بازار مسکن در خوف افزایش قیمت به سر می‌برد

کد خبر: ۲۲۴۷۱۵

تاریخ: ۱۶ بهمن ۱۳۹۰ - ۱۰:۵۷

زیر پوست شهر اتفاقات عجیب در حال شکل گیری بوده و زمینه افرایش قیمت مسکن پس از تاثیرگذاری نقدینگی سرگردان بربازار نرخ دلاروسکه، اکنون دررحم شهر درحال باورشدن است.

به گزارش ایلنا، در چندسال اخیر عرصه مسکن کشور با عنایت به عواملی چون اجتناب سرمایه گذاران بخش خصوصی، کاهش صدور مجوز ساخت و ساز، مشوق‌های نه چندان جذاب دولتی فضای روانی حاکم برآن ازکمترین نوسانات برخورداربوده و جدای از افزایش ۲۰ درصدی قیمت مسکن پس ازاجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها، آخرین افزایش جدی قیمت مسکن مربوط به سال‌های نه چندان دوراست.

صرفنظر از پرداختن به دلایل بسیارجابجایی قیمت مسکن در ایران اما عوامل موثر بر جابجایی قیمت مسکن را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد: دسته اول عوامل اقتصادی بوده که به عنوان محرک‌های بیرونی زمینه بروز تورم یا رکود را در بازار مسکن ایجاد می‌کنند؛ این عوامل ریشه در اتفاقات کلان اقتصادی و اجتماعی داشته و در وضعیت کنونی بازار ملک در کشور مهم‌ترین عامل بروز تورم محسوب می‌شوند.

دسته دوم عوامل فنی بوده که با توجه به وضعیت بازار مواد اولیه و مصالح، زمین و بازار کار و همچنین هزینه‌های مالی ساخت و ساز منجر به افزایش هزینه ساخت‌وساز شده، قیمت خانه را بالا می‌برند.

دسته سوم نیز شامل عوامل روانی آن بوده که آن‌ها نیز به نوبه خود با تحت تاثیر قرار دادن رفتار مصرف‌کننده و تولیدکننده، هنجارهای موجود در عرف بازار را بر هم زده و باعث اخلال در روند بازار می‌شوند.

مسکن در ایران همواره به عنوان یک کالای سرمایه‌ای محسوب شده و با توجه به مزیت نسبی آن در همه ایام، ارزش واقعی خود را حفظ کرده و ازحاشیه امنیت بالایی برای سرمایه گذاری نیز برخوردار بوده است.

به عبارت بهتر، هر‌گاه که گردانندگان واقعی بازاراز سوددهی کالاهای دیگر منهای مسکن ناامید گشته، تمامی آمال وآرزو‌های کسب سود و ثروت ناگهانی خود را در بازاری به نام بازار مسکن جستجو کرده‌اند.

این بازار نیز هیچگاه سرمایه گذاران واقعی خود را در دراز مدت ازسوددهی سرشار خود ناامید نکرده وهمواره کمترین نرخ بازدهی سرمایه گذاری دراین عرصه ۳۰ تا ۴۰ درصدبوده است.

براساس برنامه‌های اول، دوم و سوم توسعه اقتصادی به ترتیب احداث ۲۸/۲، ۸۶/۲ و۱۱/۳ میلیون واحد مسکونی یعنی حدود ۲۶/۸ میلیون واحد در کشور دردستورکار بودکه درعمل تولید فقط ۴۴/۵ میلیون واحد مسکونی لباس تحقق به تن کرد.

در برنامه چهارم توسعه نیز احداث چهار میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی یعنی سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی نشانه گذاری شد که براساس آمار به طور متوسط حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در هر سال احداث شده است.

برنامه تولید مسکن در کشور درطول سالیان اخیر همواره با مشکلاتی مواجه بوده که این معضلات هیچگاه اجازه نداده که برنامه‌ای تولید مسکن به طور کامل به بار نشیند.

عمده‌ترین دلیل تحقق نیافتن رقم ساخت و ساز بر مبنای برنامه توسعه‌ای، بر خاسته ازدلایلی چون نبود مشوق‌های لازم، بازدهی نامطلوب عرصه ساخت وساز، نابسامانی درتامین نهاده‌های تولید و بی‌انگیزگی بخش خصوصی درسرمایه گذاری دراین بخش است.

