تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی

سراب ویلا‌دار شدن

روزگاری در گذشته نه چندان دور هرکسی که برای خودش ویلایی در شمال داشت، جزو طبقه «از ما بهتران» به شمار می‌رفت و صد البته که این، سعادتی نبود که نصیب همه شود؛ اما این روزها گویی رؤیای دست نیافتنی، خودش قدم رنجه کرده و سراغتان آمده است.

کد خبر: ۳۹۴۸۸۶

تاریخ: ۰۲ ارديبهشت ۱۳۹۳ - ۰۸:۱۷

«فقط با 30 میلیون تومان، در شمال صاحب ویلا شوید»، «زمین فروشی با بهترین موقعیت برای ساخت»، «فروش ویلای اختصاصی با کمترین قیمت» و...  این‌ها جملات وسوسه‌انگیزی هستند که در قالب پیامک برای بسیاری از ما فرستاده شده و می‌شوند.

به گزارش ایران، تصور این‌که بتوانید ویلایی هرچند کوچک برای خودتان در شمال کشور داشته باشید، در وهله اول بسیار جذاب به نظر می‌رسد؛ آنقدر که به فکر می‌افتید با یک حساب و کتاب سرانگشتی، یکی دو وام را چاشنی پس اندازتان کنید و دلتان را به دریا بزنید.  تصویر رویایی، از همین حالا در ذهنتان شکل می‌گیرد. خودتان را می‌بینید که کلید به قفل در ویلا می‌اندازید و حسرت تمام روزهایی را که به حال مرفهین غبطه خورده‌اید، پشت در جا می‌گذارید. آخر، روزگاری در گذشته نه چندان دور هرکسی که برای خودش ویلایی در شمال داشت، جزو طبقه «از ما بهتران» به شمار می‌رفت و صد البته که این، سعادتی نبود که نصیب همه شود؛ اما این روزها گویی رؤیای دست نیافتنی، خودش قدم رنجه کرده و سراغتان آمده است.

گوشی تلفن را برمی‌داری و به یکی از شماره‌ها زنگ می‌زنی و سراغ ویلای ارزان قیمت را می‌گیری، اما با کمال تعجب متوجه می‌شوی که قیمت ویلاها از 100 میلیون تومان شروع می‌شود.

ویلای رؤیایی در ذهنت فرو می‌ریزد. صاحب بنگاه املاک، یعنی همان کسی که آن ور خط است، با آب و تاب توضیح می‌دهد: «ویلاهای ما همگی نوساز هستند و آب و برق و تلفن دارند. سندشان هم شش دانگ است که همان اول به نام می‌خورد. برای زمین‌ها هم مجوز ساخت داریم.»

شرایط ویلاهای 30 میلیونی چطور است؟ «آنها به درد شما نمی‌خورند! زمینشان یا اوقافی است یا کشاورزی. سند هم ندارند و به مشکل بر می‌خورند.»
یکی دیگر از فروشنده‌ها اما ادعای دیگری دارد. او می‌گوید: «ویلا و زمین به هر قیمتی که بخواهید پیدا می‌شود. ارزان ترش را هم داریم که اتفاقاً فاصله چندانی با دریا ندارد. آب و برق و گاز هم دارد.»

از سند که می‌پرسی، طوری که انگار مسأله چندان مهمی را مطرح نکرده‌ای، سرسری و با توضیحی کوتاه از روی موضوع می‌گذرد.» <سند این طور ویلاها، شورایی است. هیچ فرقی هم با سند محضری ندارد!»

عبارت «سند شورایی» به دلت نمی‌نشیند؛ با خودت فکر می‌کنی حتماً یک جای کار می‌لنگد.
درست نمی‌دانی فرق سند شورایی با سند محضری چیست اما طبق همان ضرب المثل معروف که «هیچ ارزانی، بی‌علت نیست» دنبال دانستن شرایط سند شورایی می‌گردی. البته بسیارند افرادی که شاید چندان هم به این موضوع توجه نکنند و تنها براساس وعده‌های فروشندگان، به خرید با چنین شرایطی اقدام کنند.

