مسکن مهر، بانک مسکن و انتظارات وزیر راه وشهر سازی

عباس سلیمیان

کد خبر: ۳۴۹۵۳۴

تاریخ: ۱۵ مهر ۱۳۹۲ - ۰۸:۴۲

در میان تمام فعالیت های دولت نهم و دهم که عموما در فضای پوپولیستی و بدون بهره گیری از تکنوکراسی مناسب و لازم صورت می گرفت، شاید هیچکدام به اندازه طرح مسکن مهر در بهره برداری از شرایط ناپایدار بخش مسکن و حساسیت روانی و در عین حال تاریخی و سنتی بخش مسکن تامل برانگیز نبوده و به این حد در بردارنده چالش های موافق گرا و مخالف گرا نبوده است.

به گونه ای سنتی و تاریخی برای مردم خانواده گرای ایران، امکان تامین و داشتن مسکن محرک تشکیل خانواده و ترجمان سهمی بزرگ در اقناع و رضایتمندی مردم آن است. به همین جهت در منطق توده گردانی احمدی نژاد طرح مسکن مهر مرکز ثقل شعارهای خدمتگزاری دولت های نهم و دهم شد و در اجرا و به ثمر رسیدن آن، ساخت و راه اندازی تعاونی های مسکن رنگارنگ هیئتی وار و با ظرفیت های مالی عمدتا ضعیف مورد توجه و سیاستگذاری قرار گرفت و به دلیل همین ساختار نامناسب در تامین مالی رویکرد دولت وی متوجه استفاده از ظرفیت های مالی بانک ها و برداشت های خود سرانه از داشته ها و اندوخته های بانک مرکزی شد.

در هفته ها و روزهای اخیر شاهد جریان نقد غرض ورزانه از طرح مسکن مهر هستیم که متاسفانه و عموما از انصاف خالی بوده و با غرض ورزی و شاید به انتظار پاداش از بعضی کاندیداهای پست ها و مناسب و فارغ از منافع ملی و با استفاده فضای روزنامه ای خصوصا روزنامه انحصار تفکر اقتصادی یعنی روزنامه دنیای اقتصاد هجمه های سنگین به این طرح که شاید علی رغم اشکالات فنی و شهرسازی اگر نگوییم از کاراترین طرح های ملی و قطعا از مفید ترین آن ها بوده است وارد آورند و به تبع آن ذهن وزیر مسکن و همکاران وی را آلوده سازند.

حال که مدیرعامل بانک مسکن به برادر عزیز جناب آقای بت شکن محول شده و شرایط برای تحلیل درست و اتخاذ تصمیمیات بی غرضانه فراهم شده است، به همین لحاظ لازم دانستم تا آنچه را که از این طرح میدانم مطرح و در تنویر و کسب توجه افکار مدیر عامل جدید بانک ، نمایندگان مجلس، وزیر محترم راه , شهرسازی، مشاوران گرانقدر وی که بعضا مانند دکتر عبده سمت استادی بنده را دارند، و نیز سایر مسئولین از نقطه نظر اقتصادی و فنی در حد وسع، مساعی خود را حسب وظیفه ادا کرده باشم.

مظاهر طرح مسکن مهر

اتوبان پردیس را ازبین کوه ها با تعداد حدود 10 تونل که رد کنیم، مجموعه متشکلی از 60000 واحد مسکونی را بانام پردیس مشاهده می کنیم. این اتوبان و آپارتمان های این مجموعه برای سکونت حداقل 200000 تا 240000 نفر آماده شده است.در اتوبان ساوه هم در حدود عوارضی دوم در دو طرف اتوبان در محدوده شهرهای پرند و رباط کریم مشابه همین تصویر چشم را نوازش می کند. در اتوبان قزوین هم در چند جای معین تا حدود دانشگاه آزاد قزوین و سپس تاکستان چنین مجموعه هایی به صورت همسفر انسان را همراهی می کند. در مقابل وقتی در جاده اصفهان انبوه واحد های مسکن مهر را در میان بیابان می بینی و آن را با تاریخچه پانزده بیست ساله شهر پرند مقایسه میکنی، نگرانی مثل پتک بر سر آدم وارد می شود که در اینجا چه کسانی و چه موقع ساکن خواهند شد و چگونه تامین آب و تامین شغل برای ساکنین آن صورت خواهد گرفت. در گذر به شهر محمود آباد مازندران دنیای دیگری رقم می خورد و می بینی که واحد های مسکن مهر با متری 3 میلیون تومان خرید و فروش می شود.

ابعاد اقتصادی طرح مسکن مهر

آنچه که اتفاق افتاده است نتیجه 475000 میلیارد ریال هزینه و تعهدات هزینه ای، و به اتمام رسیدن و تحویل 2400000 واحد مسکونی است که اگر متوسط خانوارهای ساکن را تقریبا 4 نفر در نظر بگیریم، آنگاه حدود 5/7 تا 10 میلیون نفر از جمعیت 75 میلیونی ایران در آن ساکن می شوند. یعنی تقریبا از هر 7 یا 10 نفر ایرانی یک نفر در این منازل سکنی خواهند گزید.

