چرخي در بازار اجاره‌بها و ارزيابي قيمت‌هايي كه رحم ندارند

امروز اجاره كنيد؛ فردا گران‌تر مي‌شود

تابستان، فصل و درد مشترك اجاره‌نشين‌هاست. اين روزها كه قيمت كالاها در بازار مثل بورس لحظه به لحظه تكان مي‌خورد، نمي‌شود خيلي روي قيمت اجاره مسكن هم حساب باز كرد. / به نظر مي‌رسد دولت برگ برنده‌اي براي كنترل اجاره‌بها در آستين ندارد و قدرت موجران بيش از توان نظارتي دولت است.

کد خبر: ۲۵۳۲۱۶

تاریخ: ۰۴ تير ۱۳۹۱ - ۰۸:۴۸

وزير راه و شهرسازي: «هيچ‌كس جز رسانه‌ها نگران افزايش اجاره نيست.» (خبرآنلاين/ تيرماه 1390)

وزير راه و شهرسازي: «خيال‌تان راحت، اجاره‌ها سال آينده، بالا نمي‌رود.» (فارس/ اسفند 1390)

وزير راه و شهرسازي: «قيمت بالا نمي‌رود؛ برخي آتش به پا مي‌كنند و مي‌خواهند بازار مسكن را به هم بريزند، اما يقين بدانند كه موفق نخواهند شد؛ زيرا ما آنقدر خانه ساخته‌ايم كه روي دست‌مان مانده است.» (فارس/ فروردين1391)

«داشتن مسكن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني است و دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنها كه نيازمندترند، به‌خصوص روستانشينان و كارگران زمينه اجراي اين اصل را فراهم كند.» اين اصلي است كه فرعيات زيادي دارد! اصل 31 قانون اساسي؛ اين سفارش تمام و كمال قانون است براي خانه‌دار شدن هر ايراني.

در همين تهران اما، خانواده‌هاي زيادي هستند كه «سربرج» بايد، حساب‌شان را با صاحبخانه براي يك ماه «كرايه‌نشيني» صاف كنند. طبق آمار غيررسمي كه در نبود آمار رسمي، مجبوريم به آن استناد كنيم، چيزي حول و حوش 65 تا 70‌درصد تهراني‌ها، اجاره‌نشين هستند. قرارداد كه به انتها مي‌رسد، قند در دل صاحبخانه آب مي‌شود اما مستأجر، دل در دلش نيست! يكي شوق افزايش اجاره دارد و ديگري، غصه مبلغي را مي‌خورد كه بايد بر روي كرايه سال قبل بگذارد. توافق هم كه نشود، بايد يك كاميون بگيرد تا به دنبال آشيانه ديگري باشد.

تابستان، فصل و درد مشترك اجاره‌نشين‌هاست. اين روزها كه قيمت كالاها در بازار مثل بورس لحظه به لحظه تكان مي‌خورد، نمي‌شود خيلي روي قيمت اجاره مسكن هم حساب باز كرد. امروز كه راه چند مشاور املاك را در پيش مي‌گيري، اگر قيمت‌ها را x در نظر بگيريم، اگر اتفاق خاصي نيفتد، در مراجعه فردا بابت همان اجاره به نرخ x تومان بايد، x+1 را بپردازيد!

از قديم‌الايام هم رسم بر اين بوده كه نرخ اجاره مسكن از قواعد خاصي پيروي نمي‌كرده است؛ اين قانون نانوشته‌اي است كه از ديروز تا امروز، بدون توقف، جاري بوده است. وقتي به بازار مراجعه مي‌كنم از صحبت‌هاي مشاوران املاك و خود اجاره‌نشين‌ها متوجه مي‌شوم كه «نبود ضابطه و اطلاعات» باعث شده تا نرخ‌ها در 90درصد موارد خارج از «عرف» باشد؛ اين همان موتور محركه اصلي براي شيفت دادن منحني گراني مسكن به سمت بالاست!

همين امروز كه شما بخواهيد از اجاره مسكن در خياباني چون پاسداران، ميرداماد، نواب يا اشرفي‌اصفهاني مطلع شويد، نمي‌توانيد از يك مرجع يا محل خاص «استعلام» قيمت بگيريد! روشن است كه وقتي اطلاعاتي نداشته باشيد، مجبوريد تا به هر قيمتي، تن دهيد! تازه در اين بين، بازارگرمي مشاوران املاك نيز كه براي سرگرفتن يك قرارداد به آب و آتش مي‌زنند نيز حسابي، جيب شما را حالي به حالي مي‌كند!

يك نمونه دلسوزي مشاوران املاك را با هم مرور مي‌كنيم: «من واقعا مي‌ترسم كه اگر فردا مراجعه كنيد ديگر نتوانم اين مورد را به قيمت امروز براي شما، قولنامه كنم. براي خودتان مي‌گويم شما كه از من بهتر مي‌دانيد قيمت‌ها چطوري در اين وانفساي بازار، بالا مي‌رود!»

اين جمله، ديالوگ مشترك تمام مشاوران املاكي است كه من و شما بارها آن را شنيده‌ايم؛ ترس از گراني روزانه اجاره مسكن. حالا كه قانون شماره 31، شامل حال شما نشده است، بايد در غم يافتن يك سرپناه كه حداقل حقوق زندگي شهروندان ايراني است، بسوزيد و بسازيد. دست آخر هم كه با كلي قرض و قوله، بايد «پول پيش» هنگفتي جور كنيد تا به همراه ماهي 700‌هزار تومان اجاره، يك واحد 50 متري در انتهاي... قولنامه كنيد!

