جهان اقتصاد: تجارت املاک و نعل‌کردن خرِ کریم

می‌گویند کریم شیره‌ای دلقک مشهور دوران ناصرالدین‌شاه قاجار، ترفندی خاص برای انعام گرفتن از مقامات دربار داشت، و از همه با عنوان هزینه نعل‌کردن خرش پول می‌گرفت. هرکس وجه درخواستی او را نمی‌داد، گرفتار طعنه و متلک‌های تند می‌شد. ازاین‌رو درباریان برای در امان ماندن از شوخی‌های گزنده او، مجبور به دادن باج می‌شدند، و به‌اصطلاح خر کریم را نعل می‌کردند.

کد خبر: ۵۸۵۷۹۶

تاریخ: ۱۴ ارديبهشت ۱۳۹۵ - ۰۰:۳۱

سال‌هاست که بازار املاک و مستغلات کشورمان وضعیتی مشابه با آن دوران پیدا کرده‌است.
طی چنددهه گذشته، افزایش بی‌رویه حجم نقدینگی، و در کنار آن عدم‌کارآمدی بازار سرمایه موجب شد بخش مهمی از نقدینگی کشور به سمت بازار املاک و مستغلات برود. رونق چشم‌نواز این تجارت، رانت‌خواران را به صرافت انداخت که با شیوه‌ای رندانه از تسهیلات کلان بانکی استفاده کنند، و این نقدینگی عظیم را برای خرید املاک و مستغلات و بهره‌مند شدن از سود سرشار این تجارت به‌کار گیرند. علاوه‌براین، مؤسسات وابسته به نهادهای عمومی و حتی مؤسسات خیریه نیز تشویق شدند تا از قِبَل این تجارت سودآور، ارزش دارایی‌های خود را چندبرابر کنند.
به این ترتیب تجارت املاک و مستغلات همانند یک ماشین عظیم حفاری به جان اقتصاد کشور افتاد، و تا می‌توانست، کَند و خورد و بُرد، و بنیانی متخلخل و سست برای اقتصاد ملی برجای نهاد.
نتیجه این رفتار سودجویانه که همه سازمان‌های دولتی و حکومتی را اسیر خود ساخت، و شأن همه را در سطح کاسبکاران سودجو پایین آورد، تراکم ثروتی انبوه در این بخش از اقتصاد کشور بود که موجب شد قیمت زمین و ساختمان بسیار نامتناسب با سایر شاخص‌های اقتصادی کشور افزایش یابد.
به بیان دیگر، این تهاجم سودجویانه موجب ایجاد فاصله بین عرضه‌کنندگان و تقاضا‌کنندگان واقعی زمین و مستغلات شده‌است. درست مثل این که گروهی دلال خودروهای تولیدی کارخانجات را با انواع دسیسه‌ها به‌صورت عمده بخرند، و احتکار کنند، و سپس با قیمتی به‌مراتب بالاتر از قیمت به‌اصطلاح "درِ کارخانه” به تقاضاکنندگان واقعی بفروشند.
در اقتصادی که دچار چنین بلیه‌ای نشده‌باشد، هر شخص اعم از حقیقی یا حقوقی که برای منظوری خاص طالب زمین یا ساختمان است، به‌طور طبیعی به بازار مراجعه کرده، و با توجه به نیاز خود و میزان بودجه‌ای که برای کار کنار گذاشته‌است، زمین یا ساختمان موردنیاز خود را خریداری می‌کند. متقاضی یک آپارتمان مسکونی، متقاضی یک دفترکار برای فعالیت سالم تجاری، متقاضی زمین برای شروع فعالیت ساخت‌وساز، همه و همه با این فرمول ساده به خواسته خود می‌رسند.
اما در شرایط امروز جامعه ما، هرکسی که به‌عنوان خریدار وارد بازار املاک شود، چه به‌عنوان متقاضی مسکن و چه به‌عنوان یک کارآفرین و فعال اقتصادی، باید قیمتی گزاف بابت خواسته خود بپردازد، که بخش مهم آن به‌دلیل تراکم حیرت‌انگیز سرمایه‌ها در این عرصه به او تحمیل می‌شود. او باید سود کلانی را به کسانی که طی سالیان گذشته در عرصه املاک و مستغلات "سرمایه‌گذاری” کرده‌اند، بپردازد، تا اجازه بهره‌مندی از املاک را دریافت کند. درواقع پولی که خریدار بابت خرید ملک موردنظرش خواهدپرداخت، حاصل‌جمع قیمت منصفانه ملک به‌علاوه باجی است که باید به مالکان املاک و مستغلات بدهد. باجی که فقط به‌دلیل بی‌توجهی مسؤولان چنددهه گذشته به شرایط بازار زمین و مستغلات، مطرح شده و جاافتاده‌است.