بستر قانونی طرح مسکن مهر

ابتدا بند (د) تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 و بعدا قانون حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی در 1387، و سپس مصوبات متعدد کارگروه مسکن و هیئت وزیران بسترهای قانونی طرح مسکن مهر را تشکیل میدهند. دولت ابتدا در تاریخ 1/3/1386 طرح مسکن مهر را جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی برد که در تاریخ 25/2/87 از تصویب مجلس و شورای نگهبان گذشت. اهداف طرح چند بند اساسی داشت:

1- افزایش و توسعه عرضه مسکن برای اقشار کم درآمد

2- مقابله با افزایش قیمت مسکن

3- انبوه سازی و افزایش کیفیت ساخت و پایین آوردن قیمت تمام شده

4- تقویت نقش دولت در امر تامین مسکن و در راستای حصول به عدالت اجتماعی

بانک عامل

در میان بانک های کشور، بانکی که بنا به ساختار دولتی و تخصصی و اساسنامه ای آن محل رجوع اصلی قرار گرفت بانک مسکن بود. بانک های سابقا دولتی و بعدا خصوصی سازی شده بزرگ و نیز بانک های کوچک خصوصی کمتر محل رجوع دولت شد و حداقل درگیری مستقیم و وسیع آنان در این طرح اتفاق نیفتاد.

ابتدا بنا بود 6 بانک عمده کشور شامل بانک های ملی، صادرات، تجارت، ملت، رفاه، و مسکن به عنوان بانک های عامل به تزریق منابع به طرح و ارائه خدمات بانکی به آن بپردازند. ولی علی رغم مصوبات صادره همه 5 بانک اول امتناع کردند و تنها این بانک مسکن بود که بار را به دوش کشید. در اواخر اردیبهشت 1388 وفق مباحث مطروحه در شورای عالی مسکن و تصمیم متخذه در تاریخ 28/2/1388مقرر گردید تا صرفا بانک مسکن به عنوان تنها بانک عامل جهت پرداخت تسهیلات طرح مسکن مهر همکاری نماید و سایر بانک ها از پذیرش معرفی نامه های سازمان مسکن و شهر سازی معاف شدند. تحمیل این خدمات به بانک مسکن ظاهرا با تهدیداتی همچون الغاء بانک مسکن و تنزل آن به سطح صندوق توسعه وزارت مسکن و شهرسازی و در اختیار قراردادن آن به تصمیمات وزیر مسکن و شهر سازی همراه بودکه مدیریت بانک توانست به طور مناسبی از این چالش به درآید و درشرایط حاد و فشار طاقت فرسا به بانک با طرح همراهی نماید.

در فعالیت معمول بانک مسکن و تصمیمات تسهیلاتی آن، اصولا تعیین مبلغ تسهیلات خرید مسکن برای خانوارهای ایرانی توسط هیئت دولت صورت می گیردو بانک مسکن فقط مجری این تصمیمات است. منابع مالی بانک مسکن در سطح این تسهیلات عمدتا متکی بر سپرده های مشروط افراد سپرده گذار متقاضی بوده و کمتر به سایر انواع سپرده معمول در بانک کشور که در بانک مسکن هم وجود دارد وابسته است. دولت در کنار این تسهیلات و منابع آن، برای اجرای طرح های خاص منطبق با سیاست های مسکن خود از قبیل طرح مسکن مهر باید در بودجه سالانه خود این طرح ها را پیش بینی و تامین مالی کند، کاری که در دولت نهم و دهم قبل از اینکه متکی به ارقام بودجه بندی باشد، بیشتر به تصمیمات ناگهانی و یک دفعه ای رئیس جمهور و هیئت دولت گوش بگیر وی وابسته بود.

تامین طرح در بانک مسکن

سرمایه بانک مسکن حدود 70000 میلیارد ریال است و مجبور بود که طرح مسکن مهر را در سطح 475000 میلیارد ریال قراردادهای منعقده تامین مالی نماید.بانک در عمل 401000 میلیارد ریال پرداخت نموده است.بانک مرکزی همیشه و با تاخیر نسبت به پرداخت های انجام شده در بانک مسکن خط اعتباری غیر کافی را به این بانک تخصیص داده است به طوری که در سال 1387 مبلغ 3000 میلیارد ریال، در سال 1388 مبلغ 16500 میلیارد ریال، و در سال 1389مبلغ 50500 میلیارد ریال خط اعتباری در اختیار بانک مسکن گذاشت. به پیشنهاد مدیر عامل وقت بانک صادرات و مصوبه ای که در بانک مرکزی گذشته بود بنا بود کسری منابع به مبلغ 70000 میلیارد ریال از طریق اوراق مشارکت و 60000 میلیارد ریال از طریق سایر بانک ها تامین شود. اما هیچ یک از بانک ها به وظیفه خود عمل نکردند و یک ریال پرداخت ننمودند( یادمان نرود که در همان زمان داستان اختلاس 30000 میلیارد ریالی در بانک صادرات و ملی مشغول درو منابع بود). از اوراق منتشر شده نیز تنها 50000 میلیارد ریال فروش رفت و اشکال عمده در فروش این اوراق این بود که عمده خریداران آن صاحبان سپرده های موجود بانک مسکن بودند که سپرده های خود را با این اوراق معاوضه کردندو در حقیقت با این عمل تنها هزینه بیشتری بر بانک مسکن تحمیل شد. منطق بانک مرکزی در قبول انتشار اوراق مشارکت این بود که چون وجوه اداره شده و خط اعتباری به خاطر جلوگیری از تورم قابل ارائه نیستند لذا باید این پیشنهاد را پذیرفت.

