سناریو سازی برای بازار چهاردیواری

اما اکنون برخی فروشنده ها که شاید تعدادشان قابل اغماض هم نباشد، به سناریوی روانی تغییر صعودی قیمت مسکن به بهانه شروع سال جدید رو آورده اند و بنا دارند در فایل های فروش خود در بنگاه ها تجدیدنظر کنند. در مقابل، دسته ای از متقاضیان خرید نیز منتظر استارت بازار برای نوسان دوباره قیمت هستند. در بین این دسته، یک گروه انتظار کاهش بیشتر قیمت را دارد و گروه دیگر، زمان مناسب برای خرید را شروع دور افزایشی قیمت ها، می داند. بررسی های کارشناسی از آثار و تبعات این دو سناریوی روانی که از ناحیه دسته ای فروشنده ها و خریداران، تغذیه می شود حاکی است: مسیر معاملات مسکن در سال آینده چنانچه تحت تاثیر هر کدام از این دو موج قرار گیرد، به بن بست می خورد و احتمال رکود دوباره یا رونق تورمی کوتاه مدت، تقویت خواهد شد. این در حالی است که شرایط ایده آل برای تبدیل شدن حالت پیش رونق کنونی به فاز رونق در سال ۹۵، بروز رشد غیرتورمی حجم معاملات است که باید اتفاق بیفتد. برای دستیابی به این حالت بهینه، باید منافع هر دو طرف بازار معاملات تا حد امکان تامین شود و بازی برد- برد در خرید و فروش آپارتمان شکل بگیرد.

