گزینه های پیش روی مردم برای خانه دار شدن در سال 95

نیاز به مسکن و سرپناه از نیازهای اولیه هر خانواده است، اما با فاصله گرفتن قیمت ها از قدرت خرید در عمل تقاضای موثرچندانی در این بازار شکل نگرفت .

کد خبر: ۵۷۸۱۲۲

تاریخ: ۱۶ فروردين ۱۳۹۵ - ۰۶:۲۸

به گزارش گروه اقتصادخبرگزاری میزان،  نیاز به مسکن و سرپناه از نیازهای اولیه هر خانواده است، اما با فاصله گرفتن قیمت ها از قدرت خرید در عمل تقاضای موثرچندانی در این بازار شکل نگرفت .
بنابراین بخش مسکن در رکودی عمیق فرو رفت و دست کم 300 صنعت مرتبط با این بخش را نیز با خود به زیرکشید.
دولت سال گذشته برای رونق بخش مسکن طرحهای مختلفی را به اجرا گذاشت اما در عمل شاهد رونق بازار مسکن نبودیم ، به گونه ای که  این بخش رکود سنگین را تا پایان سال 94  با خود یدک کشید.
نگاهی به طرح های خروج از رکود بخش مسکن طی سال گذشته که از سوی دولت اجرایی شد خالی از لطف نیست ، راهکارهایی که ظاهرا امسال قرار است به ثمر بنشیند.
*افزایش سقف تسهیلات بانکی خرید
اردیبهشت 94 با مصوبه شورای پول و اعتبار میزان تسهیلات برای خانه اولی ها در تهران  به 80 میلیون تومان افزایش یافت و سقف تسهیلات برای دارندگان حساب پس انداز صندوق یکم یا همان خانه اولی ها د ر شهرهای بزرگ بالای 200هزار نفر جمعیت به  60 میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری به400 میلیون ریال افزایش یافت، البته دریافت این تسهیلات مشروط به سپرده گذاری 50 درصدی بود.

نرخ سود تسهیلات اعطایی ابتدا 14 درصد تعیین شد که با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی به 13درصد کاهش یافت.

این تسهیلات اگرچه باعث افزایش نقدینگی مردم و تحریک تقاضا بود اما این تسهیلات قادر به خروج بخش مسکن از رکود نبود چرا که رکود تورمی حاکم بر این بخش قدرت خرید را به شدت کاهش داده است و این تسهیلات تاثیرگذاری چندانی برای رونق بخشی نداشت شاهد این مدعا را می توان در استقبال کمرنگ مردم از این تسهیلات دید به طوری که از ابتدایی تاسیس صندوق پس انداز یکم تا اسفند 94 اندکی بیش از  37 هزار نفر در این صندوق ثبت نام کردند.

* طرح لیزینگ مسکن
طرح لیزینگ مسکن اقدامی بود که فعلا بخش مسکن با حمایت وزارت راه و شهرسازی  برای خروج از رکود طرح  ارائه کردند چراکه ادامه روند حاکم بر بازار مسکن شرایط را برای فعالان این بخش به گونه ای کرده بود که سازندگان با انبوهی از واحدهای فروش نرفته مواجه کرده بود و چاره ای جز توقف سرمایه گذاری پیش روی خود نمی دیدند.
آمارها نشان می دهد در سالهای 93-94 میزان پروانه های ساختمانی با کاهش  56 در صدی مواجه شد و انبوه سازان برای کمک به گردش سرمایه  و خروج این بازار طرح لیزینگ مسکن را به دولت ارایه کردند.
طرح لیزینگ مسکن نخستین بار در  سال 80 پیشنهاد شد اما در همان زمان هم به دلیل  وابستگی بنگاه های مالی تخصصی به بانکها عملی نشد و فرایند به گونه ای بود که پول تزریق شده از سوی سیستم بانکی برای لیزینگ مسکن پول گرانی بود که توجیه اقتصادی نداشت و  افراد متقاضی که بخشی از پول را به عنوان خرید مسکن پرداخت می کنند در صورت تاخیر در بازپرداخت اقساط ، بانک پول اولیه را به عنوان مبلغ اجاره از متقاضی دریافت می کرد.