لذا حسب دستور و وظیفه محوله به بانک مسکن و فشار متقاضیان اعم از پیمانکاران و تعاونی های مسکن مهر بانک چاره ای نداشت که همیشه اضافه برداشت تسهیلاتی داشته باشد در حقیقت این برداشت به این بانک تحمیل شده بود و مانند یک بار اضافی باید آن را مدیریت می کرد. قاعدتا مبلغ 330000 میلیارد ریال اگر با خط اعتباری بانک مرکزی جبران نمی شدقانونا با 34% بهره بانک مرکزی جریمه می شد. لذا بانک مرکزی که قبل از طرح با ریاست جمهور برای اجرای طرح هماهنگ شده بود باید این پرداخت ها را با خط اعتباری جبران میکرد. این همه در حالی بود که قراردادهای پرداخت نشده به مبلغ 99000 میلیارد ریال جزء تعهدات بانک مسکن بود و تا اواخر دولت دهم هم بلا تکلیف مانده بود. در روز چهار شنبه 9/4/1392 و در مشهد و در آخرین روز دولت دهم احمدی نژاد مجمع بانک مرکزی را تشکیل داد و طی مصوبه ای باقیمانده اعتبار مورد نیاز مذکور را با خط اعتباری جبران نمود.

مقایسه پرداخت یارانه ها و پرداخت های به مسکن مهر در حوزه بحث تورم

هفتاد و پنج میلیون ایرانی هرکدام چهل وپنج هزار و پانصدتومان در ماه یعنی مبلغی حدود 35000 میلیارد ریال در ماه و سالانه مبلغی معادل 420000 میلیارد ریال تزریق مستقیم به جریان مصرف و ایجاد فشار مستقیم روی تقاضای جامعه و شتاب دادن ارادی تورم، و همزمان بالا بردن دستوری قیمت انرژی و آب با خیال واهی اینکه تورم و یارانه همدیگر را جبران می کنند، در بستر اجرای یک طرح غلط به اسم هدفمندی یارانه ها با نیت مثلا خیر عالمانه متکی به سواد و نیز توجیه چند اقتصاددان کتاب بدست که جز معلمی خوانده های به تجربه نکشیده خویش در اقتصاد چیزی نمیدانند.

مسکن مهر اگرچه از خطوط اعتباری استفاده کرد ولی حدود 401000 میلیارد ریال را که کمتر از پرداخت یک سال یارانه ها می باشد مستقیما به سمت بخش تولید فرستاد. یعنی دقیقا برعکس یارانه ها که بخش تولید را با هزینه های بالا روبرو کرد و عرضه محصول آن ها را کم کرد، توانست بخش تولید را تحریک نماید وبسیاری از آن ها را سرپا نگهدارد. در تولید 2500000 واحد مسکونی بسیاری از کارخانجات سیمان، سفال، ذوب اهن، لوله ، ورق، شیرآلات، کاشی و سرامیک و..که در مجموع 135 رشته صنعتی را تشکیل می دهنداز پرداخت های انجام شده آن بهره مند شدندو هزاران کارگر این واحد های صنعتی توانستند اشتغال خود را حفظ کنند و تعداد زیادی اشتغال کارگری در حوزه ساخت این واحد ها و پیمانکاران آن ها به کار مشغول شوند.

سخنی با توجیه گران بی انصاف تورم از طریق هزینه های مسکن مهر

رئیس کل اسبق بانک مرکزی که نه توان علمی و نه توان تجربی و سازمانی لازم را برای اداره سامانه پولی کشور نداشت که بتواند حداقل خواسته های غیر هیجانی دولت نهم و دهم را مدلیزه کرده و اقتصاد را در مسیر این خواسته ها به سامان ببرد، در روزهای پایانی حضور و برای جبران گناهان خود در جفای به اقتصاد ایران، هزینه های مسکن مهر را به صراحت عامل تورم معرفی کرد و بستری فراهم کرد که هر روز روزنامه های دلال سمت ها و مناسب و خصوصا روزنامه دنیای اقتصاد که زبان انحصار تفکر اقتصادی است مقاله ای در زمینه متهم کردن طرح مسکن مهر به عنوان عامل تورم، اطلاعات غلط به خورد مردم و مسئولین بدهند.