احسان سرابی، از جمله همین مشتریان است که حدود 2 سال پیش به خرید ویلایی با این شرایط اقدام کرده است. او در گفت‌وگو با ایران می‌گوید: «هنگام خرید ویلا، در بنگاه مبایعه نامه نوشتیم. فروشنده، نامه شورای روستا را داشت و شهود هم مبایعه نامه را امضا کردند. اولش قرار بود که ظرف مدت 2 ماه برای ویلا سند مجزا گرفته و به نام زده شود زیرا طبق گفته فروشنده، سند چند ویلای کنار هم که به نام یک نفر بوده، هنوز تفکیک نشده بود.»

او ادامه می‌دهد: «بعد از گذشت مدت مقرر، با وجود آن‌که پول را هم به طور کامل پرداخت کرده بودیم، همچنان خبری از سند نبود و هر بار که به همراه دیگر خریداران پیگیر می‌شدیم، باز وعده چند ماه دیگر داده می‌شد. تا حالا هم که نزدیک 2 سال از جریان گذشته، هیچ خبری از سند رسمی نیست و فروشنده می‌گوید باید مبلغ اضافه‌ای پرداخت کنیم تا سند محضری به نام‌مان بزند. دلیلش هم این است که حالا قیمت‌ها نسبت به 2 سال قبل، خیلی بالاتر رفته و برای ما نمی‌صرفد که با همان قیمت قبل سند بزنیم!»

سرابی می‌گوید: «دلمان خوش بود که جایی در شمال برای خودمان دست و پا کرده‌ایم و تازه پولمان هم سرمایه‌گذاری شده، اما این کار دردسرش آنقدر زیاد بوده که آدم را کلاً پشیمان می‌کند!»

اول مطمئن شوید، بعد بخرید!

این‌که سند شورایی است یا رسمی، مسأله‌ای است که باید با تأمل بیشتر از کنار آن گذشت؛ خصوصاً وقتی پای اندوخته‌تان وسط باشد چرا که این حق شماست که بدانید پولتان را در جای مطمئنی صرف کرده‌اید.

ناصر شیخ‌زاده، وکیل پایه یک دادگستری در گفت‌وگو با ایران می‌گوید: «سند محضری سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و از هرحیث قابل اطمینان است. مسئولیت تنظیم اسناد محضری با سردفتر است که مرجع قانونی به شمار می‌رود، بنابراین انکار و تردید برآن فقط در صلاحیت دادگاه صالحه است. این نوع سند در تمامی مراجع وحتی درکشورهای دیگر قابل استناد است.»

او ادامه می‌دهد: «سند شورایی سندی است که معمولاً در روستاها یا شهرهای کوچکی که دارای شورای محلی هستند یا در مکان‌های دور افتاده تنظیم می‌شود و به امضای چند شهود موثق می‌رسد و درآخر فردی که رئیس شورای محل نام دارد آن را امضا وممهور به مهر شورای محل می‌کند. این سند عادی محسوب شده و رسمیت بخشیدن به آن درحیطه و وظایف اداره ثبت اسناد محل است و رسیدگی به هرگونه ادعا در مورد آن، در صلاحیت دادگاه محل ملک است.»
به گفته شیخ‌زاده، سند شورایی اعتبار سند محضری را ندارد و در مورد زمین‌ها و املاکی هم که این روش معامله می‌شوند، خریدار باید توجه داشته باشد که اگر تغییر کاربری و تبدیل اراضی کشاورزی به مسکونی صورت گرفته باشد، تخلف است و در صورت اثبات این قضیه، نه تنها حکم به تخریب بنا داده می‌شود تا زمین دوباره به کاربری اولیه برگردد، بلکه باید سه برابر قیمت زمین نیز جریمه پرداخت شود، چرا که قیمت زمین کشاورزی کمتر از زمین مسکونی است.
سؤال اینجاست که در این رابطه، خریدار مقصر شناخته می‌شود یا فروشنده و کدام یک باید جریمه تعیین شده را پرداخت کند.

این وکیل دادگستری در پاسخ به این سؤال می‌گوید: «اگر فروشنده در هنگام فروش ملک، ادعا کرده باشد زمین مجوز ساخت و‌ساز دارد و مدارکی دال بر این ادعا ارائه کرده باشد و بعد معلوم شود که زمین، کشاورزی بوده و فروشنده اسناد غیر واقعی را نشان خریدار داده، خریدار می‌تواند در این رابطه از فروشنده شکایت کند و مسئولیت این کار نیز مسلماً با کسی است که زمین را تغییر کاربری داده و باید جریمه مشخص شده را پرداخت کند.»

