پنج ويژگي جديد بازار مسكن

در این بررسی ضمن شناسایی نرخ رشد قیمت مسکن در نیمه اول امسال مشخص شده است: كاهش عرضه مسكن در نتيجه توقف مراحل پاياني ساخت، افت قدرت خريد مسكن به‌خاطر كاهش ارزش ريال و افزايش حجم مستاجران از جمله خصلت‌های جدید بازار مسكن هستند كه در كنار آن، تشكيل موج تازه تقاضای مسکن ناشی از متولدین دهه 60، می‌تواند شرايط نيمه‌دوم سال را سخت کند.

کد خبر: ۲۷۹۹۵۵

تاریخ: ۳۰ مهر ۱۳۹۱ - ۰۹:۵۳

عموم فعالان بازار مسکن در تحلیل نوع تاثیرگذاری تحولات بازارهای رقیب – ارز و طلا - به جنبه مثبت ماجرا نگاه می‌کنند و در نتیجه با اظهار رضایت از دیواری که در مقابل ورود نقدینگی به بازار ملک –تحت‌تاثیر افزایش قیمت سکه و دلار- کشیده شده، به آرامش قیمت مسکن امید بسته‌اند.اما گروهی از کارشناسان اقتصادی که موفق شده‌اند روی دیگر این دیوار را مشاهده کنند، درباره آثار منفي این تحولات معتقدند: بسياري از ساخت‌وسازهاي مربوط به دو سال گذشته كه در حالت طبيعي بايد در ماه‌هاي جاري به آپارتمان تبديل و به بازار مصرف عرضه مي‌شد به‌خاطر رونق سفته‌بازي در بازار دلار و سكه، به حالت نيمه‌تعطيل درآمده و سازنده‌ها سرمايه‌شان را به جاي صرف كردن در تكميل آنچه ساخته‌اند، وارد بازارهاي هيجاني كرده‌اند.

به گزارش دنياي اقتصاد، ديوار بلندي كه با سكه طلا و ارز در مقابل حركت نقدينگي‌ به سمت بازار مسكن، قد علم كرده چون كه فقط يك‌طرف آن براي سياست‌گذاران حوزه مسكن قابل مشاهده است به خوشحالي اين گروه از بابت «كنترل قيمت مسكن در نتيجه جذب پول‌ها توسط دو بازار ديگر» منجر شده و به خاطر اين اطمينان كاذب، مدتي است از حساسيت‌ها نسبت به آينده بازار مسكن كاسته شده است.

اما براي گروه‌هايي كه موفق شده‌اند روي پنهان اين ديوار را مشاهده كنند، مشخص شده تحولات دست‌كم يك‌سال اخير در بازارهاي ارز و طلا، سه نوع آسيب‌ديدگي را براي بازار مسكن رقم زده است طوري كه اثر منفي ديوار نقدينگي در بازار مسكن، در بلندمدت اگر مساوي تاثير مثبت آن نباشد، كمتر نخواهد بود.

كارشناسان مسكن درباره آثار منفي تحولاتي كه در بازارهاي رقيب مسكن اتفاق افتاده است، معتقدند: بسياري از ساخت‌وسازهاي مربوط به دو سال گذشته كه در حالت طبيعي بايد در ماه‌هاي جاري به آپارتمان تبديل و به بازار مصرف عرضه مي‌شد هم‌اكنون به خاطر رشد قيمت دلار و سكه، به حالت نيمه‌تعطيل يا تعطيل درآمده و سازنده‌ها سرمايه‌شان را به جاي صرف كردن در تكميل آنچه ساخته‌اند، وارد بازارهاي هيجاني كرده‌اند.

علاوه بر توقف ساختماني، طي ماهاي اخير ارزش ريال نيز متناسب با رشد قيمت سكه و نرخ دلار، نزول پيدا كرده است. اين دو اتفاق از يك‌سو باعث ركود در معاملات خريد مسكن شده و از سوي ديگر نسبت اجاره‌نشيني را -به عنوان آسيب سوم - افزايش داده است.
كاهش عرضه مسكن در نتيجه توقف مراحل پاياني ساخت، افت قدرت خريد مسكن به خاطر كاهش ارزش ريال و افزايش حجم مستاجران سه خصلت بازار مسكن اين روزها است كه در كنار آن، تشكيل موج تازه تقاضا در اين بازار، شرايط نيمه‌دوم امسال را طبق پيش‌بيني كارشناسان سخت خواهد كرد.

