداوم و تزریق فزاینده منابع بخش دولتی (مسکن مهر و تسهیلات بانکی) و بخش خصوصی به ساختمان، تا سال‌های پیش‌ِرو این بخش دارای قدرت رشد مفید و اولویت نخواهد بود.

باید توجه داشت در شرایطی که در حدود نیمی از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن به زمین اختصاص دارد و سود سازندگان مسکن (با احتساب هزینه سرمایه) حداقل ٤٠ درصد از بهای فروش را شامل می‌شود، سهم واقعی نیروی کار و بخش مولد داخلی از درآمد تولید مسکن به‌سختی به ١٥ درصد خواهد رسید. بنابراین بیش از آنچه رونق ظاهری بخش مسکن به‌نفع اقتصاد و خروج واقعی از رکود منتهی شود، به نفع نیروهای نامولد خواهد بود و هر چند به‌ظاهر در کوتاه‌مدت منجر به تحولات مثبت شود، اما این رشد سطحی بوده و پایدار نخواهد بود. سهم عمده اشتغال بخش مسکن مربوط به کارگران خارجی و مهاجران روستایی (با اولویت کارگران خارجی) است که خود عوارض نامطلوب اجتماعی و فرهنگی زیادی را به همراه دارد. در بخش مهمی از صنایع وابسته به مسکن از قبیل کوره‌های آجرپزی نیز وضع به همین منوال است. البته در اینجا قصد آن نیست تا بر اهمیت داشتن یا ‌نداشتن بخش مسکن مبالغه شود، بلکه هدف این است که جایگاه واقعی آن در اقتصاد و خروج از رکود کنونی روشن و تبیین شود. بخش قابل‌توجهی از تقاضای بخش مسکن به سرمایه‌گذاری در این زمینه و همچنین انتظار کسب سودهای بالا و سرمایه‌گذاری در مسکن لوکس برای جذب درآمدهای رانتی (به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگ) برمی‌گردد، که آن هم دیگر قابل تداوم نیست. بنابراین تنها راه پیش‌ِرو و نجات‌بخش اقتصاد و همچنین این بخش در این است که همان‌گونه که بیش از یک دهه بخش مسکن از رشد بالای حقیقی و به‌مراتب بیش از آن رشد تورمی برخوردار بوده است و بخش‌های مولد تضعیف و تحدید شده و قیمت‌های آنها سرکوب شد، روند دهه گذشته به‌مدت پنج تا ١٠ سال واگرا شود و با سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد (صنعتی و کشاورزی) و افزایش درآمد عامه مردم، توان تهیه مسکن آنها افزایش یابد. آنچه همیشه در درجه اول اهمیت قرار داشته و از آن غفلت شده و اکنون در غیاب درآمدهای نفتی، به‌مراتب بیش از هر موضوع دیگر اولویت دارد، ایجاد اشتغال مولد است تا توان اقتصادی مردم و کل کشور افزایش یابد. در زمینه مسکن چنانچه گفته شد، در سال‌های اخیر بیش از آنچه لازم بوده، سرمایه‌گذاری صورت گرفته و تداوم تزریق سرمایه‌ها به بدنه متورم آن فقط می‌تواند به رشد تورمی هرچه بیشتر آن و اتلاف منابع محدود اقتصاد کشور منتهی شود. این امر آن‌گونه که تجربه نشان می‌دهد، با افزایش هزینه تأمین مسکن، درآمدهای رانتی صاحبان سرمایه را بالا برده و با خارج‌کردن مسکن از دسترسی طیف وسیع‌تری از طبقات اجتماعی، شکاف‌های طبقاتی را تشدید می‌کند و از سویی دو پدیده هم‌زمان، ساختمان‌های مسکونی (به‌ویژه لوکس) خالی و ریزش طبقاتی توأم با مهاجرت مردم به اطراف شهرهای بزرگ، به وقوع می‌پیوندد. همچنین باید توجه داشت کیفیت زندگی در دنیای امروز صرفا متکی به مسکن نیست، بلکه در کنار کیفیت تغذیه و پوشاک مناسب، مسائل فرهنگی، بهداشتی و گذران اوقات فراغت نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.

