طرح عارف برای مسکن ماندگار

کد خبر: ۳۲۰۷۹۳

تاریخ: ۳۱ ارديبهشت ۱۳۹۲ - ۱۲:۰۱

محمدرضا عارف در سایت شخصی خود نوشت:

افزایش هزینه‌ مسکن درآمد ساکنان شهرهای بزرگ و متوسط را می‌بلعد و «تورم بالا» و «درآمدپایین» حق داشتن مسکن را به رؤیا تبدیل کرده است؛ مسکنی که باید محل آرامش خانواده باشد و نه محور اصلی مشکلات آن.

در حالی که در کشورهای موفق در بخش مسکن، سهم هزینه‌ی مسکن در سبد خانوار کمتر از 15 درصد است، به طور متوسط 31 درصد از هزینه‌های خانواده‌ی ایرانی مربوط به بخش مسکن می‌شود. این نرخ روندی رو به رشد دارد و برای دهک‌های پایین درآمدی در کلان شهرها گاه به بیش از 70 درصد نیز می‌رسد. افزایش این رقم منجر به پایین آمدن قدرت خرید و به تبع آن کاهش هزینه‌کرد خانوار در موارد ضروری مانند تغذیه و سلامت می‌شود.

در حال حاضر، میانگین قیمت مسکن در مناطق مرکزی تهران (شهرهای بزرگ کشور)، به ازای هر مترمربع بیش از 3 میلیون تومان است. با احتساب 20 میلیون تومان وام مسکن، یک خانواده‌ی چهار نفره باید برای خرید یک واحد 70 متری ، آورده‌ای بیش از 190 میلیون تومان داشته باشد. در فرض ثبات قیمت‌ها، بالاتر بودن درآمد این خانوار از میانگین کشور و پس‌انداز ماهی یک میلیون تومان ، در حالت خوشبینانه تامین این آورده 19 سال طول می‌کشد. (میانگین جهانی این انتظار 6 سال است.)
بیش از 7 میلیون جوان بالای سن ازدواج به دلیل نداشتن مسکن مجرد مانده‌اند. خانه‌دار شدن جوانان به ازدواج سریع‌تر آن‌ها و فرزندآوری با آرامش خیال کمک بسزایی می‌کند.
نقدینگی، تورم و مسکن