کد خبر: ۵۷۵۰۸۱

تاریخ: ۲۵ اسفند ۱۳۹۴ - ۱۴:۱۲

در مجاورت بازار رو به رشد معاملات مسکن، دو جو روانی متضاد از هم، آماده اثرگذاری بر فاز پیش رونق خرید و فروش ملک شده است طوری که اگر منافع مشترک طرفین معاملات نسبت به شرایط جدید، تبیین نشود، یکی از این دو باعث انحراف بازار خواهد شد.
تحقیقات میدانی در این باره نشان می دهد: طی دو ماه گذشته از فصل زمستان آنچه بیش از سایر مولفه ها، باعث رشد محسوس و رکوردساز معاملات شد، عدم تغییر قیمت مسکن و ثبات آن بود. با متوقف شدن نوسانات قیمت از اوایل نیمه دوم امسال و پایان انتظار برای کاهش یا افزایش سطح قیمت ها، ریسک تعلل بیشتر برای انجام معامله در بازار ملک افزایش پیدا کرد و نتیجه آن در زمستان امسال باعث شد حجم خرید و فروش آپارتمان نسبت به پاییز ۳۱ درصد رشد کند و در مقایسه با زمستان سال گذشته نیز ۱۰ درصد بیشتر شود.
کارشناسان، حصول معاملات برد-برد در بازار مسکن طی ماه های آتی را امکان پذیر می دانند مشروط به آنکه طرفین معاملات با حفظ سطح فعلی قیمت مسکن، انتظار نوسانی شدن قیمت را کنار بگذارند. در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: حباب قیمت مسکن کاملا تخلیه شده است و در عین حال، عاملی برای تحریک افزایش قیمت در بازار وجود ندارد. از طرفی، افزایش سهم نوسازها در کل معاملات خرید مسکن در تهران طی زمستان امسال در مقایسه با نیمه اول امسال از ۵۳ درصد به ۵۷ درصد از یکسو و انباشت آپارتمان های نوساز آماده فروش در بنگاه ها از سوی دیگر، عرصه را برای معاملات برد- برد و در امان بودن بازار از رشد قیمت در میان مدت، محفوظ گذاشته است. با این حال، جو روانی در جهت ناپایداری قیمت ها، جز آنکه به شرایط برد-باخت منجر خواهد شد و به رونق معاملات ختم نمی شود. در شرایط فعلی نفع فروشنده ها به خصوص سازنده ها   مالکان آپارتمان های نوساز- در فروش سریع است تا بتوانند از موقعیت به وجود آمده در سمت تقاضا تحت تاثیر تسهیلات جدید خرید مسکن، بهره برداری کنند.
در مقابل، نفع متقاضیان نیز در خرید طی یک سال آینده است. در حال حاضر حجم نسبی عرضه، مناسب است اما به تدریج با رونق معاملات، از موجودی آماده فروش بازار ملک کاسته می شود و چون طی دو سال اخیر ساخت و ساز با افت شدید روبه رو شده بود، در دو سال آینده، احتمال کمبود وجود دارد. با این واقعیت، معاملات برد-برد می تواند از مسیر حفظ سطح کنونی قیمت مسکن شکل بگیرد. با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال ۹۴ و ورود به فاز پیش رونق، گمانه زنی برای تعیین مسیر بازار مسکن سال آینده شدت گرفته است. تحلیلگران بخش مسکن با نگاهی به سه سناریوی احتمالی پیش روی حوزه بخش مسکن یعنی افزایش، کاهش یا ثبات قیمت ها عنوان می کنند: دو مولفه  گشایش اقتصادی و کاهش اخیر سود سپرده های بانکی محرک های قوی برای پایان دادن به دوره رکود در سال آتی و آغاز رشد تدریجی معاملات مسکن در وضعیت ثبات قیمت ها محسوب می شود که می تواند دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن را در موقعیت برد- برد قرار دهد.
به این معنی که از یکسو طرف عرضه به سود منطقی خود دست پیدا می کند و از سوی دیگر با رفع تردید متقاضیان خرید مسکن، نسبت به آینده قیمت ها، شرایط برای انجام معاملات فراهم شده است. به گفته تحلیلگران و فعالان بازار مسکن دو سناریوی کاهش دوباره قیمت مسکن و افزایش ناگهانی قیمت ها برای سال آینده منتفی است.
با آغاز فصل زمستان و افزایش تعداد معاملات خرید و فروش، بازار مسکن در وضعیت پیش رونق قرار گرفته است وبه نظر می رسد فروشندگان واقعی می توانند راحت تر از گذشته برای واحد های مسکونی خود، خریدار پیدا کنند. بیشتر فعالان بازار مسکن معتقدند قیمت های کنونی آپارتمان ها، نرخ هایی واقعی است و در معاملات مسکن هم سازندگان سود منطقی خود را به دست می آورند و هم خریداران توان پرداخت هزینه های مسکن را دارند. این دلالان بازار مسکن تاکید می کنند قیمت مسکن بیش از این کاهش نخواهد داشت، زیرا هزینه ساخت مسکن در این سال ها افزایش داشته است و سازندگان بیش از این حاضر به راه آمدن با خریداران مسکن نیستند و انتظار برای کاهش بیشتر قیمت مسکن تنها به ادامه دار شدن رکود ساخت و ساز می انجامد که بر اساس پیش بینی این فعالان بازار مسکن زمینه ساز جهش ناگهانی قیمت در بلندمدت خواهد شد.
پیشنهاد دیگری که از سوی مشاوران املاک مطرح می شود افزایش اندک قیمت ها است. این دسته از مشاوران املاک معتقدند زمانی خریداران و سرمایه گذاران وارد بازار مسکن می شوند که قیمت ها میل به افزایش کند. این عده جو روانی که در نتیجه افزایش قیمت ایجاد می شود را محرک مناسبی برای ورود مشتریان مردد به بازار می دانند. اما عمده فعالان بازار مسکن معتقدند قیمت مسکن بیش از این افزایش نخواهد داشت، زیرا هنوز تغییری در قدرت مالی خریداران مسکن ایجاد نشده است و این پیشنهاد را هم باعث طولانی شدن رکود بازار و قفل شدن دوباره بازار مسکن می دانند. این مشاوران املاک معتقد هستند ادامه ثبات قیمت ها می تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند و نشانه های خروج از رکود نیز در بازار زمستانه قابل مشاهده است.
به گفته این دلالان بازار مسکن دوره رکود خود را سپری کرده است و در صورت ثبات قیمت ها (که هم سود خریدار و هم سود سازنده در آن است) بازار به سمت رونق قطعی خواهد رفت. رکود کنونی بازار مسکن طولانی ترین رکودی است که بازار مسکن در این سال ها تجربه کرده است. نزدیک به ۳ سال است که رکود بر بازار مسکن سایه افکنده است در حالی که به گفته کار شناسان دوره طبیعی رکود دوسال تا دو سال و نیم است.
پیش بینی حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران هم از وضعیت پیش روی بازار مسکن، ادامه ثبات قیمتی است. او با بیان اینکه قیمت ها به کف خود رسیده است ب گفت: وضعیت بازار مسکن تا پایان سال تغییری ندارد و در نیمه اول سال آینده هم شاهد تغییر محسوسی نخواهیم بود، اما احتمال زیادی وجود دارد که حجم معاملات مسکن افزایش داشته باشد. عقبایی با اشاره به اینکه خیز خروج از رکود از نیمه دوم سال برداشته شده است، گفت: سازندگان باید به سود منطقی کنونی قانع باشند و خریداران مسکن هم بدانند که احتمال اینکه بیش از این قیمت مسکن کاهش داشته باشد کم است. بیشتر مشاوران املاک تاکید بر ثبات قیمت دارند اما افزایش قیمت به میزان تورم سالانه را دور از انتظار نمی دانند. این عده بازار کنونی مسکن را بازاری خریدار محورتوصیف می کنند و معتقدند سخت ترین وضعیت برای مشاوران املاک زمانی است که خریداران قیمت را تعیین می کنند.