انفعال بانک مرکزی خصوصا در دوره حاکمیت وی در همه زمینه ها خصوصا در شیوه بانکداری عملا ربوی ولی شکلا غیر ربوی اظهر من الشمس است که در گذشته بارها نویسنده در مقالات متعدد به آن اشاره کرده است(در گوکل با نام نویسنده جستجو کنید). ولی در اینجا استدلال عمومی مدعیان تورم زایی بودن هزینه های مسکن مهر را که مستمسک مدعیان آن که از قضا با جریان نظریات عالمان کتاب های تکس دانشگاهی اقتصاد که در میان هر دو جریان اصول گرا و محافظه کار نماد نمایشی یکسان دارند تطابق دارد، به نقد می گذاریم.

مدعیان این نظر در گروه اول عموما بدون زمینه علمی و در گروه دوم بعضا با زمینه علمی به فرمول عمومی فیشر (P×Q=M×V یعنی سرعت پول در گردش ×حجم پول در گردش= حجم تولید× سطح عمومی قیمت ها) توجه دارند که حجم پول تزریقی به اقتصاد از طریق مسکن مهر موثر در سطح M بوده و باعث تورم شده است. اگر از گروه طوطی وار اول بگذریم و به گروه دوم بپردازیم، لازم است تا نظر آنان را به در دایره کارکرد این فرمول به موارد زیر جلب نمود:

اولا این فرمول در سطح کلان اقتصاد یک کشور معنی می دهد و بزرگی اعدادمربوط به متغیرهایی از جنس متغیر های این فرمول به به معنی داشتن هویت اقتصاد کلان برای آن ها نیست. ثانیا هرکدام از متغیرهای این فرمول دارای ساختار پیچیده ای است که در کل نگری به آن ها معمولا این ساختار مورد توجه قرار نمی گیرد. ثالثا در توجه به طرف اول فرمول که بخش پولی آن است باید فعل و انفعالات وارده ناشی از گردش پولی منابع تزریقی به طرف دوم آن که بخش کالایی و تولیدی آن است کنترل شود و آثار مثبت و منفی آن روی Q مطرح شود. رابعا در این فرمول اصولا رویکرد حاکم و معمول یک رویکرد فیزیکی است، و محصولات اجتماعی مانند رضایتمندی مردم و فضاهای اجتماعی فراهم شده که که در یک حسابداری اقتصادی اجتماعی ضروت محاسبه دارد و در دوام و بقای یک نظام سیاسی و مطلوب بودن آن موثر است معمولا توسط اقتصاددانان کلان نگر فراموش می شود.

با در نظر گرفتن این 4 مورد ذکر شده و ابتدا با توجه به کلیت حجم پول (M) و کلیت تولید(Q) می توان گفت که هزینه های تزریق شده به طرف پولی که با (ΔM) نشان می دهیم از نظر حسابداری ملی دقیقا به معنی شکل گیری تولید به میزان خود است که با (ΔQ) نشان می دهیم تبدیل به کالای مسکن شده است. لذا هم در سطح تولید ملی و در سطح خود بخش مسکن پول های تزریق شده با تولید جبران شده است و لذا فشار ی روی P یعنی قیمت ایجاد نمی کند. به این معنی که طرح مسکن مهر ضمن مشارکت وسیع در افزایش تولید ملی در سطح هزینه های خود، در سطح بخش مسکن نیز باعث شکل گیری عرضه انبوهی از کالای مسکن شده است که اگر سایر عوامل وارد میدان فعل و انفعالات اقتصادی نمی شدند باعث می شد تا قیمت مسکن کاهش یابد. لذا با فرض حذف سایر عوامل طر ح مهر مسکن طرح موفقی بوده است و میتوانست کاهنده قیمت مسکن باشد. تخمین سر انگشتی نویسنده این است که با توجه به ارتباطات بین بخشی مسکن با سایر بخش ها، اندازه مشارکت طرح مهر مسکن در رشد تولید ملی به اندازه 1 تا 5/1 درصد مثبت بوده است. لذا اگر نرخ رشد ملی حدود 5 درصد اعلام شده دولت احمدی نژاد و یا حدود 5 درصد منفی اعلام شده دولت حاضر را در نظر بگیریم، آنگاه بدون احرای طرح مسکن مهر در حالت اول نرخ رشد 5/3 درصد و در حالت دوم نرخ رشد منفی به حدود 5/6 منفی می رسید.

رضایت اجتماعی حاصل از اجرای طرح مسکن مهر

اما از نظر تولید محصول اجتماعی ، همانگونه که در سطور قبل گفته شد از هر 7 نفر ایرانی اعم از کودک و نوجوان و پیر، یک نفر از مسکن مهر بهره برده است و زیر سقف آن زندگی خواهند کرد و رضایتمندی 10 درصد ایرانیان شاخصه بزر گی در رضایتمندی ایرانیان و قبول حاکمیت سیاسی موجود آن است.

