مسکن در بن‌بست طرح‌های کاغذی

به اعتقاد کارشناسان مسکن، برنامه‌ریزی برای این بخش بلندمدت است و نتیجه آن 4تا 5سال بعد نمایان می‌شود. دوره تولید در این بخش طولانی است و زیرساخت‌ها و امکانات متناسب به اقتصاد کلان گره خورده است.

کد خبر: ۳۹۹۵۶۳

تاریخ: ۲۰ ارديبهشت ۱۳۹۳ - ۲۳:۳۰

«برای اقشار کم درآمد که توان خرید مسکن ندارند، طرح مسکن اجتماعی پیش‌بینی شده است که در این طرح می‌توان با تشکیل صندوق پس انداز مسکن، وام‌های ارزان در اختیار بخش خصوصی و تعاونی‌ها قرار داد مشروط بر اینکه حاضر شوند واحدهای احداث شده را در اختیار افراد واجد شرایط مسکن اجتماعی قرار دهند.» (روزنامه همشهری، ۲۴ اردیبهشت ۱۳۷۳)

عباس آخوندی 20سال پیش زمانی که در دولت ششم وزیر مسکن و شهرسازی بود، در گفت‌وگو با همشهری از طرح مسکن اجتماعی رونمایی کرد. طرحی که البته تا زمانی که وی وزیر مسکن بود (1376) رنگ واقعیت به‌خود نگرفت. متولی مسکن در دولت یازدهم که از قضا عباس آخوندی است باز هم از مسکن اجتماعی سخن می‌گوید اما آیا این‌بار این طرح اجرایی می‌شود؟

عباس آخوندی که آن زمان هنوز برای تحصیل در دوره دکتری به دیار فرنگ نرفته بود، برای نخستین بار طرح مسکن حمایتی و اجتماعی را مطرح کرد. مهندس جوانی که در دولت دوم هاشمی رفسنجانی به وزارت رسیده بود، سودای بزرگی در سر داشت تا مشکل همیشگی مسکن را به‌ویژه برای نیازمندان، حل و فصل کند.

مسکن اجاره به شرط تملیک که در گفت‌وگوی اردیبهشت‌ماه سال73 نیز به آن اشاره شده است، اصلی‌ترین طرح او قلمداد می‌شد که در میدان عمل چندان توفیقی نداشت. آخوندی در دوره جدید فعالیت اما دنیادیده‌تر و باتجربه‌تر شده است تا انتظار برای پیشبرد طرح‌های عملیاتی در بخش مسکن از او افزایش یافته باشد. طی ماه‌های اخیر طرح مسکن اجتماعی از سوی آخوندی و معاونانش بار دیگر پس از 20سال بر سر زبان‌ها افتاده اما در این مدت هنوز تکلیف چگونگی اجرای این طرح مشخص نشده است.

اظهارات پراکنده از سوی مسئولان وزارت راه و شهرسازی ابعادی از ایده آن وزارتخانه را فاش ساخته است اما همچنان از طرح عملیاتی و مدون خبری نیست. به تازگی وزیر کار نیز از طرح مسکن امید برای خانه دار کردن کارگران سخن گفته است که ابعاد و ویژگی‌های آن نیز اعلام نشده است. از سوی دیگر اما وزیر و معاونانش وقت زیادی برای انتشار تبعات اقتصادی و اجتماعی مسکن مهر صرف کرده‌اند.

موضوعی که آخوندی بارها مجبور شده برای پاسخگویی به آن راهی پارلمان شود تا نمایندگان مجلس دغدغه‌های اقشار کم درآمد و متقاضی مسکن مهر را به او منتقل سازند. طرحی که از سال86 کلید خورده و همچنان با وجود تأکید به اتمام آن از سوی دولت جدید با مشکلات زیادی همراه است و تا‌کنون به نیمه رسیده و از مجموع 2میلیون‌و200 هزار واحد، حدود یک‌میلیون‌و100 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است.

طرح جایگزین مسکن مهر که از آن به‌عنوان مسکن اجتماعی یاد می‌شود همچنان در حد حرف باقی مانده است تا نگرانی‌ها از نبودن استراتژی مشخص در بخش مسکن افزایش یافته باشد. مسئولان وزارت راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهارنظر از بررسی مسکن اجتماعی در بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خبر داده‌اند. رئیس این بنیاد هم اعلام کرده است که این طرح در مرحله مطالعات مقدماتی است. معاونان آخوندی همچنین از تدوین طرح جامع مسکن خبر داده‌اند اما این طرح نیز هنوز نهایی و ارائه نشده است.

