بررسی طرح راه‌اندازی بورس مسکن؛

ماجرای بورسی که می‌خواهد ایرانیان را خانه‌دار کند

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران، انجام معاملات مسکن از طریق بورس را در ایجاد شفافیت معاملات بازار مسکن و مستغلات مفید می داند و می گوید: در صورت برنامه ریزی و وجود راهکارهای عملی و اجرایی می توان به شفاف شدن قیمت مسکن از طریق عرضه و تقاضای واقعی و مبتنی بر کشف قیمت‌ها بر روی تابلوی معاملات بورس امیدوار بود.

کد خبر: ۵۱۶۱۱۰

تاریخ: ۲۰ تير ۱۳۹۴ - ۰۹:۲۳

تابناک اقتصادی: در عرف جامعه ایرانی صاحبخانه شدن و مستاجر بودن به مقوله هایی جدی برای خانواده‌ها تبدیل شده و حتی به عنوان معیاری با اهمیت برای تشکیل خانواده و یا ارزیابی کیفیت زندگی اشخاص در مقایسه با برخورداری از میزان رفاه و امنیت لازم تبدیل شده است.

داشتن سقفی بالای سر

داشتن سقفی بالای سر، عبارتی است که همیشه از آن به عنوان یک مزیت نسبی برای یک مرد ایرانی و خانواده اش یاد شده و به جرات می توان گفت که هیچ شخصی در جامعه را نمی توان پیدا کرد که آرزوی خانه دار شدن را در ذهن خود نپرورانده باشد.

این آرزو اما در جایی که قدرت نقدینگی اشخاص تاب تحمل قیمت‌های نجومی آپارتمان‌ها و خانه های حتی نقلی را ندارد با قد کشیدن تورم و دور افتادن درآمد خانواده‌ها از نرخ‌های صعودی بازار مسکن رنگ می بازد.

در سال های گذشته و قبل از آغاز رکود دامنه دار بازار مسکن در برخی بنگاه‌های معاملات مسکن در حالی خرید و فروش تسهیلات خرید و یا ساخت مسکن رواج داشت که به دلیل اثر روانی و قیمتی چنین معاملاتی و امکان کلاهبرداری در مواردی مشابه متولیان بازار پول و سرمایه را به فکر انجام معاملات اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار نوپای فرابورس انداخت.

به این ترتیب هر شخصی که با سپرده گذاری مدت دار در بانک مسکن از امتیاز حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برخوردار می شد می توانست در صورت عدم تمایل برای خرید یا ساخت مسکن این امتیازها را در قالب اوراق بهادار از طریق فرابورس به قیمت رقابت شده ای که در هر روز نوسان می کرد، واگذار کند. در مقابل، آندسته از خریدارانی که فرصت زمانی سپرده گذاری در بانک مسکن در مواجهه با موقعیت خانه دار شدن خود را پر ریسک می دانستند با خرید این اوراق می توانستند به آرزوی خود دست یابند.

فایده چنین معاملاتی از طریق بازار فرابورس جلوگیری از سوداگری و رواج معاملات غیر رسمی در بازار مسکن با عنوان خرید و فروش وام مسکن بود که آن را از کوچه و خیابان به بازار متشکل، تحت نظارت و شفاف فرابورس هدایت کرد.

با این همه باز هم بازار مسکن نتوانست پاسخگوی خوبی در برابر تقاضای موثر مسکن و جامعه جوان ایرانی باشد. براساس آمار و ارقام موجود بیش از دو میلیون تقاضای مسکن وجود دارد و این در حالی است که پاسخگویی بازار مسکن به این تعداد به کمتر از نیم هم نمی رسد.

فزونی تقاضای موثر نسبت به عرضه مسکن حتی با طرح‌های دولتی از قبیل مسکن مهر نیز نتوانسته به این نیاز پاسخ مطلوبی دهد و بر مشکلات این بازار افزوده، این در حالی است که عدم شفافیت بازار مسکن و گم شدن رد پای پول در تاریکی های این بازار همواره به بروز انگیزه های سوداگری و سفته بازی با هدف کسب سود بادآورده از طریق جابجا کردن قیمت ها انجامیده است.