در همین زمینه مجموعه و خوشه های ساخته شده مسکن مهر علی رغم اینکه به اعتقاد نویسنده از نقطه نظر فنی ایرادات اساسی به آن ها وارد است ولی در جلوگیری از حاشیه نشینی مهاجرین روستایی در حوالی شهرها تبدیل به مانع بزرگی می شود. همین خصوصیت است که باعث شده است تا در بازار مسکن متقاضیان مهاجر، قیمت واحدهای ساخته شده و تحویل شده جدا از تورم عمومی کشور که ریشه در سایر سیاست های دولت نهم و دهم و بانک مرکزی دارد بین 5 تا 7 برابر و در مواقعی تا 10 برابر رشد کند. آثار تبعی این پدیده باعث می شود تا دارندگان و صاحبان اولیه این واحدها از نقطه نظر اقتصادی و اجتماعی ارتقا پیدا کرده و اگر تمایل به سکونت در این واحد ها نداشته باشند با فروش آن حداقل بتوانند در ساختمان های موجود شهری و محلات مورد نظر خود در قالب های اجاره و رهن با برخورداری از امکانات بیشتر مستقر و برخوردار گردند.

از نظر ترکیب حجم پول ، عوامل موثر و قاطع شامل تحریم ها و در پی آن حرکت یکباره و عنان گسیخته قیمت ارز و به وجود آمدن انتظارات تورمی که در پی سیاست های غلط دولت های نهم و دهم یکباره و با سرعت شکل گرفت علی رغم اینکه در حوزه های دیگر بحث های اقتصادی از چشم مدعیان دور نیست ولی در زمانی که از طرح مسکن مهر سخن به میان می آورند به فراموشی سپرده می شود. این عوامل در کنار طرح غلط تنظیم شده و منحط هدفمندی یارانه ها و بالاتر ازهمه بانکداری ربوی موجود کشور علت اصلی تورم اند. هر چند عده ای تحریم ها را عامل اصلی و عمده تورم می دانند ولی از نظر نویسنده تحریم بیش از 20 تا 30 درصد در اقتصاد ایران موثر نبوده و آنچه که همیشه علت اصل تورم در ایران است دو چیز بیشتر نبوده است:

1- نگاه غلط به تامین مالی مملکت که در همه دولت های گذشته روی تبدیل منابع حاصل از فروش نفت و تبدیل آن به بودجه و تزریق پول مداوم به اقتصاد متمرکز بوده است

2- اداره مملکت با بکارگیری مدیران غیر منعطف و غیر مسلط به دانش و تجربه و مملو از بی اعتمادی های دوران گذر انقلاب به ایستایی و پایداری در قبال توطئه های امپریالیستی و صهیونیستی در هدایت دستگاه های اجرایی کشور که باعث کاهش کارایی کشور در بهترین حالت به حدود 50 تا 55 درصد (محاسبات نویسنده در شرکت ایران خودرو و بخش صنعت کشور) بوده است

عوامل تورم در بخش مسکن

بانکداری ربوی و غیر توسعه ای موجود، بودجه ریزی گل گشاد و فاقد مدل های تنظیم کننده، تسلط نابخردان بر سازمان مدیریت و برنامه ریزی، و نهایتا تبدیل شدن بانک مرکزی به ابزار جبران ناکارآمدی نظام اداری احمدی نژاد از یک سو و از سوی دیگر بی توجهی شخص وی به اصول دیپلماسی و تحویل شعارهای بی محتوا و به کارگیری ادبیات سخیف و نامناسب، که بیش از اقدامات توسعه طلبانه هسته ای ایران، کشورهای مسلط غربی را نگران می کرد، باعث شد تا وضعیت نکبت باری دامن اقتصاد را در بر بگیرد. نتیجه اینکه تحریم پشت سر تحریم صورت گرفت و به مسخره گرفتن آن توسط ریاست جمهور باعث شد تا روند صعودی و بی وقفه قیمت ارز شکل گیرد، بورس به عنوان نماد حرت تولید کشور زمین گیر شود، صنعت درهم کوبیده شود، جبران تولید با واردات روزافزون آن هم با ذخیره ارزی متزلزل صورت بگیرد، و نهایتا و به عنوان نتیجه نهایی، پدیده فرار سرمایه ها از بخش های تولید به سه حوزه ارز، طلا و زمین صورت گیرد.

انباشتگی زیاد حجم پول های ناشی از توزیع یارانه ها و خصوصا ورود مستقیم آن ها به حوزه تقاضای کل و کاهش تولید عمومی ناشی از بحران یارانه ها در واحدهای صنعتی و گران شدن مصالح و کالاهای ساختمانی، توام با ورود بخش زیادی از سرمایه های نگران به بخش مسکن و خرید زمین، نتیجتا باعث شد تا قیمت مسکن در فضای عمومی تورمی کشور به حرکت درآید و از طریق سرمایه های نگران وارد شده شتاب تورمی روزافزون بگیرد . تورمی که ربطی به طرح مسکن مهر نداشت.