هم‌زمان با رشد و رونق بازار زمین و مسکن، کیفیت ساخت‌وساز به شدت کاهش یافته است. نظر به تفوق بخش نامولد (سوداگری و سفته‌بازی) و سودجویی فزاینده در بخش ساختمان، ضمن توجه سطحی بیش از حد به ظواهر و تجملات ساختمان‌ها، موضوع مهم کیفیت به‌شدت مغفول واقع شده است. در حالی که ساختمان‌های آجری و حتی خشتی در ایران عمر چند صد ساله داشته‌اند، عمر مفید ساختمان‌هایی که در دهه‌های اخیر با تکنولوژی و مصالح مدرن ساخته شده، حدود ٣٠ سال است. نظرات کارشناسی حاکی از آن است که عمر مفید ساختمان در ایران بین یک‌سوم تا یک‌هشتم دنیاست. سلطه سرمایه مالی-تجاری و سودجویی و منفعت‌طلبی ذی‌نفعان و ناکارآمدی نظام صنعت ساختمان موجب شده کارایی حقیقی سرمایه‌گذاری در ساختمان در ایران و درنتیجه کارایی مفید و مؤثر بخش ساختمان در حدود ٢٠ تا ٢٥ درصد جهان باشد. به عبارت دیگر، در حدود سه‌چهارم از کل سرمایه‌گذاری انجام‌شده در این بخش به هدر رفته که به مفهوم اتلاف ٢٥ تا ٥٠ درصد از کل تشکیل سرمایه کشور در سال‌های اخیر است. در صورت صنعتی‌سازی و واقعی‌سازی شرایط ساخت‌وساز در کشور و قطع مجراهای زهکش‌های نامولد رانتی، می‌توان امید داشت تا کارایی و کارآمدی بخش ساختمان به میزان قابل توجهی افزایش یابد. بنابراین به جای تزریق منابع مالی ترجیحی و دستوری (رانتی)، اهم اولویت مسئولان باید بازسازی و بازآرایی ساختارهای نهادی صنعت ساختمان و رقابتی‌سازی و واقعی‌سازی شرایط اجرائی و عملکرد این بخش و تحدید فعالیت‌های نامولد باشد. تفوق و تسلط بخش نامولد (زمین، سفته‌بازی و سوداگری) منجر به انحراف تخصیص منابع از بخش مولد مسکن به سمت آنها شده که کژکارکردی‌های وسیعی را موجب شده است. هم‌اکنون در حدود نیمی از ساخت‌وسازهای کشور از مقررات ملی ساختمان تبعیت نمی‌کند، آن هم در شرایطی که ایران کشوری زلزله‌خیز است و رعایت‌نکردن استانداردهای لازم، پتانسیل ریسک خسارات انسانی و اقتصادی در صورت بروز این حادثه طبیعی، را به‌شدت بالا برده است.

در کنار فعالان مسکن، بخش‌های زیادی ذی‌نفع هستند. به‌طورکلی گروه‌هایی که در عرصه مستغلات منافع بسیاری به دست آورده و در انتظار کسب مجدد درآمدهای کلان هستند، عبارتند از:

(١) صاحبان زمین و سفته‌بازان و دلالان بخش مستغلات

(٢) فعالان و سرمایه‌گذاران در بخش مسکن و به‌اصطلاح بسازبفروش‌ها

(٣) شهرداری‌ها با وابستگی به رانت تولید ساختمان و تکیه بر عواید ناشی از محل تراکم‌فروشی (فروش حقوق عمومی)

(٤) بانک‌های خصوصی که از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات سودهای کلان برده‌اند. اینها هم‌اکنون دچار زیان‌های انباشته بوده و بخش مهمی از سپرده‌های مردم نزد آنان به صورت املاک و مستغلات منجمد شده است. تحرک بخش مسکن و تورم ناشی از آن کژکارکردی‌های آنها را تا حد زیادی پوشش خواهد داد.

(٥) صنایع فلزات اساسی (تیرآهن، میل‌گرد، نبشی و از این قبیل) و کانی غیرفلزی (کاشی، سیمان، آجر، گچ، شیشه و از این قبیل) با رانت انرژی و منابع طبیعی ارزان.

و در این میان بازندگان عبارتند از:

(١) عامه مردم به بهای افزایش سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار و کاسته‌شدن از مصرف غذا، پوشاک و دیگر هزینه‌های رفاهی و درمجموع کاهش کیفیت زندگی و فقیرترشدن مردم؛

(٢) تحدید و تضعیف بخش‌های مولد با توجه به حرکت سرمایه‌ها به سمت زمین و مسکن با سودهای بالا؛

(٣) بخش اعظم نسل جوانی که در آستانه تشکیل زندگی مشترک هستند و از میراث خانوادگی بهره‌ای ندارند، قادر به تشکیل زندگی مشترک نخواهند بود که جامعه را در معرض آسیب‌های شناخته‌شده آن قرار داده است؛

و درمجموع کل اقتصاد و نظام حیات جمعی کشور بازنده این جریان محسوب می‌شود.