به بیان دیگر، کسی که با پس‌انداز چندین و چندساله خود می‌خواهد مسکن بخرد، یا کسی که با هدف فعالیت اقتصادی، می‌خواهد یک دفیرکار یا مغازه بخرد یا اجاره کند، یا کسی که می‌خواهد زمینی برای ساخت مجتمع مسکونی بخرد، اول باید برود سراغ کریم و مرکب او را نعل کند! باید باجی هنگفت به کسانی که در بازار املاک و مستغلات کمین کرده‌اند، بدهد تا به او اجازه ورود بدهند، و کاری به کارش نداشته‌باشند!
به این ترتیب هزینه اضافه‌ای ذیل عنوان نعل‌کردن خرِ کریم به‌همه شهروندان کشورمان تحمیل می‌شود. با این هزینه اضافه، دستمزدها بالا می‌رود، اجاره‌بهای واحدهای تجاری و اداری بالا می‌رود. هزینه تولید کالا و خدمات افزایش می‌یابد، و به‌تدریج با باریک‌تر شدن حاشیه سود فعالان اقتصادی، که ناگزیر از پرداخت هزینه اضافه هستند، بخش تولید نحیف و نحیف‌تر می‌شود.
افزایش هزینه تولید بسیاری از فعالیت‌های سالم را از دور خارج می‌کند، قیمت تمام‌شده کالاهای صادراتی را افزایش داده، و امکان حضور در بازارهای جهانی را از تولیدکنندگان ما می‌گیرد. حتی در بازار داخلی هم تولیدکنندگان وطنی قدرت رقابت با کالاهای وارداتی را نخواهندداشت. زیرا تولیدکنندگان خارجی مجبور به پرداخت هزینه نعل کردن خر کریم در کشورشان نیستند و قیمت تمام‌شده محصولاتشان به نسبت کالاهای وطنی پایین‌تر است.
البته ناگفته پیداست که بالا بودن هزینه تولید برای کالاها و خدمات وطنی فقط زیر سر هزینه‌های مرتبط با املاک و مستغلات نیست. در شرایط تورمی کلیه اقلام هزینه افزایش می‌یابند، و از سوی دیگر با پایین بودن بهره‌وری نیروی انسانی و بروز مشکلات مدیریتی، طبعاً هزینه تولید افزایش می‌یابد. بااین‌حال، باید توجه داشت در بین کلیه عوامل افزایش‌دهنده هزینه تولید، افزایش قیمت زمین و مستغلات نقش تعیین‌کننده و کلیدی دارد، و به‌عبارتی نقش موتور محرک را برای جریان تورمی بازی می‌کند.
بنا به ملاحظات بالا، اغراق نیست اگر ادعا کنیم، باج درخواستی "سرمایه‌گذاران” در بازار املاک و مستغلات کمر اقتصاد ملی را شکسته‌است. سودجویی مالکان زمین و مستغلات و بی‌توجهی سیاستگذاران به این میدان مهم، شرایطی را ایجاد کرده که همه اقتصاد کشور در خدمت این "اربابان جدید” قرار گرفته‌است: باید با تمام توان کار کنند و هرچه درآمد کسب می‌کنند، به کام آنان بریزند، فقط به این دلیل که زودتر از بقیه موفق به خرید املاک شده، و به جرگه اربابان پیوسته‌اند.
در دوران ناصرالدین‌شاه قاجار، پولی که کریم شیره‌ای با عنوان هزینه نعل‌کردن مَرکَبش می‌گرفت، نقشی منفی در اقتصاد کشور نداشت، بلکه مثبت هم بود: او از درباریان و افراد متنفذ باج می‌گرفت و آن‌گونه که روایت شده‌است، بخشی از این پول‌ها را خرج فقرا می‌کرد. اما اینک سنگینی باجی که "سرمایه‌گذاران” در عرصه املاک و مستغلات می‌گیرند، بر دوش عامه مردم و بیشتر اقشار فقیر و زحمتکش است. به این ترتیب، هزینه نعل مرکب این اربابان، نه تنها اثر مثبتی در اقتصاد کشور ندارد، بلکه عاملی بسیار مخرب و نابودکننده اقتصاد ملی است.
ای‌کاش دولتمردان زودتر به خود بیایند، و متوجه این معنی شوند که در شرایط فعلی یکی از مهم‌ترین اقدامات اصلاحی در عرصه اقتصاد کشور، تدوین و اجرای "برنامه اصلاحات ارضی” است، برنامه‌ای که با اجرای آن، زمین شهری دیگر به‌عنوان یک کالای قابل‌احتکار تلقی نمی‌شود، خرید و فروش زمین و مستغلات ابتدا در شهرهای بزرگ و سپس در بقیه شهرها محدود می‌گردد، و به این ترتیب، تقاضای سفته‌بازانه به تدریج از بازار املاک و مستغلات خارج می‌شود. با اجرای این برنامه دیگر هیچ خریدار مسکن یا هیچ فعال اقتصادی برای رسیدن به مطلوب خود، ناگزیر از نعل کردن مَرکَب کریم نخواهدبود.