بررسي‌هاي جمعيتي نشان مي‌دهد متولدين دهه60 كه تعدادشان كم هم نيست، به تدريج با رسيدن به سن ازدواج، به عنوان متقاضيان جديد دارند وارد بازار مسكن مي‌شوند و اگر بازار نتواند از پتانسيل ساخت‌وسازهاي پررونق سال‌هاي اخير بهره ببرد، قيمت مسكن از سطح موجود باز هم فراتر خواهد رفت.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك در ميزگردي كه هفته گذشته در پايگاه اطلاع‌رساني صنوف مسكن ايران (صما) براي پيش‌بيني تحولات مسكن در نيمه‌دوم امسال برگزار شد، اعلام كرد: قيمت مسكن در نيمه‌اول سال 91 بين 35 تا 45 درصد افزايش يافت.
مصطفي قلي خسروي با نامناسب خواندن اين نرخ رشد قيمت، به نياز بازار به عرضه با حجمي قابل‌توجه اشاره كرد و گفت: بايد جلوي جهش قيمت در نيمه‌دوم را گرفت.
مركز آمار پيش‌تر نرخ رشد قيمت مسكن را در بهار امسال 31 درصد اعلام كرده بود اما هنوز اين مركز، نرخ رسمي افزايش در نيمه ‌اول سال را منتشر نكرده است.
براساس اين گزارش، تبدیل مسکن به کالایی لوکس در نتیجه افزایش قیمت‌ها، احتمال ایجاد سونامی در قیمت مسکن و پیش‌بینی افزایش نرخ اجاره‌نشینی نیز در این میزگرد، احتمالات موجود برای سال آینده در بازار مسکن عنوان شد؛ مسوولان و کارشناسان حاضر در این نشست همچنین تاکید کردند در شش ماه ابتدایی امسال قیمت مصالح تا بالاترین میزان ممکن رشد قیمتی داشته است و دولت باید در این زمینه هم چاره‌جويي كند.
جایگزین‌های آسان و زودبازده برای مسکن
در این میزگرد، سید بهلول حسینی، عضو کمیسیون عمران مجلس در خصوص تحلیل وضعیت شش ماه اول بازار مسکن سال 91 گفت: رونق ولع انگیز و نوسان ایجاد شده در بازار طلا و ارز باعث افت اشتیاق سرمایه‌گذاری در امر مسکن از سوی مردم و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در شش ماه اول سال 91 شد.
وی در تشریح دلایل رکود غیرقابل انتظار در بازار معاملات مسکن در شش ماه اول سال جاری خاطرنشان کرد: این موضوع از اواخر سال 90 در ساير بازار‌هاي سرمایه‌گذاری فراگیر شد و چون شیوه آسان‌تر و همچنین زودبازده‌تری نسبت به سرمایه‌گذاری در امر مسکن است، مورد استقبال بیشتری قرار گرفت؛ طبیعتا با هدایت این سرمایه‌ها به سایر بازارهای اقتصادی غیر از مسکن معاملات در این بازار دستخوش رکود خواهد شد.
وی ادامه داد: از سوی دیگر، در سال جاری قیمت‌ها به اندازه‌ای در بازار مسکن افزایش داشته است که قدرت خریداران مصرفی هم در این بازار کاهش یافته است؛ این امر به هیچ‌وجه با وعده‌هاي موجود در زمینه تامین مسکن و تنظیم بازار مطابقت ندارد؛ چرا که حتی اگر 1/0 از این وعده‌ها محقق می‌شد باز شاهد اتفاقات بهتری در این زمینه بودیم.
حسینی با بیان اینکه پیش‌بینی تغییر محسوس در قیمت مسکن برای شش ماه دوم سال غیرمحتمل است، گفت: تغییر محسوس در بازار مسکن در شش ماه دوم سال را انتظار ندارم؛ این در حالی است که هزینه‌های ساخت و ساز به خصوص در بخش تامین مصالح در شش ماه اول سال 91، به نهایت خود رسیده است و دیگر جایی برای افزایش بیشتر ندارد.
مهم‌ترین شاخص تغییر در بازار مسکن 91
رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز با اشاره به تاثیر محسوس برخي وقايع غيراقتصادي ماه‌هاي اخير در كشور بر هزینه‌های ساخت و در نهایت قیمت مسکن در شش ماه اول امسال، تصریح کرد: در حال حاضر کشور ما دستخوش یک رکود انتظاری شده است؛ به این معنا که بروز نوسان در سایر بازارهای همجوار بازار مسکن، باعث شده است تا همه منتظر بمانند تا ببینند در آینده چه اتفاقی در این بازارها رخ می‌دهد و به عبارت دیگر در حال حاضر تا روشن شدن اوضاع، هیچ کس حاضر به انجام معامله نیست.
مصطفی قلی خسروی، با اشاره به اثر مضاعف نوسانات بازارهای مجاور مسکن بر وضعیت قیمت‌ها و رکود در انجام معاملات در سال 91، افزود: در حال حاضر 80 درصد از تولیداتی که صنعت ساختمان به آن وابسته است، تولید داخلی و بی نیاز از ارز است، اما همین جو روانی ایجاد شده ناشی از نوسان نرخ ارز باعث بالا رفتن هزینه‌های ساخت و ساز در محصولات داخلی هم شده است.
وی در پاسخ به این سوال که نرخ رشد قیمت مسکن در 6 ماه اول امسال چقدر بود، گفت: مسکن در نیمه اول امسال 35 تا 45 درصد نوسان قیمت داشت و بازار اجاره بیش از بازار خرید و فروش دستخوش تحول بود. تمایل موجران به دریافت اجاره بیشتر در مقایسه با رهن کامل هم مهم‌ترین شاخص تغییر در این بازار محسوب می‌شود.
