مسكن مهر يا مسكن متري

کد خبر: ۱۳۷۴۰

تاریخ: ۲۳ تير ۱۳۸۷ - ۱۳:۳۲

مزيت شاخص‌ طرح ‌شهرداري: مالكان خانه‌هاي فرسوده مي‌توانند با 67 ميليون ‌تومان، صاحب يك آپارتمان 75 متري شوند.

شهرداري تهران و دولت، خودآگاه يا ناخودآگاه مسابقه‌اي را براي خانه‌سازي در كشور ترتيب داده‌اند كه سود اين مسابقه به شرط ادامه آن، بي‌شك عايد مردم خواهد شد.

مهمترين سود اين مسابقه، تعريف حق انتخاب براي مردم جهت شركت در هر كدام از دو طرح دولت و شهرداري است.
روزنامه دنياي اقتصاد در ادامه مي‌نويسد: جالب آنكه هرچند طرح شهرداري اختصاصي شهروندان تهراني است، اما اين احتمال هست كه شهرداري‌هاي ديگر كلان‌شهرهاي كشور در آينده‌اي نزديك، عين طرح شهرداري تهران را در شهرشان اجرا كنند. شهرداري تهران درست يك‌ سال پس از اجراي طرح ملي «مسكن مهر»، طرحي را با نام مسكن‌ نوسازان به اجرا درآورده است.

طرح مسكن مهر با حمايت دولت و توسط وزارتخانه‌هاي تعاون و مسكن اجرا مي‌شود، اما طرح مسكن نوسازان يا همان فروش متري مسكن توسط شهرداري تهران به اجرا درمي‌آيد.

اكنون مسابقه‌اي كه دولت و شهرداري تهران براي صاحبخانه كردن مردم ترتيب داده‌اند، اين پرسش را براي افراد به ويژه مردم تهران ـ كه شرايط استفاده از هر دو طرح را دارند ـ مطرح كرده است كه از كدام راه مي‌توانند زودتر، بهتر و با كمترين سرمايه صاحب خانه شوند.

در اين گزارش، تلاش شده است با تشريح كامل ويژگي‌ها، مزايا و معايب دو طرح جداگانه دولت و شهرداري، زمينه و فرصت منطقي براي انتخاب بهينه هر كدام از اين طرح‌ها براي صاحبخانه شدنتان را فراهم كنيم:

زمين اجاره‌اي و زمين ملكي

در آغاز مقايسه، دو تفاوت اساسي موجود در دو طرح را بايد مطرح كرد:
براي خريد متري مسكن شرطي جز تأمين پول مورد نياز نيست و افراد مي‌توانند مستقل وارد طرح فروش متري شوند، اما در طرح مسكن مهر، بايد حتما افراد در آغاز، تعاوني مسكن تشكيل دهند و دوم آن كه همه متقاضيان بايد متاهل و بدون خانه باشند.

تفاوت بعدي در نحوه مالكيت زمين است. در طرح مسكن مهر مالك زمين تا مادام‌العمر دولت است، اما به مدت 99سال به اجاره تعاوني‌هاي مسكن درمي‌آيد كه البته هزينه اجاره آن هم بسيار كم است. اين در حالي است كه در طرح مسكن متري زمين با سند به مالكيت افراد درمي‌آيد.

مدت ساخت
يكي از فاكتورهايي كه بايد در انتخاب اين دو طرح در نظر داشت، زمان ساخت مسكن است.
متأسفانه، در طرح مسكن مهر، هيچ گونه زمان مشخصي براي ساخت در لحظه ‌نام‌نويسي تعيين نمي‌شود. دولت در اين طرح مي‌گويد خانه‌ها را ما نمي‌سازيم كه بخواهيم زماني براي آن تعريف كنيم، اما شهرداري در فروش متري در قرارداد تضمين مي‌كند در سه سال خانه‌ها تحويل داده مي‌شود.

مجري ساخت چه كسي است؟
در طرح مسكن مهر، دولت خانه‌ها را نمي‌سازد بلكه تعاوني‌هاي مسكن، خود بايد عمليات صدور پروانه ساخت را از طريق پيمانكار انجام دهند كه البته همين شيوه ساخت با توجه به تجربه ناموفق تعاوني‌ها در ساخت مسكن، ريسك كار را بالا مي‌برد، در حالي كه شهرداري در طرح فروش متري، مجري مستقيم ساخت‌و‌ساز است.

فروش متري در ساخت جلوتر از مسكن مهر
آپارتمان‌ها در طرح فروش متري هم‌اكنون از 10درصد تا 90 درصد ساخته شده‌اند؛ بنابراين، كار از نقشه‌كشي و انتخاب پيمانكار ساخت و گودبرداري گذشته است، اما در طرح مسكن مهر، تجربه كنوني نشان داده از زمان نام‌نويسي حدود يك سال طول مي‌كشد تا تعاوني‌ها به مرحله ساخت برسند.