نگاهی به پرونده های قضایی مسکن

نگاهی به پرونده های قضایی مرتبط با بخش مسکن و مستغلات به خوبی نشان می دهد که در نبود شفافیت این بازار چطور سرمایه های مردم در قبال سندهای جعلی، املاک قولنامه ای، زمین‌های بدون هویت ثبتی و معامله ملکی میان چندین نفر و کلاهبرداری های این چنینی بر باد رفته است.

حتی برخی شرکت‌های تعاونی یا سرمایه گذاری که با تبلیغ‌های آنچنانی در رسانه ها وعده واگذاری خانه های نوساز را در قبال دریافت وجوه مردم طی مدت زمانی اندک دادند، پس از مدتی از وعده خود شانه خالی کردند و متواری شدند.

ریسک وقوع چنین رخدادهایی در زمانی که خریدار و مصرف کننده واقعی مسکن زمانی که پای معامله می نشیند، دو برابر می شود چرا که تقریباً برای اطمینان از همه سوابق معاملاتی و اطلاعات ملک مورد تقاضا هیچ دستاویزی موجود نیست، این در حالی است که در زمان انجام معامله هیچ مبنا یا چارچوب دقیق محاسباتی برای ارزیابی واقعی ارزش ذاتی ملک و ارزیابی بازده وجود ندارد.

برای حل این مشکل اگر چه سامانه جامع اطلاعات مسکن در سالیان گذشته پیشنهاد و حتی تا اندازه ای به کار این بازار آمد اما هنوز نتوانسته فرآیند تکمیلی آن به سرانجام درست درمانی برای بازار غیر شفاف مسکن دست یابد.

بازار مسکن چگونه شفاف می‌شود؟

در چنین اوضاعی تنها مکانی که می تواند به شفافیت بازار مسکن در نبود سایر ابزارها و مزیت‌های نظارتی کمک کند، بازار سرمایه و کشف قیمت‌ها از طریق تابلوی معاملات بورس است.

در حال حاضر اقتصاد کشور با مشکل عدم گردش نقدینگی و قفل شدن آن در بانک‌ها مواجه شده است. شرایطی که ناشی از رکود فزاینده و نیز نرخ بهره بانکی بالا بوده و حال آنکه بانک‌ها در دوره‌های قبل به دلیل افزایش حجم نقدینگی و به صرفه بودن سرمایه گذاری ها و یا عدم تسویه تسهیلات اعطایی با رشد اموال و دارایی های ثابت از قبیل زمین و املاک و مستغلات در ترازنامه خود روبرو شدند؛ اموالی که در دوران رکود به سادگی قابل نقد شدن نیست.

دولت اما برای درمان درد بانک‌ها دستور کاهش سرمایه گذاری‌ها به زیر 40 درصد را به نظام بانکی ابلاغ کرده و بانک‌ها چاره ای ندارند جز واگذاری املاک مازاد خود از طرق مختلف. هفته ای نیست که آگهی عرضه املاک و مستغلات مازاد بانک ها در روزنامه ها دیده نشود اما این پرسش در ذهن هر خواننده ای وجود دارد که چرا در جایی که دریافت تسهیلات حداقلی از یک بانک به راحتی میسر نیست، باید خرید و فروش ملک از سوی آنها به رقابت تبدیل شود.

آیا ارزش املاک و مستغلاتی که بانک‌ها در روزنامه ها آگهی می کنند، موازی با ارزش ذاتی ملک است؟ چه مولفه هایی در قیمت گذاری‌ها تعیین شده و اینکه به موازات عرضه جریان تقاضا نیز در کشف قیمت واقعی املاک دخیل است؟ آیا واقعاً این معاملات به نیاز مصرفی بازار مسکن پاسخ می‌دهد و یا اینکه به رشد قیمت‌ها و تداوم رکود در این بازار می دمد؟

راه اندازی بورس مسکن به سادگی میسر نیست

در همین رابطه ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران، انجام معاملات مسکن از طریق بورس را در ایجاد شفافیت معاملات بازار مسکن و مستغلات مفید می داند و می گوید: در صورت برنامه ریزی و وجود راهکارهای عملی و اجرایی می توان به شفاف شدن قیمت مسکن از طریق عرضه و تقاضای واقعی و مبتنی بر کشف قیمت‌ها بر روی تابلوی معاملات بورس امیدوار بود.