وی در خصوص تاثیر برخی وعده‌های مسوولان مسکن بر رفتارهای موجود در این بازار هشدار داد: مسوولان مسکن وقتی وعده‌ای در این زمینه می‌دهند و این وعده‌ها به نتیجه نمی‌رسد به جز بروز تورم در قیمت‌ها نتیجه دیگری حاصل نمی‌شود و به تبع آن مشکلات دیگری هم دامنگیر بازار مسکن می‌شود که ایجاد شرایط رکود در معاملات یکی از این تبعات منفی است.
جهش در نیمه دوم؟
خسروی ادامه داد: مسکن مهر تنها پاسخگوی 30 درصد نیاز مصرفی مسکن است و ما همچنان به عرضه تعداد قابل توجهی مسکن نیاز داریم.
وی در مورد وضعیت 6 ماه پایانی سال 91 در بازار مسکن گفت: نیمه دوم سال همیشه فعالیت‌ها آغاز می‌شود؛ چون آغاز فعالیت‌های ساخت و ساز در اصل از نیمه دوم سال خواهد بود، پس از عبور از پاییز شایعات در مورد آینده بازارهای اقتصادی، به خصوص آینده بازار مسکن شروع می‌شود. اینکه بعد از عید وضعیت به چه صورت خواهد بود و انتخابات ریاست جمهوری چه خواهد شد؟ همه شایعاتی است که بازار مسکن در نیمه دوم سال را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک افزود: مطمئن باشید اگر روند کنونی ادامه یابد باید منتظر جهش قیمت‌ها در بازار مسکن در 6 ماه آینده باشیم. این در حالی است که اگر دولت در مقطع حاضر نوسانات را کنترل کند و ثبات در بازارهای مجاور برقرار شود قیمت‌ها شاید در حد تورم عمومی افزایش یابد و بازار مسکن تا حدی کنترل شود.
توقف ساخت‌وسازها در نیمه اول سال 91
باقر میلانی، کارشناس اقتصادی نیز با بیان اینکه در فرهنگ اقتصادی ما همواره تلاش برای یافتن جان‌پناهی سریع و زودبازده برای سرمایه‌ها روالی رایج بوده است، گفت: تشدید عملی تحریم‌ها از اواسط سال 90، تاثیر موضع‌گیری‌های سیاسی و اقتصادی همچون نتایج مذاکرات 1+5 و نوسان بازارهای اقتصادی همجوار مسکن یعنی طلا و ارز، موضع گیری سرمایه‌گذاران در تمام فعالیت‌های اقتصادی را تغییر داد و در بخش مسکن نیز باعث ایجاد اثر افزایشی در قیمت‌ها در عین رکود در معاملات خرید و فروش شد.
وی افزود: زمانی که به طرز موجود بازارهای همجوار با بازار مسکن فعال می‌شوند،
سود آفرینی دارند و در عرض یک ماه سرمایه‌های مردم را دو برابر می‌کنند، چه شرایط دیگری غیر از رکود در معاملات مسکن را می‌توان انتظار داشت؟
میلانی با اشاره به اینکه آمار بی‌سابقه صدور پروانه ساختمانی در سال 90، انتظار عرضه گسترده واحدهای مسکونی در سال 91 را برای تمام فعالان بازار مسکن ایجاد کرده بود، ولی عملا چنین نشد، تصریح کرد: تبدیل بازارهای همجوار به جان‌پناهی قوی برای هدایت سرمایه‌ها، در نیمه اول سال 91 موجب شد حتی مسکن هایی که در سال گذشته مجوز ساخت‌ گرفته بودند در ابتدا یا از نیمه‌های ساخت‌وساز متوقف شوند و سازندگان آنها تا ایجاد آرامش در بازارهای اقتصادی دست نگه دارند.
چهار عامل اثرگذار بر بازار 92
میلانی با اشاره به اینکه قیمت مسکن آن‌طور که رییس اتحادیه مشاوران املاک هم اعلام کرده است تا 45 درصد نوسان را در نیمه اول امسال تجربه کرده است، گفت: من هم معتقدم که در شش ماه اول امسال بازار اجاره بیشتر دستخوش تحول بود، اما نگرانی بزرگی که در این زمینه بازار مسکن را تهدید می‌کند احتمال افزایش نسبت اجاره نشینی در آینده نزدیک نسبت به حجم مسکن‌های ملکی است،
وی افزود: علت این امر ورود دهه شصتی‌ها به بازار مسکن در نتیجه رسیدن آنها به سن ازدواج است، پیش‌بینی‌ها حاکی است در سال 92 مسکن برای این جوانان به کالایی لوکس تبدیل می‌شود. این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: پیش‌بینی می‌کنم در سال آینده چهار عامل اثرگذار در بازار مسکن در یک نقطه تلاقی به هم برسند؛ اثرات ارزی سال‌های گذشته كه به دليل پايين‌آوردن ارزش پول ملي درآمد و پس‌انداز خانوارها را نزول داده است، به اوج رسیدن نیاز به مسکن با ورود دهه شصتی‌ها به این بازار، بالا رفتن نرخ تورم و تاثیر تحولات سیاسی چهار عامل موثر در بازار مسکن سال 92 خواهد بود.
وی افزود: با این وجود، اگر برنامه‌ریزی درستی برای مقابله با وضعیت‌های گفته شده صورت نگیرد احتمال رشد بالاي قیمتی در بازار مسکن دور از ذهن نخواهد بود.
میلانی ادامه داد: برای شش ماه دوم سال 91، شیب طبیعی صعودی قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم عمومی را پیش‌بینی می‌کنم و به شرط ایجاد ثبات نسبی در بازارهای همجوار با بازار مسکن، انتظار جهش در این بازار ندارم.