افزایش جمعیت ایران در سه دهه گذشته و تورم فز اینده تامین سرپناه برای خانوارهای ایرانی را مشکل کرده و بخش اعظم جمعیت ۷۶ میلیون نفری کشور پس از پیروزی انقلاب اسلامی متولد شده و به زودی در لیست انتظارمتقاضیان مسکن قرار خواهند گرفت؛ بررسی میزان زاد وولد نمایانگر آن است که در سال ۹۱ به تبع تعداد بالای ازدواج‌ها تقاضای مسکن به اوج خود می‌رسد.

واقعیت این است که در سالیان اخیر تعداد کمبود واحد‌های مسکونی کشور تغییرات چندانی نداشته و با توجه به رخداد سالانه ۸۰۰ هزار واقعه ازدواج به نظر می‌رسد، ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن کشور نیازمند ۳ میلیون واحد دیگر درشرایط کنونی باشد؛ در سال ۷۵به ازای ۳/۱۲ میلیون خانوار معادل ۷/۱۰ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشته که این رقم در سال ۸۵ یعنی برای ۵/۱۷ میلیون خانوار رقم واحد‌های مسکونی به ۹/۱۵ میلیون رسیده است.

بررسی این آمار مبین ۵۳ درصدی تقاضای مصرفی مسکن درکشور بوده که به عبارت ساده ترحدود نیمی از خریداران واحد‌های مسکونی ساکن واحد‌ها شده و نیمه دیگر تقاضا‌ها غیرواقعی بوده و با هدف سرمایه گذاری صورت گرفته است.

دولتمردان همواره به دنیال یافتن راهی برای غلبه بر معضل کمبود مسکن در کشور بوده که یکی ازاین برنامه‌ها در شرایط کنونی طرح احدا ث مسکن مهراست؛ دولت با هدف پاسخگویی به نیاز مسکن کشور آن طرح را راه اندازی کرده هرچند که به دلیل قرارگرفتن شهر‌های جدید درحاشیه شهرهای بزرگ وفقدان زیر ساخت تردد وامکانات مناسب نزد واحدهای احداثی مسکن مهر، فقط ۶۰ درصد از این واحد‌ها متقاضی واقعی دارند.

به نظر می‌رسد دولت برای راه اندازی مسکن مهر یک خط اعتباری اختصاص داده و اهتمام جدی خود را براین موضوع متمرکز ساخته اما بیم آن می‌رود که در صورت عدم توفیق جدی، تقاضای انباشته مسکن مهر نیز به سمت تقاضای مسکن درشهر‌های بزرگ سرازیر شود، هر چند که درچنین شرایطی تعدادی ازمتقاضیان این نوع از مسکن نیز به دلیل مشکلات فرارو، پرچم انصراف را بر فراز دستان خویش گرفته‌اند.

اکنون، با گذشت چهارسال از سال‌های طلایی بازارمسکن، احتمال آن می‌رود که با سرازیر شدن نقدینگی به سمت این بازار، یکبار دیگر بسیاری ازپیش نیازهای صعود ناگهانی قیمت مسکن درکنار یکدیگر قرار گرفته ورویای خانه دار شدن دهک‌های پایین جامعه را از ۵۹ سال انتظار به سال‌های بسیار دورتری پرتاب کند.

نقدینگی ۳۵۰ هزار میلیارد تومانی سرگردان، تب روانی حاکم بر بازارو میل و ورود به این عرصه، افزایش نرخ تورم و بازدهی مطلوب و بدون حاشیه مسکن از جمله عواملی است که این روز‌ها اشتهای بسیاری را برای حضور دوباره دراین بازار تحریک می‌کند.

البته علاوه بر این دلایل، عوامل دیگری نیز در کنار عوال مورد اشاره قرار خواهند گرفت که از جمله آن می‌توان به افزایش تسهیلات خرید وساخت مسکن نیز اشاره داشت، اما براستی آیا پیش از بسته شدن تقویم سال ۹۰ پیکر خموده مسکن کشور دوباره قد علم خواهد کرد.

مجید میرزاحیدری، کار‌شناس رسانه