روندهای اقتصادی آتی مسکن

با توجه به رشد مستمر و فزاینده حجمی و ارزشی بخش مسکن در دوره اقتصاد نفتی ٩٢-١٣٧٩، اکنون پس از دوران طولانی رونق و رشد بخش مسکن، انتظار لازم است تا دیگر بخش‌های اقتصادی نیز رشد کرده و بتوانند خود را به زمین و مسکن برسانند. روندهای آتی بخش مسکن به شرح ذیل ارزیابی می‌شوند:

(١) افزایش‌نیافتن درآمدهای نفت تا حداقل پنج سال آینده که امکان رشد و رونق بخش زمین و مسکن را مانند دهه ٨٠ به‌طورکلی سلب می‌کند.

(٢) کاهش توان تهیه مسکن عامه مردم. پس از دوره صعود شدید بهای مسکن تا سال ١٣٩٢، نظر به رشد نامتعارف و بی‌رویه قیمت مسکن، شکاف بین بهای عرضه و توان خرید مصرف‌کنندگان به‌شدت عمیق شد و در نتیجه نداشتن قدرت خرید عامه مردم، رکود ایجاد شد. هر چند با توجه به تورم و ثبات نسبی بهای اسمی زمین و مسکن، قدرت خرید مسکن حقوق‌بگیران تا حدی بالا رفته، اما کاهش کلی درآمدها و رکود حاکم بر کل اقتصاد، مانع از رشد تقاضاهای جدی می‌شود. هر چند حجم بالای نقدینگی سرگردان و نامرتبط با اقتصاد که در حدود نیمی از کل نقدینگی را شامل می‌شود، تهدیدی برای ثبات قیمت‌ها محسوب می‌شود، اما با توجه به فقدان حضور مؤثر مصرف‌کننده نهایی، چندان تأثیرگذار نخواهد بود. در صورت اجرای سیاست‌های انبساطی پولی شدید و تزریق منابع مالی به بازارها که می‌تواند با نرخ بالای تورم و افزایش نرخ ارز همراه شود، شوک ایجادشده از این ناحیه، با توجه به تجربه گذشته به سمت بازارهای مسکن حرکت خواهد کرد. اگرچه در صورتی که کل اقتصاد از رکود خارج نشود (و به‌ویژه رونق کسب‌وکارهای بخش خصوصی و ایجاد اشتغال پدید نیاید)، شتاب تند بهای املاک می‌تواند دوباره این بخش را در رکود عمیق‌تری فرو برد.

هم‌اکنون دولت با ارائه بسته‌های تأمین مالی متنوعی با نرخ‌های ترجیحی در هر دو سوی عرضه و تقاضا، درصدد است تا به بازار مسکن رونق ببخشد. هر چند تعدد تسهیلات متنوع ساخت و خرید مسکن و اجرائی‌شدن برجام می‌توانند ازجمله عوامل مهم و مؤثر خروج از رکود بخش مسکن به شمار روند، اما به نظر می‌رسد بازار مسکن در سال جاری، تغییرات قابل‌توجهی را تجربه نکرده و با بهبود مورد انتظار سیاست‌گذاران روبه‌رو نخواهد شد. تداوم شرایط رکودی بازار و ناتوانی مردم در خرید مسکن، می‌توانند از عوامل مؤثر در تداوم وضعیت کنونی باشند. باید توجه داشت همان‌طور که طرح خروج از رکود درباره خرید خودرو نشان داد، تزریق منابع مالی ارزان‌قیمت با بهای ترجیحی (آن هم از اقتصادی که به‌شدت دچار مضیقه مالی و تأمین نقدینگی است و در شرایطی که بسیاری از بنگاه‌های کوچک و متوسط با محدودیت‌های شدید دسترسی به این منابع روبه‌رو هستند)، شاید در کوتاه‌مدت با ایجاد هیجان و آشفتگی در بازار، جو مثبتی ایجاد کند، اما بدون انجام اقدامات بنیادی و نهادی و نیز بازسازی ساختارهای کل اقتصاد، کارساز و اثربخش نخواهد بود.