به اعتقاد آنها در این بازار تعداد فایل های مناسب کاهش پیدا می کند وصاحبان واحد های مسکونی مناسب تا زمانی که قیمت ها عادلانه شود فایل های خود را از بازار بیرون کشیده و منتظر فرصت مناسب برای فروش می شوند. در این میان هنوز مشاوران املاکی هستند که معتقدند قیمت های مسکن باید همچنان کاهش پیدا کند؛ زیرا هنوز میزان نقدینگی مردم به افزایش قیمت مسکن در دو سال گذشته نرسیده است. بساز و بفروش هااما امیدوار به افزایش قیمت مسکن هستند. یکی از مشاوران املاک در شرق تهران که در همین منطقه ساخت و ساز می کند می گوید:ثبات قیمت تنها به سود خریداران مسکن است و در صورت ادامه دار بودن ثبات قیمت اثر آن را در آینده بازار مسکن مشاهده خواهیم کرد. او ثبات در بازار مسکن را در شرایط تورم اقتصادی به نفع بخش مسکن نمی داند و معتقد است قیمت مسکن باید به میزان تورم سالانه و پلکانی افزایش داشته باشد در غیر این صورت دچار شوک قیمتی خواهیم شد.

این فعال بازار ساخت و سازمعتقد است با ادامه ثبات قیمت تولید و عرضه مسکن کاهش خواهد یافت، بنابراین ادامه دار بودن این ثبات قیمتی در طولانی مدت به نفع خریداران نیز نخواهد بود. گشایش اقتصادی و تاثیر وضعیت کلی اقتصاد کشور بر افزایش درآمد سرانه خانوارها،رشد نقدینگی که افزایش قدرت خرید را در پی دارد عواملی است که از نگاه این سازنده می تواند بازار را از رکود خارج کند. حسن محتشم، رئیس انجمن صنفی کارفرمایی انبوه سازان مسکن تهران هم معتقد است سال آینده قیمت مسکن تغییر چندانی نخواهد کرد هرچند شاید در فصل تابستان قیمت مسکن تغییراتی داشته باشد. او معتقد است وضعیت اقتصادی کشور بعد از برجام و آزاد شدن دارایی های بلوکه شده ایران می تواند بر چرخه اقتصادی کشور تاثیرگذار باشد و وضعیت اقتصاد کلان و پیامد آن بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و باعث رونق تولید شود.
او معتقد است حباب قیمت در بازار مسکن به طور کلی تخلیه شده است و قیمت ها با حاشیه سود متعارف برای سازندگان است و بیش از این امکان کاهش قیمت وجود ندارد. زیرا ادامه کاهش قیمت ها سبب کاهش عرضه خواهد شد. او احتمال ادامه رکود در بازار مسکن را پایین می داند و می گوید: بازار مسکن دوران رکود خودش را گذرانده است، قیمت ها نه میل به افزایش خواهد داشت و نه کاهش، اما با رونق نسبی با شیب ملایمی قیمت ها افزایش خواهد داشت. به اعتقاد مشاوران املاک نشانه های زمستانی بازار مسکن نشان می دهد سال آینده وضعیت بازار مسکن مناسب تر از سال ۹۴ خواهد بود.
هرچند وضعیت بازار های رقیب نیز در رونق بازار مسکن بی تاثیر نخواهد بود. کاهش سود بانکی موضوع دیگری است که مشاوران املاک را به ورود خریداران به بازار مسکن امیدوار کرده است؛ هر چند مشاوران املاک این میزان کاهش را چندان در افزایش تقاضا موثر نمی دانند. اما معتقدند در صورتی ادامه این روند برخی از سرمایه گذاران را که سپرده گذاری در بانک ها را مناسب تر از سرمایه گذاری در حوزه مسکن می دانستند به این بازار بازمی گرداند. به اعتقاد بیشتر مشاوران املاک بهترین گزینه برای خریداران و فروشندگان مسکن حفظ قیمت های موجود است