سراب اقامت و دروغ بزرگ دلالان املاک خارجی

فروش ملک در ترکیه، قبرس، دوبی و اسپانیا، ترفند جذب سرمایه است خرید خانه در خارج کشور به اقامت ختم نمی شود.خریداران پس از دنبال کردن پروسه مهاجرت و آگاهی از جزییات آن، از خرید ملک در این کشورها پشیمان شده و تصمیم گرفته اند سرمایه خود را از معطلی در یک کشور خارجی درآورده و در جایی دیگر هزینه کنند.

کد خبر: ۴۶۷۸۳۳

تاریخ: ۲۸ دی ۱۳۹۳ - ۱۷:۱۹

به نوشته شهروند تصاویر رنگارنگ از خانه های زیبا و مجلل خارج از کشور، چشم اندازهای باشکوه رو به دریا و کوهستان، کمترین فاصله به مراکز اصلی شهر و دانشگاه ها و مهم تر از همه گرفتن حق اقامت ... اینها اصلی ترین نکاتی است که شوهای تبلیغاتی تلویزیون به نمایش می گذارند تا ایرانی ها را به خرید ملک در خارج از کشور ترغیب کنند.

این تبلیغات حالا دامنه گسترده تری پیدا کرده است و از چند تیزر تبلیغاتی در شبکه های ماهواره ای به دفاتر فروش داخلی و فایل آگهی بنگاه داران ایرانی کشیده شده اما این انتهای رویای خارج نشینی در خانه های لوکس به شمار نمی رود. در پشت پرده اقامت به شرط خرید ملک، داستان مفصلی وجود دارد که ممکن است شما را از خرید خانه و معطل گذاشتن سرمایه در یک کشور غریب پشیمان کند.

هرچند «مصطفی قلی خسروی» رئیس سابق اتحادیه املاک کشور معتقد است در ایران هیچ دفتری برای فروش ملک خارجی وجود ندارد اما کافی است کمی جست وجو کنید تا متوجه شوید دفاتر بزرگ و کوچک بسیاری در گوشه و کنار کشور قد علم کرده اند تا برای ایرانی های متقاضی در چهارگوشه دنیا خانه بخرند.

از بنگاه املاک اسپانیا در پاسداران و املاک مالزی در شریعتی و شعبه آن در مشهد گرفته تا فروش املاک دوبی در شیراز، تبریز و... علاوه بر شرکت ها و دفاتر فروش تخصصی، بنگاه های کوچک سطح شهر نیز به خرید و فروش املاک خارجی می پردازند. در فایل های آگهی این واسطه ها همه جور خانه ای پیدا می شود؛ از آپارتمان لوکس در منطقه مرکزی لندن و خانه ویلایی ١٠ خوابه در باکو با استخر و آبشار اختصاصی تا آپارتمان کوچک قدیمی ساز در حومه شهر استانبول.

دلالی ملک از راه دور!

مشخصات صاحبان بعضی از آگهی ها سری به نظر می رسد. برای دسترسی به این افراد باید از سد بنگاه داران بگذری. آنها حاضر نیستند به صورت تلفنی کوچکترین اطلاعاتی در اختیارتان بگذارند. بعضی ها می گویند جبهه گیری های گذشته درباره فروش ملک خارجی، بنگاه داران را محافظه کار کرده است.

برای مذاکره درباره یک فایل آگهی لازم است که به صورت حضوری در بنگاه یا دفتر فروش حاضر شوید. آنها بعد از اطمینان از قصد خریدتان، تصاویر خانه موردنظر را به مشتری نشان می دهند و پس از آن هماهنگی های لازم انجام می شود تا خریدار بتواند مدارک و اسناد خانه را از نظر قانونی بررسی و استعلام های لازم را دریافت کند.

بررسی صحت اسناد و ارایه استعلام معمولا به عهده یک وکیل حقوقی است که به عنوان مشاور فروش استخدام شده است. این وکیل که توسط بنگاه داران به کار گرفته می شود، هماهنگی های لازم برای بازدید حضوری و پروسه نقل و انتقال سند در خارج از کشور را به عهده می گیرد و به طور میانگین بابت این پروسه حدود ٥ تا ٧ میلیون تومان دریافت می کند.

«داوود شاه محمدی» که در یکی از بنگاه های بزرگ املاک تهران مشغول فعالیت است، در این باره می گوید: بعضی از بنگاه های ایرانی تنها به فروشنده دسترسی دارند و نهایت کاری که انجام می دهند معرفی مشتری به فروشنده است. این دسته از فعالان املاک، ادامه کار را به طرفین معامله واگذار می کنند اما برخی دیگر نمایندگانی در خارج از کشور دارند که ادامه کار را به آنها می سپارند و مشتری خود را در خارج از ایران نیز پشتیبانی می کنند.