قيمت تمام شده
در هيچ‌كدام از دو طرح قيمت تمام شده مشخص نيست، اما سرمايه اوليه براي ورود به طرح فروش متري، بايد  دست كم چهار ميليون و پانصد هزار تومان باشد، در حالي كه در مسكن مهر، يك‌ ميليون تومان بيشتر نياز نيست.

در طرح مسكن نوسازان يا همان فروش متري، امكان سرمايه‌گذاري در پروژه فراهم است. بدين معني كه هر فرد به ازاي پرداخت هر بار چهار ميليون و پانصد هزار تومان، مي‌تواند صاحب يك سهم پنج متري شود. حالا اگر فرد تا پايان پروژه، توانست معادل 75 متر سرمايه‌گذاري كند، صاحب مسكن مي‌شود، در غير اين صورت مي‌تواند با واگذاري سهام به شهرداري و به دست آوردن سود 24درصد (به شرط واگذاري در پايان پروژه) سرمايه سپرده شده خود را دريافت كند.

در طرح مسكن نوسازان همچنين افراد مي‌توانند در هر مقطع از پروژه انصراف دهند و پولشان را با گرفتن سود 17 تا 5/19درصد (بسته به زمان انصراف) دريافت كنند. اين در حالي است كه در پروژه مسكن مهر، هنوز ضوابط مشخص براي انصراف‌دهندگان و محاسبه سود يا جريمه آنها اعلام نشده است.

در پروژه فروش متري، امكان واگذاري امتياز به غير هست، در حالي كه در مسكن مهر، هرگز اين امكان نيست.

به نظر مي‌رسد طرح مسكن متري، مناسب كساني باشد كه به صورت فوري نياز به خريد مسكن ندارند، چرا كه اين افراد مي‌توانند از اين راه و در ظرف سه سال صاحب يك آپارتمان 75متري شوند.
عمر طرح مسكن مهر فعلا يكساله است، در حالي كه طرح فروش متري، تازه از مرحله ‌نام‌نويسي اوليه گذشته است.

عملكرد يكساله طرح مهر، نشان مي‌دهد كه به دليل ملي بودن طرح، كارهاي مقدماتي و زيربنايي زيادي بايد انجام شود، چه آنك‌ه افرادي كه از سال گذشته در طرح مهر نام‌نويسي كرده‌اند، هنوز موفق به ديدن زمين هم نشده‌اند.

در طرح مسكن مهر، دولت چندين ماه است مشغول كار پالايش افراد نام‌نويسي شده است تا بتواند واجدان شرايط را از ميان انبوه متقاضيان جدا كند. ظرفيت طرح مسكن مهر براي كل كشور 5/1ميليون و براي تهران 250هزار نفر است. حال آن كه در طرح فروش متري مسكن، ظرفيت5500 واحد براي تهران تعيين شده است.
با مقايسه اين ظرفيت‌ها به نظر مي‌رسد حجم كارهاي اداري و عمراني در طرح شهرداري به مراتب كمتر و سبكتر از طرح مسكن مهر است.
هر دو طرح دولت و شهرداري به نوعي براي گروه‌هاي كم درآمد در نظر گرفته شده، با اين تفاوت كه در طرح فروش متري مسكن، افراد لازم نيست بدون خانه و متاهل باشند.

مزيت فروش متري براي اهالي بافت فرسوده
بررسي محتويات طرح مسكن نوسازان نشان مي‌دهد در اين طرح، شرايط ايده‌آلي براي ساكنان بافت‌هاي فرسوده در نظر گرفته شده است و به نظر مي‌رسد فروش متري فرصتي است براي ساكنان اين مناطق تا از اين طريق صاحب يك آپارتمان نوساز شوند.

در طرح فروش متري مسكن براي همه افراد قيمت علي‌الحساب متري نهصد هزار تومان در نظر گرفته شده و مابه‌التفاوت آن تا قيمت قطعي در زمان تحويل آپارتمان در پايان پروژه از افراد دريافت مي‌شود، اما ساكنان بافت فرسوده در اين مورد استثنا هستند، به گونه‌اي كه مابه‌التفاوت قيمت علي‌الحساب اوليه و بهاي كارشناسي زمان سررسيد از مالكان بافت‌هاي فرسوده دريافت نخواهد شد. ضمن آن كه كسري متراژ دفترچه‌هاي مالكيت تا سقف يك واحد مسكوني به قيمت علي‌الحساب اوليه محاسبه و دريافت خواهد شد؛ بنابراين، ساكنان بافت‌هاي فرسوده مي‌توانند با 67 ميليون تومان صاحب يك آپارتمان 75 متري در اين طرح شوند.

حالا با توجه به آنچه در مورد مزايا و ويژگي‌هاي دو طرح دولت و شهرداري براي ساخت مسكن گفته شد، مي‌توانيد بر حسب توانايي مالي كه داريد و همچنين با در نظر گرفتن ديگر شرايط، يكي از اين دو يا هر دو طرح را برگزينيد.