برآوردها حاکی از ساخت بیش از ٤٠ درصد واحدهای مسکونی کشور از سال ١٣٨٠ به بعد با مساحت متوسط ١٢٥ مترمربع است. در شرایطی که در دهه ٨٠، ابعاد خانوارها ١٨ درصد کوچک‌تر شده، ابعاد واحدهای مسکونی ساخته‌شده ١٠ درصد افزایش یافته است. بنابراین عوامل مهم ذیل فشار تقاضا بر ساختمان‌های مسکونی ارزان‌قیمت و با سطح زیربنای پایین را تشدید می‌کند: (١) کمبود ساختمان‌های با متراژ پایین (٢) مهاجرت طبقه شهرنشین که با تنزل استطاعت تأمین مسکن روبه‌رو شده به سمت ساختمان‌های ارزان‌قیمت، (٣) کاهش ابعاد خانوار و (٤) کاهش کلی و عمومی توان مصرف مسکن. بنا بر این به نظر می‌رسد سبد تسهیلات اعطایی جدید حداقل نتیجه قابل‌توجهی که دربر داشته باشد، از دسترس خارج‌کردن ساختمان‌های مسکونی با قیمت‌های مناسب و در استطاعت بخشی از متقاضیان از سبد خرید آنها و انتقال بخش مهمی از یارانه‌های وام به محتکران مسکن و دلالان و واسطه‌گران باشد. همچنین با توجه به میزان بالای بازپرداخت اصل تسهیلات و سود آنها، باید به ظرفیت بالای ایجاد بدهکاران معوق بانکی در سال‌های آینده توجه داشت.

در خاتمه باید پرسش‌های متعددی را در مقابل سیاست‌گذاران و مسئولان قرار داد؛ از جمله اینکه ظرفیت سکونت تهران و شهرهای بزرگ چقدر است؟ آیا سربار جمعیت در این شهرها و به‌ویژه مناطق حاشیه‌ای آنها، حداقل معیارهای زندگی شهری، رفاه اجتماعی برای مردم و امنیت سیاسی برای نظام را به همراه خواهد داشت. در شرایطی که آخرین ظرفیت تهران ٩‌ میلیون نفر پیش‌بینی شده است، روند فزاینده ساخت و انباشت مسکن در تهران تا کجا می‌تواند ادامه پیدا کند؟ تا چه زمان می‌توان به بهانه رشد اقتصادی، به رونق مبتنی بر رشد کاذب و حبابی مسکن، اتکا کرد؟ و با اتکا به درآمدهای عمومی و رانت‌های دستوری، لکوموتیو مسکن تا کجا در ریل و مسیر پراشتباه دولت قبلی توان حرکت خواهد داشت؟

مهم‌ترین راهکار برون‌رفت اقتصاد از رکود تسهیل فعالیت و رفع تنگناها و موانع کنونی روی صنایع و بنگاه‌های کوچک و متوسط صنعتی و کشاورزی، به عنوان نیروی پیشران خروج از رکود و خلق شغل است تا ضمن بازشدن گلوگاه‌های اقتصاد کشور با ایجاد مشاغل جدید و افزایش درآمد عامه مردم، درآمد اقتصاد و توان مصرف نیز افزایش یابد. در این میان وظیفه دولت دفاع و حمایت از مصالح نظام و کشور و منافع عامه مردم است و نه اینکه تحت عناوین فریبنده، اسیر بازی مافیاهای قدرت-ثروت شود. متأسفانه آنچه کماکان تداوم یافته، استمرار تزریق درآمدهای عمومی به بخش‌های سودجو با عنوان «خروج از رکود» بوده است، که فقط به تداوم رانت‌جویی، تعمیق رکود و بدترشدن شرایط اقتصادی منجر شده است. دوباره باید تصریح و تأکید کرد تنها راه اساسی خروج از رکود کشور، رجوع به نیروی کار، تلاش عامه مردم، ترجیح و تفوق سرمایه نیروی انسانی بر سرمایه مالی-تجاری است و مسیر دیگری وجود ندارد.

در ادامه این مقاله به موضوعات مهم (١) مسکن و اقتصاد کشور (روندهای رشد، سرمایه‌گذاری و درآمد اقتصادی)، (٢) منافع و سود حاصله در بخش مسکن و کل اقتصاد، (٣) عوامل و دلایل رشد بهای مسکن، (٤) سهم مسکن در اقتصاد ایران و جهان، (٥) تأمین مالی و تزریق نقدینگی، (٥) روند عرضه و تقاضای مسکن در ایران و جهان، پرداخته خواهد شد.