شاه محمدی درباره ماهیت این نمایندگی ها توضیح می دهد: اغلب این افراد ایرانیان خارج از کشور هستند که به دلیل سابقه سکونت طولانی با قوانین خرید و فروش ملک در آن کشورها آشنایی دارند. این افراد گاهی با بنگاه های بزرگ و معتبر ایران همکاری می کنند و پورسانت بنگاه داران ایرانی را پس از انجام معاملات می پردازند.

به گفته شاه محمدی هیچ قانون مشخصی درباره میزان دستمزد بنگاه داران وجود ندارد و پورسانت ها توافقی است اما به طور معمول میزان این پورسانت حدود یک درصد ارزش ملک خارجی است که با تنظیم یک پیش قرارداد از خریدار و فروشنده دریافت می شود و پس از دریافت این کارمزد است که طرفین معامله به یکدیگر معرفی می شوند.

آپارتمان های ترکیه و دوبی در صدر فروش

در لابه لای آگهی املاک خارجی آپارتمان های کوچک ترکیه و دوبی بیشترین سهم را دارند. متراژ این آپارتمان ها به طور میانگین حدود ٦٥ تا ٧٠ متر است و حداقل قیمت درنظر گرفته برای آنها مبلغی در حدود ١٣٠ میلیون تومان است. یکی از فعالان املاک خارجی در منطقه میرداماد به می گوید: بیشترین متقاضیان فروش ملک خارج از کشور، افرادی هستند که در ترکیه و دوبی خانه خریده اند.

او درباره علت این موضوع می گوید: افرادی که در کشورهای همسایه سرمایه گذاری کرده اند معمولا توان مالی پایین تری داشته اند و به قصد گرفتن اقامت در این کشورها آپارتمان کوچکی در حومه شهر خریداری کرده اند اما پس از دنبال کردن پروسه مهاجرت و آگاهی از جزییات آن، از خرید ملک در این کشورها پشیمان شده و تصمیم گرفته اند سرمایه خود را از معطلی در یک کشور خارجی درآورده و در جایی دیگر هزینه کنند.

این مشاور که تمایلی به درج نام خود ندارد در ادامه تأکید می کند: بیشترین کلاهبرداری در زمینه فروش ملک خارجی همین وعده گرفتن اقامت است که البته این موضوع به دلیل اطلاعات حقوقی ناقص و کم شهروندان ایرانی رخ می دهد. مواردی هم وجود دارد که دلال با سند صوری خانه ای را فروخته که وجود خارجی ندارد یا صاحب آن فرد دیگری است!

او در توضیح این شیوه کلاهبرداری می گوید: واسطه با نشان دادن خانه اجاره ای به مشتری و با هویت جعلی ملکی را فروخته است اما در مراجعات بعدی موضوع کلاهبرداری فاش شده و مالباخته به دلیل آشنا نبودن با قوانین حقوقی کشور مورد نظر و در دست نداشتن مدرک معتبر موفق به تعقیب مجرم نشده است.

خرید ملک آسان ترین شیوه اقامت نیست

«تنها با روزی ٢٠ هزار تومان صاحب یک آپارتمان لوکس در دوبی شوید و علاوه بر آن اقامت بگیرید» این عبارت تبلیغی یکی از دفاتر فروش املاک دوبی در شیراز است اما آیا همه چیز به همین سادگی است؟ کافی است کمی درباره قوانین مهاجرپذیری کشورهای مختلف مطالعه کنید تا متوجه شوید خرید ملک آسان ترین راهکار به شمار نمی آید.

در قبرس مشتریان خارجی غیرمقیم، تنها به شرطی می توانند خانه بخرند که تعهد بدهند قصد اشتغال و کار در این جزیره را ندارند. آنها همچنین باید متعهد شوند که بیشتر از ٦ ماه در سال از قبرس خارج نمی شوند و مدت اقامت شان در کشور ثانویه بیشتر از یک تا ٣ ماه طول نمی کشد.

در ترکیه نیز تنها به شرط خرید یک خانه کوچک نمی توانید مجوز اقامت بگیرید. «حمید کیان» رئیس انجمن بازرگانان ایرانی فعال در ترکیه می گوید: خرید ملک در ترکیه هیچ تضمین قطعی برای خارجی ها ایجاد نمی کند که در این کشور مقیم شوند و تبلیغات انجام شده در این زمینه غیرواقعی است.

پروسه سختگیرانه خرید ملک در خارج

به گفته این فعال اقتصادی ساکن در ترکیه، در صورت خرید ملک مجبورید پروسه سختگیرانه ای را پشت سر بگذارید تا موفق شوید مجوز اقامت محدود و نه دایم را دریافت کنید. این اقامت محدود تنها به خارجیانی اعطا می شود که خانه خود را در شهرهای موردنظر ترک ها خریداری کرده باشند.