فشار تقاضای دهه شصتی‌ها
گروه مسکن - نرخ 23 درصدی رشد جمعیت در دهه 60 هم اکنون خود را به صورت فشار تقاضا در بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی مرتبط نشان می‌دهد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، هر چند از ابتدای دهه 70 دولت با اعمال برخی سیاست‌ها به منظور کاهش نرخ جمعیت توانست نرخ رشد جمعیت را به سرعت از 23 به 21 درصد در این دهه کاهش دهد، اما فشار جمعیتی زاد و ولد در دهه 60 هم اکنون به صورت تقاضای گسترده در بازار مسکن بروز پیدا کرده است؛ به گونه‌ای که در دو دهه 80 و 90 اوج هرم جمعیتی کشور مربوط به گروه‌های سنی 20 تا 30 سال است.
به این ترتیب، فشار تقاضای مسکن ناشی از رشد بی‌سابقه جمعیت در 2 دهه اول انقلاب، در دهه 90 به شكل رشد آمار ازدواج و نیاز به تامین مسکن بروز مي‌كند.
کارشناسان مسکن در این باره معتقدند: دولت برای تامین نیاز این جمعیت بی‌سابقه که در حال حاضر بیشترین نسبت جمعیتی کشور را به خود اختصاص می‌دهند، چاره‌ای جز تولید هر چه بیشتر مسکن ندارد.
این کارشناسان می‌افزایند: در صورت عدم اعمال سیاست‌های ضربتی برای تولید مسکن مورد نیاز این گروه سنی، در کنار چاره‌جویی برای تقاضای انباشته شده برای مسکن از دهه‌های قبل، اوج فشار تقاضا، به دهه‌های بعد منتقل خواهد شد.