نیاز بازار مسکن

ثبت نام اولیه برای طرح مسکن مهر در سال86 نشان داد که در آن سال بیش از 4میلیون‌و500 هزار خانواده متقاضی مسکن وجود دارد. به اعتقاد کارشناسان مسکن، سالانه حدود یک میلیون متقاضی جدید به بازار مسکن اضافه می‌شود که در این صورت با توجه به رکود بخش ساختمان طی سال‌های اخیر، همچنان بیش از 5میلیون متقاضی در بازار مسکن وجود دارد که عرضه کافی برای آن وجود ندارد. حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی نیز به تازگی تعداد مستأجران کشور را 5میلیون‌و500 هزار مورد اعلام کرده است.

این تقاضای بزرگ به‌دلیل نبود عرضه کافی، خطر بالقوه‌ای برای بازار مسکن محسوب می‌شود که عقب‌ماندگی از ساخت‌وساز و معطل ماندن طرح‌های مسکن، ابعاد این خطر را بزرگ‌تر جلوه می‌دهد. در این شرایط با گذشت بیش از 9‌ماه از فعالیت وزارت راه و شهرسازی در دولت جدید، همچنان فعالان بخش ساخت‌وساز مسکن و متقاضیان، آدرس دقیقی از جهت‌گیری این وزارتخانه در بخش مسکن دریافت نکرده‌اند. این موضوع نه‌تنها جبران عقب‌ماندگی در ساخت مسکن را به تأخیر می‌اندازد که با اضافه شدن متقاضیان جدید به بازار مسکن، شرایط حادتری را تصویر می‌کند.

محاسبات غیررسمی نشان می‌دهد که طی سال‌های گذشته، به اندازه یک سوم تقاضای سالانه هم مسکن تولید نشده و این موضوع تقاضای مطلق در بازار مسکن را با انباشتگی بیشتری مواجه ساخته است. این تقاضای مطلق در شرایطی به تقاضای مؤثر تبدیل نشده و به بازار نیامده است که قدرت خرید کافی میان متقاضیان وجود ندارد، این موضوع اصلی‌ترین دلیل رکود حاکم در بازار مسکن قلمداد می‌شود.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن معتقد است که ورود این تقاضای انباشته به بازار مسکن می‌تواند سونامی قیمت را به همراه داشته باشد، مگر آنکه برای تولید انبوه واحد مسکونی فکری اساسی بشود.

این تحلیلگر بازار مسکن گفت: تعداد خانوار بی‌سرپناه در سال94 به حدود 6میلیون خواهد رسید که این تعداد حدود 25درصد از کل خانوارها را تشکیل می‌دهد. در این شرایط خطر بزرگی در انتظار جامعه است که عواقب اجتماعی زیادی را به‌دنبال دارد. مطالعه 20ساله ما در مورد بازار مسکن نشان می‌دهد که رسیدن تعداد خانوار بی‌سرپناه به 25درصد از کل خانوار، در این کالای حیاتی، بحران ساز است که باید برای آن تدبیر شود.

چاره افزایش تولید چیست؟

افزایش متقاضیان مسکن در مقابل محدودیت عرضه، شرایط را برای جبران این عقب ماندگی بزرگ دشوار ساخته است. فعالان بازار مسکن معتقدند که باید در یک برنامه کامل، تأمین منابع، تأمین امکانات ساخت، تسریع و تسهیل قوانین ساخت مورد توجه قرار گیرد. جبران تقاضای بالقوه 6میلیونی در سال94 در کنار نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی به اصلی‌ترین دغدغه بازار برای ایجاد تناسب در عرضه و تقاضا بدل شده است.

در این شرایط برآوردها نشان می‌دهد که منابع داخلی اجازه ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی را نمی‌دهد و جذب سرمایه‌گذاری خارجی در این بخش باید در دستور کار قرار گیرد.

بیت‌الله ستاریان این موضوع را با سیاست‌های پولی مرتبط دانست و گفت: در حوزه‌های پولی و اقتصاد کلان باید در مورد مسکن توجه شود. ساخت یک میلیون واحد در طول سال 400هزار میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد. در این شرایط نمی‌توان ضمن تأمین نیاز سالانه، عقب ماندگی تاریخی در این بخش را جبران کرد.

برآوردها نشان می‌دهد که با تجهیز منابع داخلی و بازگشت رونق به بخش مسکن حداکثر می‌توان در طول سال 700هزار واحد مسکونی تولید کرد که حتی میزان تولید مصالح ساختمانی در کشور نمی‌تواند این میزان ساخت‌وساز را پوشش دهد. این میزان تولید مسکن حداکثر توان بخش خصوصی است.

بخش خصوصی بیش از 90درصد از تولید کشور را در بخش مسکن بر عهده دارد و دولت نیز می‌تواند سالانه 20هزار واحد مهیا سازد که در این شرایط همچنان سالانه 500هزار واحد کسری جدید ایجاد می‌شود این روند نه‌تنها شکاف میان عرضه و تقاضا را پوشش نمی‌دهد که به عمق آن اضافه می‌کند.