به هر حال در دولت یازدهم صدور مجوز نهایی برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ در تامین مالی بخش مسکن، آماده بررسی در شورای پول و اعتبار شد و به گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت 95 شاهد تصویب این طرح و اجرای آن خواهیم بود.

با اجرایی شدن این طرح اگر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 3 میلیون و 700 هزار تومان برای هر متر مربع در نظر بگیریم برای خرید یک واحد 100 متری 400 میلیون مورد نیاز است که اگر حدود 70 درصد این میزان یعنی  280 میلیون تومان مبلغ لیزینگ با  بازپرداخت 10 سال و 30 درصد بهره 150 درصد سود به این تسهیلات  تعلق می گیرد که حدود 750 میلیون تومان باید بازپرداخت شود به عبارتی خریدار باید ماهانه حدود  4 میلیون تومان باید قسط پرداخت کند.
* آپارتمان قسطی
آذر 94، امکان شکل‌گیری منسجم معاملات قسطی آپارتمان فراهم شد و برهمین اساس انبوه‌سازان شهر تهران که پیش‌تر برای قسطی کردن بخشی از واحدهای نوساز اعلام آمادگی کرده بودند، به پشتوانه بانک، شاهد تسهیل شرایط خرید و فروش مسکن بودند.
در این طرح قرار بود بانک‌ مسکن در ازای دریافت 5 درصد کارمزد  نقش واسطه را بین متقاضی خرید مسکن و انبوه‌سازان ایفا کند.
اما بالا بودن نرخ کارمزد موجب شد تا پای بانک‌های خصوصی برای کاهش این رقم به این طرح باز و بانک مسکن از گردونه مسکن قسطی خارج شد و پرونده مسکن اقساطی به سال 95 رسید.

* طرح دریافت مالیات از خانه های خالی

رکود حاکم بر  بازار مسکن به افزایش تعداد خانه های خالی در کشور منجر شده است و همین شرایط موجب شد طرح دریافت مالیات از خانه های خالی بار دیگر در دستور کار قرار گیرد.
طرحی که در سال های اخیر موافقان و مخالفانی داشت و سرانجام در سال 94 به تصویب رسید طرحی که قرار است از امسال اجرایی شود.

طرح مالیات بر خانه های خالی به عنوان یکی از  ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه و کنترل قیمت‌ها تصویب شد تا این طرح از احتکار مسکن در کشور جلوگیری کند تا نرخ قیمت خرید و اجاره بها به تعادل برسد و هم اینکه عرضه و تقاضا در وضع تعادل قرار
گیرد.

* اعطای تسهیلات نوسازی بافت فرسوده

اعطای تسهیلات برای نوسازی بافت فرسوده از دیگر اقدامات انجام شده در سال 94 برای خانه دار کردن اقشار متوسط جامعه بود که براساس آن تسهیلات 50-40-30 میلیون تومانی با نرخ سود 14 درصد به بافت های فرسوده برای بازسازی و نوسازی پرداخت می شود.

طرح ساخت و احیای بافت فرسوده در شهرهای مختلف در 3 سقف پرداخت شد، مبلغ تسهیلات در شهر 500میلیون ریال، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 400 میلیون ریال، شهرهای زیر 200 هزار نفر جمعیت، 300 میلیون ریال است که این تسهیلات 80 درصد هزینه ساخت را پوشش می دهد.

سود تسهیلات 50 میلیون تومانی در قالب این طرح 7 میلیون تومان در سال ، 40 میلیون تومانی 5 میلیون و 600 هزار تومان و 30 میلیون تومانی 4 میلیون و 200 هزار تومان در نظر گرفته شده است ، همچنین اقساط وام 500 میلیون ریالی با مدت بازپرداخت  120 ماه، 780 هزار تومان ، وام 400 میلیون ریالی با مدت بازپرداخت 120 ماه و  11 درصد سود ماهانه 630 هزار تومان و وام 300 میلیون ریالی با مدت بازپرداخت  120 ماهه و سود  11 درصدی ماهانه 470 هزار تومان است که امکان پلکانی شدن اقساط بنا به درخواست مشتریان وجود دارد.