البته گاهی وقتی کار به اینجا می‌رسد، دیگر دل و دماغی برای خریدار باقی نمی‌ماند که دنبال کار را بگیرد و استرداد پول بر باد رفته‌اش را پیگیری کند. از طرف دیگر، ناخواسته با متخلفان، در راه تغییر کاربری اراضی و از بین بردن زمین‌های کشاورزی همکاری کرده است.

تغییر کاربری، آن روی سکه ویلاسازی

تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، آنچنان در شمال کشور گسترش یافته که حتی محمود حجتی وزیر جهاد کشاورزی نیز از آن ابراز نگرانی کرده و می‌گوید: «متأسفانه به نظر می‌رسد که منافع سرمایه‌گذاران، کشاورزان و حتی مسئولان در استان‌های شمالی کشور در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و منابع طبیعی به ویلاسازی است. در واقع از تغییر کاربری منابع طبیعی عده‌ای در کوتاه مدت سود می‌برند، اما ضرر اصلی متحمل کشور و منابع ملی می‌شود که تجدیدپذیر نیست و تاکنون بخش عمده‌ای از اراضی منابع طبیعی، اراضی شالیزاری و باغات چای شمال کشور از عرصه تولید خارج و به ساختمان و ویلا تبدیل شده است.»

شاهد این ادعا هم پیامک‌های تبلیغاتی است که وقت و بی‌وقت برایمان ارسال می‌شوند و انگار حساب و کتاب خاصی هم ندارند و طیف مختلفی، از بانک‌ها و مؤسسات بزرگ و نام آشنا گرفته تا شرکت‌های کوچک و ناشناخته را شامل می‌شود.
در این میان مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی هم برای خودشان، برو و بیایی پیدا کرده‌اند. اما آیا اعتماد بی‌چون و چرا به این پیامک‌ها، صرفاً به این دلیل که زیر نظر مخابرات ارسال می‌شوند، کار درستی است؟

قباد افشار، رئیس سازمان امور اراضی وزارت جهاد کشاورزی در این باره در گفت‌وگو با ایران می‌گوید: «ویلاسازی رو به گسترش در شمال کشور، امروز به مسأله‌ای جدی و قابل بحث تبدیل شده، چرا که برخی از این بنگاه‌ها که در زمینه ساخت ویلا به فعالیت مشغول هستند هیچ گونه مجوزی برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی ندارند و کار آن‌ها تخلف محسوب می‌شود چراکه در واقع با تغییر کاربری و خرد کردن مالکیت اراضی، علاوه برنقض قانون، به بخش کشاورزی کشور نیز لطمه وارد می‌کنند و تولید محصولات کشاورزی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند.»

او ادامه می‌دهد: «دیده شده که این بنگاه‌ها، برای فروش ویلا و زمین‌های خود از تبلیغاتی همچون ارسال پیامک برای مردم استفاده می‌کنند که در واقع با این کار، مردم را در تخلف خود و تغییر اراضی کشاورزی شریک می‌کنند.»

به گفته افشار، شرکت‌ها و بنگاه‌های متخلفی که به ارسال چنین پیامک‌های تبلیغاتی اقدام می‌کنند، هیچ گونه اختیاراتی از سوی مراجع ذی صلاح برای تعیین تکلیف و تغییر کاربری این اراضی ندارند و در صورتی که این گونه موارد مشاهده شود، قطعاً با آن‌ها برخورد خواهد شد که در این رابطه با معاونت عمرانی وزارت کشور مذاکراتی صورت گرفته تا بتوانیم از طریق دهیاری‌ها‌، شوراهای شهر و شهرداری‌ها با این پدیده مقابله کنیم.
اما آیا راهی برای جلوگیری از این گونه تبلیغات و پیشگیری از اثرات ناخوشایندی که این کار به همراه دارد، صورت گرفته است؟

افشار در پاسخ به این سؤال می‌گوید: «به تازگی از سوی سازمان امور اراضی با وزیر ارتباطات و فناوری اطلاعات مکاتباتی انجام شده تا براساس آن از ارسال این گونه پیامک‌ها که منع قانونی دارد، جلوگیری شود. همچنین به شورای حفظ حقوق بیت‌المال نیز نامه‌هایی فرستاده شده تا جلوی سودجویی متخلفان هرچه زودتر گرفته شود.»