این شهرها معمولا شهرهایی هستند که شمار مالکان خارجی املاک شان کمتر از ١٠ درصد مالکان ترک است. بنابراین خرید ملک در شهرهای پرطرفداری مثل قونیه، آنتالیا، استانبول، آنکارا، موغلا، بورسا و ازمیر که شمار مالکان خارجی شان به مرز ١٠ درصد رسیده است هیچ امتیاز اقامتی برای خریداران ایجاد نمی کند.

در سایر شهرها نیز تنها با ثبت شرکت در ترکیه و به شرط انتقال میزان مشخص سرمایه به این کشور می توانید مجوز کار و خرید ملک دریافت کنید. شرایط اقامت در امارات و دوبی نیز مشابه قوانین ترکیه است. در مقطعی کلاهبرداری خرید ملک به بهای گرفتن اقامت در دوبی آن قدر شیوع پیدا کرد که سرکنسولگری ایران در دوبی بیانیه ای رسمی برای شهروندان ایرانی منتشر کرد و نسبت به این موضوع هشدار داد.

در کشورهای آسیای شرقی نظیر مالزی و تایلند نیز برای خرید ملک وجود یک شریک مالزیایی یا تایلندی یا شهروند اصیل آن کشور ضروری است و این قانون تنها با شروط بسیار دشوار و محدود کننده حذف می شود.

در مالزی در صورت خرید خانه های ارزانقیمت با ارزش کمتر از ٢٥٠ هزار رینگت باید موضوع را به کمیته سرمایه گذاری اتباع خارجی اطلاع داد تا آنها برای گرفتن مجوز اقامت محدود اولیه اعلام نظر کنند. این موضوع در سایر کشورها و ازجمله کشورهای اروپایی با سختگیری بیشتری پیگیری می شود و نیاز است افراد قبل از خرید ملک در این کشورها حتما با سفارتخانه های ایران و مشاورانشان مذاکره کنند.

اقامت به شرط ملک، ترفند خارجی ها

موضوع خرید ملک به بهای اقامت، درواقع تنها یک ترفند اقتصادی برای جذب سرمایه های خارجی به شمار می آید. اگر به مقررات مشترک کشورها برای خرید ملک در خاک شان دقت کنیم به راحتی این موضوع را متوجه می شویم. تقریبا بیشتر کشورها حاضر به واگذاری زمین به مشتریان خارجی نیستند. فروش خانه های ویلایی یا زمین دار تنها به شرط داشتن شریک خارجی و تبعه اصلی آن کشورها ممکن است. این شروط گاهی به خرید آپارتمان نیز تعمیم پیدا می کند.

در این کشورها، معمولا جذب سرمایه خارجی با هدف رواج ساخت وساز در نقاط کمتر توسعه یافته انجام می شود و مشتریان خارجی نمی توانند ملکی را به سادگی در شهرهای اصلی و پرطرفدار آن کشورها خریداری کنند. در صورتی که این موضوع اتفاق بیفتد شرایط محدودکننده ای برای خریدار اعمال می شود مثلا نداشتن حق اقامت، پیدا کردن شریک خارجی یا نداشتن حق کار یا برعکس به جریان انداختن میزان قابل توجهی سرمایه مالی در آن کشورها و ثبت شرکت و ... درواقع می توان گفت اگر موفق به دریافت اقامت دایم کشوری نشده اید، خرید ملک هرگز گزینه مناسبی به شمار نمی آید. این گزینه تنها به درد افرادی می خورد که مقیم آن کشورها به شمار می آیند یا قصد اقامت دایم نداشته و به دلیل تحصیل یا کار به کشور دیگر رفت و آمد دارند.

اجاره خانه خارجی از تهران!

البته در این میان بازار اجاره خانه در خارج از کشور نیز برای بنگاه داران داخلی جذابیت ویژه پیدا کرده است. «شاه محمدی» فعال بازار معامله املاک خارجی می گوید: معمولا مالکان خانه های اجاره ای، ایرانیان مقیم و غیرمقیم کشورهای خارجی هستند که ترجیح می دهند ملک خود را به یک مستاجر هموطن واگذار کنند.

«محتاج» که خود را مشاور بین المللی املاک معرفی می کند و دفتر کارش در خیابان جمهوری واقع است به «شهروند» می گوید: رونق سفرهای خارجی باعث شده است که بازار اجاره املاک خارج از کشور داغ شود. در گذشته دانشجویان بیشترین متقاضی اجاره املاک در خارج از کشور به شمار می آمدند اما درحال حاضر تورهای تفریحی و گردشگران یا افراد متقاضی اقامت نیز به گروه مستاجران خارج از کشور اضافه شده اند.

علاوه بر این در گذشته اجاره ملک خارجی از ایران چندان مرسوم نبود اما درحال حاضر تعدادی از بنگاه داران تهرانی با همکاری شرکای خود در خارج از کشور قراردادهای اجاره را از تهران منعقد می کنند و فرد به محض ورود به آن کشور وارد خانه خود می شود.