*بازار مسکن در دوره پسابرجام

همان طور که بازار مسکن با سیاست های اقتصادی دولت نتوانست از رکود خارج شود همه در انتظار لغو تحریم ها بودند تا شاید اتفاق خاصی در این بازار صورت گیرد اما بسیاری از کارشناسان بر این باورند که مسکن کالای بومی است و لغو تحریم ها تاثیر کوتاه مدت در بخش مسکن ندارد.
با توجه به اینکه تولید مسکن متکی به مسائل مستقیم تحریم نبوده است اما با کاهش هزینه ها ، مبادلات کاهش پیدا می کند و فناورهای مدرن وارد می شود که در دراز مدت در بازار مسکن تاثیر گذار خواهد بود.

* وام 160 میلیونی زوج های جوان

در پایان سال 94 با تصویب شورای پول  واعتبار مقرر شد تسهیلات جدید برای خرید  مسکن به زوج های جوان اختصاص یابد، سقف این تسهیلات  160 میلیون تومان بود و هریک از زوجین باید برای دریافت این تسهیلات مبلغ 40 میلیون تومان به مدت یکسال سپرده گذاری کنند.

هر چند گسترش بازار رهن تا 50 درصد بهای هر واحد مسکونی  یکی از سیاستهای کلان اعلام شده وزارت راه و شهرسازی است اما یکی از موانع این طرح توان پایین استفاده کنندگان این تسهیلات در  بازپرداخت اقساط ان  است.

تسهیلاتی که اقساط ماهانه ان تا یک میلیون و 900 هزار تومان می رسد و پرداخت ان  برای بسیاری از زوج‌ها غیرممکن است.

مشکل فقط با افزایش مدت بازپرداخت آن از 12 سال به 24 سال قابل حل است ، در این صورت اگر یک واحد 240 میلیون تومانی را در نظر بگیریم زوج‌ها می توانند با دریافت این تسهیلات بیش از 60 درصد قیمت خانه را بپردازند و بقیه این مبلغ معادل اجاره بهایی است که هم‌اکنون پرداخت می‌کنند.

* چشم انداز بازار مسکن درسال 95

رکود در بازار مسکن باعث شده بسیاری از دلالان و تولید کنندگان برای فروش واحدهای مسکونی خود جو روانی حاکی از افزایش قیمت مسکن در سال 95 را ایجاد کنند و با مطرح کردن احتکار از سوی بانکها و موسسات زمینه افزایش قیمت را فراهم کنند.

تحلیگران بازار مسکن معتقدند سال 95 سال خیز خروج از رکود است و سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه تحریک تقاضا در بازار جواب می‌دهد.
دولت تلاش می کند تسهیلات به متقاضیان مسکن پرداخت شود ضمن اینکه با کاهش مستمر  نرخ سود بانکی  سایر بانک‌ها نیز به پرداخت تسهیلات مسکن علاقمند خواهند شد و این روند باعث رونق بازار مسکن می‌شود.
در پیش‌بینی روند بازار مسکن باید عوامل  مختلفی را بررسی کرد چرا که رکود بازار مسکن با عواملی نظیر کمبود نقدینگی ،نرخ تورم، چشم انداز اقتصاد کلان کشور در بازار مسکن اثرگذار است و دوره رونق مسکن با رشد اقتصادی ارتباط مسقیم دارد.
امسال قرار است طرح جامع مسکن کلید بخورد طرحی ده ساله عرضه و تقاضای مسکن را به نقطه سربه سر می رساند ، طرح مسکن اجتماعی هم راهکار دیگری بودکه امسال هم چشم انتظار سرمایه گذاری بخش دولتی است.
این در حالی است که متقاضیان خرید مسکن مهر هنوز در انتظار تکمیل واحدهای خود در سال 95 هستند.
با این اوصاف فعالان بازار مسکن متعقدند قیمت مسکن در سال 95 با ثبات نسبی همراه خواهد بود و در نگاه بدبینانه حداکثر افزایش قیمت کمتر از نرخ تورم خواهد بود و انتظار رونق را باید در شش ماهه دوم سال داشت.