سوختن فرصت ها

اگرچه حجم عظیم طرح مسکن مهر و ظرفیت بسیار بزرگ بخش مسکن در ارتباط بین بخشی با 135 رشته صنعتی و فعالیت اقتصادی ، می توانست محرک بسیار قوی برای به حرکت درآوردن چرخ اشتغال در بخش صنعتی باشد ولی ولخرجی ها و سلطه گری های دولتی و شبه دولتی، نابود کردن برنامه و برنامه ریزی و تفکر برنامه ای منسجم، خود شیفتگی عاشقانه و ناشیانه متکی به درآمد های نفتی بشکه ای بالای 100 دلار و در جمع 800 میلیارد دلاری طی 8 سال ، به کار گرفتن زبان غیر فاخر و عامی پسند در سطح علمداران و علامت برداران محلات خیام و سرچشمه و به مسخره گرفتن واقعیات و ارتباطات با دنیای مسلط تکنولوژیک و همه امکانات فنی، مالی و نظامی آنان و نهایتا تکیه بر محصولات خرده بازار کشور چین ، باعث آن شد تا در عین وجود امکان تعادل بخشی به قیمت مسکن در خود بخش و امکان بالقوه تحریک و راه اندازی اشتغال صنعتی از طریق طرح مسکن مهر، صدمات وارده به بدنه صنعت کشور و ورود عدم اطمینان شدید به سود آوری و امنیت سرمایه و داشته ها در زمینه های معمول و متنوع سرمایه گذاری، بخش مهمی از سرمایه های فعال در سطحی وسیع ، به سمت زمین و بخش مسکن سرازیر شود و بخش مسکن را با وجود هدف گذاری چهار میلیون واحدی و ساخت و بهره برداری 2 میلیون واحدی در این طرح با تورم بالایی روبرو کند. تورمی که اگر براثر عدم رشد تولیدات صنعتی کشور پدید نم یآمد و روابط بین بخش مسکن و بخش صنعت را به درستی هدف قرارداده بود می توانست فرصیت بزرگ برای جهش در صنعت در حد خود به وجود آورد.

توسعه انبوه سازی و ضرورت مشارکت بانک ها و بخش خصوصی

طرح مسکن مهر علی رغم اشکالات اساسی وارده بر آن، نمونه ای تاریخی و تجربه گرانقدر از انبوه سازی مسکن برای حل مشکل مسکن در ایران است. تامین مالی این طرح و گسترش آن به بانک هایی غیر از بانک مسکن که امروزه مورد توجه وزیر راه و شهر سازی است، باید با شیوه خدمات بانکی ارائه شده متفاوت دید. اینکه ایشان در نظر دارد بانک های دیگر غیر از بانک مسکن را در گیر تامین مالی این طرح و یا طرح های انبوه سازی مسکن نماید سخن بسیار خوب ولی در عین حال و نقطه نظر اجرایی بحث قابل تاملی است. اصولا سایر بانک ها که عموما بانک های تجاری هستند علاقه ای به بازار تسهیلات خرد خصوصا تسهیلات مسکن که در حد 15 تا 25 میلیون و با بازپرداخت ده تا بیست سال هستند، ندارند و همیشه از این نوع تسهیلات حتی در دولت های نهم و دهم که امور معمولا دستوری انجام می شد فرار کرده اند . تعاملات این بانک ها با بخش های صنعتی خرد بسیار ضعیف است و به دلایل کنترل ریسک و امنیت مالی خود عموما با تجار بزرگ خصوصی یا شبه دولتی در مضاربه های کوتاه مدت چند ماهه در بده بستان قرار دارند و نا هنجاریهای بوجود آمده در روال روتین بانکی نظیر موضوع سه هزار میلیارد تومانی نتیجه این نوع تعاملات بانکی است. در مواردی اگر این بانک ها وارد بخش مسکن شده اند دقیقا در بخش رانت زا و تجاری آن بوده است. داستان شرکت ---- هشتم و بهره برداری رانتی باقیمانده های بخش های فرسوده حواشی حرم امام رضا (ع) نمونه بارز این گونه تعاملات است. در این میان اگر بانک های ضعیفی که در رقابت های بانکی در رده های آخر سود دهی قراردارند خواهان سهمی از بازار مسکن باشند، قطعا نتیجه لاعلاجی این بانک هادر رقابت مندی است. چنین بانک هایی حتی اگر بتوانند تحمل ریسک های گردش مالی این چنین تسهیلات خرد را داشته باشند با یک مسئله بزرگ مواجه هستند که آیا امکانات ارائه خدمات بانکی و پاسخگویی مناسب به مشتریان را در سطح همه ایران و در شهر و روستا دارند یا نه.