وی با اشاره به وضعیت بازار مسکن، گفت: بازار ملک و مسکن با انبوهی از تنوع کاری روبرو است و مشابه سایر کالاهای مصرفی از جمله سیمان و یا میوه و تره بار با قیمت‌های یکنواخت و روتین در بازار روبرو نیست.

به گفته رهبر، معاملات بازار نقدی حوزه مسکن براساس متراژ، منطقه مسکونی و سایر پارامترهای اثر گذار با تغییرات قیمتی مختلفی در شهرها روبرو است و تا زمانی که راهکارهای اجرایی و همچنین تضامین کافی برای مشتریان در نظر گرفته نشود، تابلوی معاملات بورس فقط ارایه دهنده قیمت‌های مجازی در این حوزه خواهد بود.

وی با بیان اینکه راه اندازی بورس مسکن به سادگی میسر نیست، عنوان کرد: برای راه اندازی چینین بازاری می بایست قبل از هر چیز مسئولیت کنش‌ها و واکنش‌های این بازار از سوی مدیران با تجربه و حرفه ای برعهده گرفته شود. از سوی دیگر، باید دانست که هدف از بورس مسکن چیست و قرار است چگونه کالایی در آن معامله شود.

به گفته وی، مسکن به عنوان نیاز مصرفی مردم بوده است. از این رو، نباید مسکن را به عنوان کالای سرمایه ای و سوداگری دید، بنابراین بورس مسکن باید با کشف قیمت واقعی املاک به این بازار کمک کند.

وی ادامه داد: هر چه معاملات مسکن به سمت دادوستدهای سرمایه ای سوق یابد قیمت‌ها در بازار آزاد افزایش یافته و متولیان بازار سرمایه نتیجه عکس خواهند گرفت، چرا که قیمت‌ها بدون آنکه ملکی را لمس کنند با انگیزه های سوداگری در بازار سر به صعود می گذارند.

آرزوی خانه دار شدن تمام مردم محقق می‌شود؟

رهبر با هشدار نسبت به بدتر شدن وضعیت بازار مسکن در صورت سرمایه ای شدن معاملات این کالای مصرفی در بورس، افزود: اگر راه اندازی بورس مسکن از طریق ابزارهای معاملاتی به افزایش ساخت و ساز و یا مشارکت جمعی معامله گران در ایجاد و بهره برداری از طرح‌های ساختمانی و مسکونی بیانجامد، بدون شک آثار آن برای بازار نقدی پر فایده خواهد بود. در عین حال، راه اندازی صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان در بازار سرمایه و تلاش برای رونق آنها می تواند به آرزوی خانه دار شدن مردم جامه عمل بپوشاند.

در چنین شرایطی وقتی مردم به آثار مثبت اقدام‌های متولیان بازار پی بردند، علاقه مند به خرید سهام و یا واحدهای سرمایه گذاری این صندوق ها و انتفاع از سود حاصل از آن خواهند شد. از سویی دیگر با به ثمر رسیدن طرح‌های ساختمانی و مسکونی به نیاز مصرف کنندگان بازار مسکن پاسخ بهتری داده می شود.

طرح بورس مسکن از کجا آمد؟

اظهارات عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران در حالی است که چندی پیش محمد رضا پور ابراهیمی نماینده مجلس شورای اسلامی و عضو شواری عالی بورس از طراحی بورس مسکن با تکیه بر مکانیزم های بازار سرمایه خبر داده است.

قرار است در ابتدا معاملات املاک و مستغلات بانک‌ها و نهادها و یا سازمان های بزرگ از طریق بورس تخصصی مسکن انجام و سپس در صورت موفقیت طرح سایر معاملات خرد ملکی نیز از طریق این بازار داد و ستد شود.

به گفته پور ابراهیمی، با تاسیس بورس مسکن سودهای غیر متعارف برخی فعالان بازار مسکن کاهش خواهد یافت . این ایده براساس طرحی است که از چند سال قبل در بورس کالا در قالب تابلوی معاملات فرعی دنبال می شد. فلسفه بورس مسکن جلوگیری از سود غیر متعارف ، کشف قیمت واقعی ، جلوگیری از کلاهبرداری و تخصیص بهینه است.