چندي پيش بود كه از سوي معاونت مسكن وزارت راه و شهرسازي اعلام شد كه طرحي موسوم به «تعزيرات مسكن» با جديت بيشتري آغاز مي‌شود. براساس اين طرح، دولت براي موجران «قانون سقف» را در نظر گرفته است؛ قانوني كه در فوتبال، از سقف تبديل به كف شد! طرح تعزيراتي مسكن، اجازه افزايش قيمت را براي سال‌جاري تا سقف هفت تا 9‌درصد (بيش از قرارداد سال قبل) منظور كرده است. راهبرد دولتي‌ها در اين پروژه اين است كه از افزايش افسارگسيخته قيمت‌ها جلوگيري كند اما هنوز كه هنوز است خبري از اجراي جدي اين طرح نيست!

براي بررسي دقيق‌تر نوسانات بازار اجاره مسكن، دل را به بازار مي‌زنم؛ يك واحد 50 متري در حوالي خيابان ستارخان، 12‌ميليون تومان رهن و 400‌هزار تومان، «فايل» شده است. كمي آن طرف‌تر يعني در محدوده بزرگراه نواب، براي آپارتماني 55 متري در حاشيه بزرگراه، 15‌ميليون و ماهي 320‌هزار تومان، اجاره تعيين شده كه البته اين واحد در طبقه چهارم است و شما بايد در نبود آسانسور، زحمت فتح چيزي حدود صد پله را به جان بخريد. يك آپارمان 60 متري در بلوار اشرفي‌اصفهاني هم كه از امكاناتي چون آسانسور، برخوردار است، حدود 20‌ميليون رهن و 400هزار تومان، فايل شده است.

آپارتمان ديگري در محدوده بلوار فردوس كه در طبقه چهارم قرار گرفته و متراژ آن، 60 متر است بدون پاركینگ، 10‌ميليون رهن و 500هزار تومان اجاره داده مي‌شود. كمي پايين‌تر يعني حول و حوش خيابان مولوي، براي آپارتماني 55 متري كه پنج دقيقه با مترو فاصله دارد، 25‌ميليون رهن كامل در نظر گرفته شده است. براي يك واحد 60 متري در حوالي ميدان حر كه به مترو دسترسي دارد، 18‌ميليون رهن و 320‌هزار تومان اجاره درخواست مي‌شود. اين نتيجه صحبت‌هاي من با چند مشاور املاك در مناطقي از پايتخت است؛ نكته بسيار مهمي كه در حرف‌ها و توصيه‌هاي مشاوران املاك ديده مي‌شود اين است كه نتايج مذاكرات مسكو خيلي در سرنوشت اجاره‌بهاي مسكن تاثير دارد! دوباره راه مشاوران املاك را در پيش مي‌گيرم تا قيمت‌ها بيشتر آناليز شوند. جالب است در چند مورد، واحدهايي كه فايل مشترك چند مشاور املاك بودند، قيمت‌هايشان بين دو الي سه‌ميليون در رهن و حدود يك‌صدهزار تومان در اجاره ماهانه با هم متفاوت بودند.

يك آپارتمان 50 متري در خيابان ولي‌عصر (دمشق) كه يك خواب بيشتر ندارد، 50‌ميليون رهن كامل مي‌خواهد. همين واحد در مشاور املاك ديگري، 45‌ميليون رهن كامل، فايل شده است! يك سوييت40 متري در نواب، كه عمر آن به پنج سال مي‌رسد، 17‌ميليون رهن كامل مي‌خواهد كه البته همين فايل در مشاور املاك ديگري، 18‌ميليون به رهن گذاشته شده است. براي آپارتمان ديگري در خيابان اسكندري كه مساحت آن، 55 متر است و دو سال از عمر با عظمت (!) آن مي‌گذرد، بايد 35‌ميليون تومان رهن كامل بدهيد.

سري به خيابان شريعتي مي‌زنم. يك واحد 55 متري در اين خيابان، كه يك‌خوابه است، 40‌ميليون تومان در نظر گرفته شده كه با همين متراژ در خيابان خواجه عبدالله بايد 25‌ميليون تومان رهن و 300‌هزار تومان اجاره بپردازيد. آنچه مشخص است اينكه قيمت‌ها در اين روزهاي منتهي به اوايل تابستان، رشدي نجومي داشته تا جايي كه نه تنها در بخش اجاره‌بها بلكه در بخش خريد و فروش نيز نوسانات، زياد است تا جايي كه خريداران، فرار را به قرار ترجيح داده‌اند؛ نتيجه اين شده كه آنهايي كه با قيمت‌هاي كذايي نمي‌توانند كنار بيايند چاره را در «خوش‌نشيني» ديده‌اند و همين امر يعني افزايش تقاضا، درجه تب در بازار اجاره‌بها را بالا برده است.

به نظر مي‌رسد دولت برگ برنده‌اي براي كنترل اجاره‌بها در آستين ندارد و قدرت موجران بيش از توان نظارتي دولت است. در نمونه‌هايي كه با صاحبان آگهي‌هاي روزنامه شده اجاره مسكن تماس گرفتم، جمله مشترك تمام آنها در مقابل سوال من اين بود كه اجاره خانه مثل خريد آن نيست كه از فرمول و قاعده خاصي پيروي كند پس بنابراين موجر مي‌تواند چهار ديواري خود را به هر قيمتي كه دلش خواست، اجاره بدهد!