در زمانی که بانک ملی و صادرات همانند سایر بانکهای کشور دچار رکود ناشی از تحریم های بین المللی و شرایط رکود تورمی اقتصاد ملی در داخل بوده اند ، بانک مسکن حسب وظیفه خود توانست از منابع موجود خود و نیز در سطح منابع بودجه ای ناقص تخصیص داده شده به مسکن مهر توسط هیئت دولت، در ارائه خدمات بانکی به این طرح با سلامت و کارایی بالا عمل کند و نظام تامین مالی آن را به سامان ببرد و در سطح وسیع مشتریان خرد تسهیلات مسکن تنها تجربه موجود و موفق کشور باشد.

انتقادات فنی و غیر مالی به طرح مسکن مهر

با این توضیحات مدیریت تسهیلات مسکن مهر که در بانک مسکن صورت گرفت نه تنها نقطه ضعف این طرح نیست بلکه دقیقا نقطه قوت آن است و لازم است تا وزیر محترم راه و شهر سازی در سیاست گذاری برای کارا سازی این طرح به موارد دیگری که اساسا و لزوما در سطح وزارتخانه ایشان باید مطرح شود، توجه نماید.

انتقادات غیر مالی به طرح مسکن مهر اساسا از نقطه نظر فنی و معماری شامل موارد زیر است:

1- جایابی (Location) که بتواند ارتباط مسکن را با محل شغل ساکنین آن تحکیم بخشد،

2- تیپولوژی فرهنگی که بتواند استحکام خانوادگی را در معرض خطر قرار ندهد، و

3- شرایط پایداری در استفاده بلند مدت خانوار از واحد های ساخته شده آن تا بتواند در عین حال مانعی در قبال جایگزینی مالک با مهاجر روستایی عمل کند.

خلاصه می شود. این انتقادات از نقطه نظر بخشی به ارتباطات و تعاملات ساختاری با سایر بخش های صنعتی و تکنولوژیک تامین کننده مصالح آن مربوط می شود.

نتیجه بحث و وظیفه دولت

اگرچه نویسنده به توانمندی های جناب آقای دکتر آخوندی وزیر محترم راه و شهرسازی شناخت لازم داشته و ایشان را فرد بسیار موثری می داند ولی نگرانی نویسنده از آن است که ایشان در دام آنچه که در مقاله (تهدید انحصار تفکر اقتصادی روی تدبیرها و امیدهای رئیس جمهور) نوشته است(در Google تحت همین عنوان جستجو کنید) گرفتار آید و در انتخاب راه حل برای تداوم و اصلاح طرح مسکن مهر تنها به دیدگاه های سنتی مالی در این کشور توجه نمایند و دوباره مسکن و تولید آن در دور باطل گرفتار آید.

آقای وزیر باید توجه فرمایند که امروزه سهم هزینه مسکن در سبد خانوار 32 درصد است و کلان شهرها این سهم به 70 درصد هم می رسد. بیش از 12 میلیون نفر جوان مونث و مذکر در سن ازدواج قراردارند و در 10 سال آینده 16 میلیون نفر هم به این تعداد اضافه می شودکه در مجموع در این مدت نیازمند 14 میلیون واحد مسکونی هستند. در کنار این عدد 2 میلیون واحد مسکونی رو به انهدام در بافت فرسوده وجود دارد که در 10 سال آینده به 6 میلیون واحد می رسد که باید از نو ساخته شوند. این اعداد وارقام به معنی این است که در طی 10 سال آینده به 20 میلیون واحد مسکن درکشور نیاز است که سهم 4 سال دولت آقای روحانی از آن 8 میلیون واحد است.

تمرکز روی این حجم تولید مسکن که حدود بیش از سه برابر میز ان تولید انجام شده در طر ح مسکن است نیازمند توجهی عمیق تر و سامان یافته تر و در عین حال متکی بر تجربیات برگرفته از اجرای طرح مذکور است که همه تجربه آن در بانک مسکن نهفته است.

تامین نیازهای مالی این حجم از مسکن مورد انتظار از دولت یازدهم اگر متکی بر درآمدهای نفتی و تزریق از سوی بانک مرکزی باشد بحث های وسیعی در پی دارد و تنها راه مطمئن قطعا از مسیر تکیه بر سرمایه های خصوصی و وارد کردن کارای این سرمایه ها در تامین مسکن و نیز صنایع وابسته به بخش مسکن از مسیر خدمات مناسب بانکی است که در این سطح و سطوح تجربه آن در بانک مسکن جمع شده است. شرایط به گونه ای نیست که بعد از 35 سال از گذشت انقلاب دوباره به شیوه اجرای نظرات فردی و دوباره اصلاح و خطای این نظرات بپردازیم. برای فرار از اشتباهات و رسیدن به نتیجه لازم است تا حوزه وزارت مسکن و شهر سازی و خصوصا جناب آقای آخوندی وزیر محترم راه و شهرسازی از هجمه رهنمودهای غلط روزنامه ای و نیز تحلیل های کلیشه ای و راه حل های محدوده انحصار تفکر اقتصادی فراتر رفته و جمعی از متفکرین آزاد بانک و اقتصاد و مسکن را برای ارائه راه حل و نیز برای ویرایش پیشنهاد های ارائه شده بکار گیرد و یک سیستم برنامه ریزی قابل نقد و بررسی را در پیرامون خود ساماندهی نماید.