طرح مسکن مهر که قرار بود به کاهش تلاطم قیمت مسکن منجر شود، به دلیل تامین بودجه‌ی مورد نیاز از بانک مرکزی (خلق اعتبار و انتشار پول جدید)، باعث شتاب تورم و نوسان قیمت مسکن گردید.
اکنون «غول نقدینگی 450 هزار میلیارد تومانی»، در کنار نرخ پایین سود پرداختی به سپرده‌گذاران بانکی، سابقه‌ی غیر مطمئن بازار سرمایه و تنش‌های سیاسی، سرمایه‌های سفته‌بازانه‌ی هنگفتی را راهی بخش مسکن کرده که بخش مهمی از حباب قیمت در بازار مسکن به علت همین تقاضای سوداگرانه است.
با بالا رفتن میزان تورم در یک جامعه‌ی اقتصادی و داغ‌ترشدن پول، مردم بیشتر ترجیح می‌دهند که نقدینگی خود را به دارایی بادوام تبدیل نمایند. در سه دهه‌ی گذشته حدود 32درصد از نقدینگی بخش مسکن به انگیزه‌ی تقاضای سرمایه‌گذاری و 67درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد این بازار شده است. اساساً در چرخه‌ی دست به دست شدن زمین و مسکن افزایش تولید یا بهره‌وری در محصول وجود ندارد.
آمار معاملات مسکن ثبت‌شده در کشور نشان می‌دهد که در دوره‌های رکود، منابع و سرمایه‌ی مازاد از بازار این بخش بیرون رفته و سرمایه‌گذاری، تولید و عرضه‌ی مسکن تنها بر مبنای تقاضای مصرف به فعالیت خود ادامه می‌دهد. در حالی‌که با شروع هر دوره‌ی رونق حجم قابل توجهی از نقدینگی بخش‌های رقیب (بازار سرمایه، طلا، تولید و ارز‌) از آنها خارج و جذب بازار مسکن می‌شود. در اوج دوره‌های رونق نسبت این نوع سرمایه به حدود 60درصد حجم کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در کلان‌شهرها نیز می‌رسد. طبق آخرین آمارها تنها در تهران از زمستان سال 1390 مجموعاً نرخ رشد حدود 70درصد را شاهد بوده‌ایم.
عدم تناسب رشد عرضه و تقاضای مسکن
رشد عرضه و ساخت با رشد تقاضای مسکن متناسب نیست. طبق نمودار، نیاز سالانه‌ی کشور بیش از یک و نیم میلیون واحد است، در حالی‌که آمار تولید مسکن در مناطق شهری حدود 800 هزار واحد در سال بوده و با احتساب مسکن روستایی -که البته بخش عمده‌ی آن نوسازی مسکن موجود است- حداکثر به حدود یک میلیون واحد می‌رسد. این شکاف 50درصدی در حوزه‌ی عرضه و تقاضا، با در نظر گرفتن تقاضاهای انباشته شده از سال‌های قبل منجر به کمبود مسکن (حدود 6 میلیون واحد) شده و ورود جوانان دهه‌ی 60 به بازار کار و سن ازدواج نیز به این مشکل دامن زده است.( سالانه به‌طور متوسط بالغ بر 900 هزار ازدواج جدید صورت می‌گیرد)
به علاوه، میزان تخریب مسکن طی سال‌های اخیر افزایش چشمگیری یافته است. در کلان‌شهرها و به ویژه تهران، بسته به مناطق تحت بررسی بین 15 تا 35 درصد (بالاتر از حد استاندارد) از واحدهای جدیدی که در قالب پروانه‌ی ساختمانی عرضه می‌شوند، جایگزین واحدهای مسکونی تخریب‌شده در همان اراضی هستند.
نقش ساخت‌وساز در رونق اقتصادی
به ازای ساخت هر 200 متر مربع بنا، حدود 4 شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم ایجاد میشود. در شرایط تحریمی فعلی، با توجه به ارزبری بسیار کم و توان فنی داخل کشور برای تولید مسکن، رونق این بخش می‌تواند موتور محرکه‌ای باشد برای احیای رشد اقتصادی و اشتغال در کشور، همان‌گونه که نیمی از رشد اقتصادی کشور در سه سال اخیر نیز مرهون بخش مسکن بوده است. بخش مسکن از طریق تأثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‌گذاری، تولید ناخالص داخلی و در نتیجه رشد اقتصادی را افزایش می‌دهد.
برنامه‌های دارای اولویت در حوزه‌ی مسکن:
1- طرح جامعِ سنددار کردن خانه‌های فاقد سند
در مناطق شهری و روستایی کشور، (بنا به تخمین‌های آماری متفاوت) بین 2.5 تا 3 میلیون باب خانه و زمین فاقد سند وجود دارد که بسیاری از آن‌ها تنها سرمایه‌ی صاحبانشان هستند. سند نداشتن این املاک علاوه بر انبوه دعواهای حقوقی، باعث شده که پس‌انداز و دارایی‌های مردم به شکلی نامناسب قیمت‌گذاری شود.
برای حل مشکل «خانه‌های فاقد سند» برنامه‌ای دو قسمتی شامل اصلاح قوانین نامناسب در این زمینه و رفع تشریفات زاید اداری برای گرفتن سند ملک تعریف می‌شود و در سال نخست استقرار دولت بعد، لایحه‌ای جامع برای رفع مشکلات حقوقی مربوط به این حوزه تقدیم مجلس شورای اسلامی خواهد شد.
2- کیفی‌سازی و صنعتی‌سازی مسکن:
بالا بردن عمر مفید مسکن، کارکردی مانند افزایش عرضه داشته و می‌تواند در کاهش تقاضای انباشته شده برای مسکن مؤثر باشد. با نظارت و کنترل بر کیفیت ساخت‌وسازها و توجه به صنعتی‌سازی ساختمان، می‌توان عمر بناها را طولانی‌تر کرد و نیاز کشور به ساخت خانه‌های جدید را کمتر نمود. (عمر مفید ساختمان در دنیا حدود 60 و در ایران کمتر از 40 سال است)
3-طرح مسکن شهر و روستا:
فروش تدریجی و منظم زمین‌ها و ساختمان‌های شهری بدون استفاده‌ی بیمارستان‌ها و سازمان‌های دولتی با هدف مهار قیمت زمین در شهرها، و اختصاص 100درصد درآمد حاصله برای افزایش وام‌های نوسازی مسکن در مناطق هدف. (بزرگ‌ترین مساحت زمین‌های بلاستفاده در کشور، متعلق به پادگان‌ها و در پله‌ی دوم بیمارستان‌های دولتی است)
4- مدرن‌سازی «صنعت اجاره‌داری» در کلان‌شهرهای کشور:
در دو دهه‌ی اخیر در بسیاری از کشورهای دنیا شرکت‌هایی ایجاد شده‌اند که به صورت تخصصی در صنعت «اجاره‌داری مسکن» فعالیت دارند. این شرکت‌ها، گاه ده‌ها واحد مسکونی بزرگ را در مناطق مختلف کلان‌شهرها احداث می‌کنند و با برند تجاری خود آن‌ها را اجاره می‌دهند. در فرآیند رقابت پویای موجود بین این شرکت‌ها، خدمات خلاقانه‌ای مانند حضور تمام وقت متخصصین تعمیرات داخل ساختمان به اجاره‌کنندگان ارائه می‌شود.از سوی دیگر، رقابت سنگین این شرکت‌ها بر سر جذب مشتری باعث شکسته شدن قیمت اجاره‌بها گردیده است. به علاوه به علت اهمیت فراوان اعتبار و خوشنامی برای مدیران، این شرکت‌ها از اقداماتی مانند بالابردن خارج از عرف اجاره‌بها و یا اجاره دادن املاک مشکل‌دار پرهیز می‌کنند. زمینه‌سازی حقوقی برای فعال شدن شرکت‌های بزرگ در صنعت اجاره‌داری در شهرهای بزرگ کشور، می‌تواند به بهبود استانداردها برای اجاره‌نشینان در این شهرها کمک کند.
5-مسکن ماندگار
ایده‌ی اصلی طرح مسکن مهر صحیح و منطقی است و دولت بعد قطعاً باید این طرح را با انجام اصلاحات مناسب در بخش اجرا ادامه دهد. مسکن مهر با رفع مشکلات زیر باید تبدیل به مسکن ماندگار شود.
دامن زدن به تلاطم قیمت مسکن؛ به دلیل تامین بودجه مورد نیاز از طریق فشار به بانک مرکزی برای خلق اعتبار و انتشار پول جدید، این طرح باعث شتاب تورم و نوسان قیمت مسکن شد.
ایجاد «خواب‏شهر»؛ مناطقی با اسم «شهر» ولی فاقد امکانات شهری
ایجاد فرصت برای سو‌ء استفاده‌های مالی؛ عدم برگزاری مناقصه‌ی شفاف و عدم واگذاری ساخت واحدهای مسکن مهر به شرکت‏های توانمند
عدم توجه به کیفیت ساخت‌وساز و مقاومت پایین برخی ساختمان‌های مسکن مهر در برابر زلزله، به همین خاطر مسکن مهر باید تبدیل شود به مسکن ماندگار.
به علاوه تمرکزبخشی به طرح مسکن مهر در بافت‌های فرسوده باید مورد توجه جدی قرار بگیرد.نوسازی بافت‌های فرسوده در شهرها و روستاهای کشور با توجه به زلزله‌خیز بودن ایران، از نیازهای اساسی کشور به حساب می‌آید. دولت به جای ساخت مسکن مهر در خارج از شهرها می‌تواند در زمین‌های بافت‌های فرسوده - حدود 4 هزار هکتار در شهر تهران- واحدهای نوساز تولید کند. زیرساخت‌های مورد نیاز از قبیل خدمات عمومی، آب، برق و ... در بافت‌های فرسوده، به راحتی قابل تأمین بوده و نیازی به سرمایه‌گذاری مجدد نیست.
6- کاهش سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده‌ی مسکن
در کلان‌شهرها به دلیل بالا بودن قیمت زمین قیمت تمام‌شده مسکن افزایش می‌یابد. قیمت مسکن مهر به این دلیل پایین بوده است که با تامین زمین رایگان، هزینه‌های پروانه صفر و تسهیلات نازل بسیاری از اجزای اساسی هزینه از چرخه‌ی ساخت حذف شد‌ه‌اند. در همین رابطه حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن روی زمین با حق بهره‌برداری طویل‌المدت از زمین می‌تواند مورد توجه قرار گیرد.
7-تشویق و ترغیب سرمایه‌گذارى داخلی و خارجى در بخش مسکن
دولت بعد باید به سرعت سیاست‌های مناسبی برای جذب سرمایه در بخش ساخت مسکن اتخاذ کند، این بازار به عنوان جایگزین بازار طلا می‌تواند مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار گیرد. جذب سرمایه‌گذاران متنوع (خصوصی، خیریه، ایرانیان مقیم خارج کشور، سرمایه‌گذاران خارجی) و ایجاد تسهیلاتی مثل کاهش مالیات را میتوان از این دست سیاست‌ها دانست.
8-توسعه نظام تامین مالی خرید مسکن
در مقایسه با سایر کشورهای در حال توسعه، ایران یکی از کوچک‌ترین نظام‌های تامین مالی مسکن را دارد. شاخص نسبت وام به ارزش بسیار پایین است. اگرچه این مساله ریسک اعتباری بانک‌ها را کاهش می‌دهد، اما اصلی‌ترین کارکرد یک نظام تامین مالی کارا، یعنی تبدیل تقاضای افراد قادر به خرید مسکن به تقاضای موثر را از بین می‌برد. برای توسعه نظام تامین مالی مسکن باید علاوه بر نظام بانکی موجود، سازوکارهای متعدد و متنوع دیگری نیز برای تامین مالی خرید مسکن فعال شود. توسعه بازارهای رهنی خرد، ایجاد بانک‌های رهنی تخصصی، استفاده از ابزارهای مالی اسلامی برای تامین مالی مسکن از دیگر راهکارهاست.
حق تمام ایرانیان داشتن سرپناهی استوار، زیبا و آرامش‌بخش است. با سیاست¬گذاری‌های عجولانه و غیرکارشناسی و اجرای سلیقه‌ای و انتخابی قانون این حق را از آنان دریغ نکنیم. خانه و خانواده در فرهنگ ما معنایی متعالی و به هم مرتبط دارند. باید تلاش کرد تا با آبادی خانه‌ها، شادی خانواده‌ها فراهم شود.