رئیس سازمان امور اراضی به مردم توصیه می‌کند به خرید چنین زمین‌ها و ویلاهایی اقدام نکنند و درتغییر کاربری زمین‌های کشاورزی دخیل نباشند. همچنین به گفته او، خرید این گونه ویلاها، به هیچ عنوان انتخاب خوبی برای سرمایه‌گذاری نیست چرا که مشمول جریمه و تخریب بنا می‌شوند و نه تنها سودی برای خریدار ندارد، بلکه باعث ضرر و زیان او هم خواهد شد.

نقشه کاربری اراضی زراعی و باغی، در دست تهیه است

با وجود تمام هشدارهایی که در این رابطه وجود دارد، هر بار که به شمال کشور سفر می‌کنید، با حجم انبوه ویلاسازی‌ها مواجه می‌شوید که کم‌کم نمای زیبای طبیعت این خطه سبز را با ویلاهای کوچک و بزرگ، از حالت بکر خود خارج می‌کند.

البته، این تنها یک سوی ماجراست و اگر حجم گسترده زمین‌های کشاورزی و بخصوص شالیزارهایی را که به سرعت هرچه تمام‌تر نابود می‌شوند تا سودهای کلان را روانه جیب برخی افراد کند، به آن بیفزاییم، به عمق فاجعه پی‌خواهیم برد.

«پدیده زمین خواری در استان‌های شمالی کشور البته همیشه وجود دارد اما در مقاطعی از سال مثل نوروز و تعطیلات تابستان افزایش سفرهای مردم به این استان‌ها شدت می‌گیرد.
سازمان امور اراضی هم برای مقابله با این پدیده، گشت‌های ویژه خود را در ایام نوروز راه‌اندازی کرد تا جلوی تغییر کاربری این اراضی گرفته شود.»

افشار با بیان این مطلب ادامه می‌دهد: «استان‌های شمالی بویژه مازندران و بخشی از گیلان به سبب نزدیکی به تهران، به صورت گسترده در معرض تغییر کاربری قرار دارند و با توجه به حجم بالای ویلاسازی در مناطقی همچون نوشهر، نور، چالوس و تنکابن، گشت‌های ویژه مبارزه با زمین خواری بیشتر در این مناطق تشکیل شد تا از طریق آن‌ها بتوانیم با زمین‌خواران برخورد کنیم.»

او می‌گوید: «برای جلوگیری از تغییرکاربری زمین‌های کشاورزی و ویلا‌سازی در آن‌ها، در حال تهیه نقشه کاربری اراضی زراعی و باغی در استان‌های مازندران، گیلان، تهران و البرز هستیم تا با این کار، کمک شایانی به حفظ کاربری این اراضی کنیم.»

مطابق قانون، تغییر کاربری زراعی و باغ‌ها، بجز در موارد ضروری ممنوع است. تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی هم به عهده کمیسیونی است که با عضویت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود. با این حساب هرگونه تغییر کاربری و ساخت و‌ساز در اراضی، مستلزم دریافت مجوز تغییر کاربری از جهاد کشاورزی و اخذ مجوزهای رسمی از طریق ارگان‌های ذیربط است و در غیر این صورت طبق ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی، برای متخلفان پروانه قضایی صادر می‌شود و با قلع و قمع تغییر کاربری بدون مجوز، محکوم خواهند شد و طی مراحل قانونی به پرداخت جزای نقدی و گاهی حبس محکوم می‌شوند.
براساس همین قانون، تغییر کاربری اراضی کشاورزی برای خود کشاورز هم تا حدود ۵۰۰ متر، منوط به رأی کمیته مربوط به این حوزه قانونی است و در غیر این صورت هر گونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی ممنوع است.

حالا سؤال این است که چرا در حالی که مجوزی برای تغییر کاربری زمین صادر نشده، دستگاه‌ها و شرکت‌های مربوط، به ارائه خدماتی از قبیل آب، برق و گاز به واحدهای مسکونی اقدام می‌کنند و آیا این کار و بدون اطمینان از صحت مجوز تغییر کاربری، عاملی در جهت ایجاد رغبت مشتریان برای خرید چنین املاکی نخواهند بود؟ خریدارانی که با امید فراوان، به خرید چنین ویلاهایی اقدام می‌کنند تا در این آشفته بازار، پولشان را در جای مناسبی سرمایه‌گذاری کنند و صاحب قطعه‌ای از خاک سرسبز شمال شوند.