پر واضح است بانک مسکن با تجربه تاریخی بیش ازهفتاد سال در بخش مسکن و 6 سال تحمل فشار طرح مسکن مهر همچنان به عنوان متخصص ترین سامانه مالی در بخش مسکن و صنعت ساختمان کشور ایفا گر نقش موثر بوده و با هماهنگ سازی مشارکت و همکاری های مالی سایر بانک ها در ورود به این عرصه درکوتاه مدت یا میان مدت که متناسب با شاخصه های سود آوری بانکهای تجاری است در مجموع به تامین مالی بخش مسکن و ساختمان یاری رساند .

پیشنهاد ایجاد صندوق ملی توسعه مسکن مهر و امید

ایده صندوق می تواند بسیاری از مشکلات مالی و بانکی و تامین مالی را برای یک انبوه سازی در سطح نیازهای های جامعه ایران با رویکرد توسعه صنایع وابسته به این صنعت و وارد کردن این بخش به مقیاس های اقتصادی بزرگ که در متن خود باعث ارزان سازی محصول مسکن و کالاهای واسطه آن خواهد شد تسهیل نمایدو در عین حال محرک مناسبی برای رونق یک بخش عمده از صنایع کشور باشد.

دولت دهم رفت، ولی فارغ از اقدامات غلط یا درست این دولت، این مجموعه مسکن مهر حداقل در شعار وابسته به نام مقدس امام رضا (ع) بود و دولت رفته کلمه مهر را از عنوان طرح مسکن مهر به نام ایشان گره زده بود، و لذا اگر به همین دلیل این اسم را حفظ کنیم و امید مردم را در دولت تدبیر با آن در آمیزیم شایسته است که نام صندوق پیشنهادی را صندوق ملی توسعه مسکن مهر و امید بنامیم.

مشخصات عمومی صندوق ملی توسعه مسکن مهر و امید به صورت زیر است:

1- هدف صندوق : تامین مالی تمام پروژه های انبوه سازی کشور در سطح وزارت راه و شهر سازی و نیز بخش خصوصی به نسبت 50 درصدبرای هر یک با دامنه تفاوت 15 درصدی به نفع هرکدام بسته به شرایط زمانی و تصیم هیئت عامل صندوق

2- اداره صندوق : صندوق تحت مدیریت مستقیم بانک مسکن و توسط هیئت عامل و تحت نظارت سه نهاد حاکمیتی بانک مرکزی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، و وزارت راه و شهرسازی تشکیل می گردد.

3- هیئت عامل صندوق : هیئت عامل صندوق مرکب از نمایندگان 6 بانک اصلی کشور (ملی، ملت، صادرات، رفاه، تجارت، و مسکن) و نماینده بانک مسکن ریاست هیئت عامل را به عهده می گیرد.

4- شورای فنی- اقتصادی صندوق : این شورا وظیفه بررسی فنی و اقتصادی و تصویب طرح های انبوه سازی و پروژه های تولید انبوه و تکنولوژیک مصالح ساختمانی مدرن و جدید را به عهده داشته و اعضاء آن مرکب از 7 نفر شامل 3 نفر اقتصاددان مستقل و خبره به انتخاب وزیر اقتصاد و دارایی دو نفر نماینده سازمان نظام مهندسی کشور، و یک نفر نماینده از هر یک از وزارت خانه های وزارت صنعت، معدن و تجارت، و وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد می گردد.

5- سرمایه صندوق : سرمایه صندوق با سپرده گذاری مستقیم دولت به میزان 5 درصد درآمدهای سالانه نفتی و سپرده گذاری بانک های کشور به میزان 5 تا 10 درصد سپرده های میان مدت و بلند مدت و نیز سپرده گذاری معادل 20 درصد منابع مالی و ارزش سرمایه های فیزیکی پیمانکاران و شرکت های ساختمانی رتبه بندی شده، و همچنین سپرده گذاری حداقل 5 درصدی متقاضیان مسکن تامین می شود.

6- عوامل اجرایی انبوه سازی : شرکت های ساختمانی معین که بتوانند حداقلی از تجهیزات فنی و سرمایه ای و نیز نیروی انسانی را تامین کنند به عنوان شبکه ساخت وساز کشور اجرای پروژه های انبوه سازی را به عهده خواهند داشت.

امید است مطالب نوشته شده مورد توجه تصمیم سازان و تصمیم گیران دولت تدبیر و امید قرار گیرد.