تحولات بازار مسکن در آبان ۱۴۰۱

مشتری برای خانه‌های بالای ۲۰ سال، بیشتر از نوساز‌ها / خرید مسکن با وام سخت‌تر شد؛ شورای پول و اعتبار خبر دارد؟

با گذشت دوازده روز از ماه آذر، سرانجام امروز بانک مرکزی گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن در ماه آبان» را منتشر کرد؛ گزارشی که نشان از تغییرت قیمت خانه در پایتخت در کنار افزایش تعداد معاملات دارد.

کد خبر: ۱۱۵۳۲۲۵

تاریخ: ۱۳ آذر ۱۴۰۱ - ۱۲:۲۰

به گزارش تابناک اقتصادی؛ ساعتی قبل بانک مرکزی جدیدترین اطلاعات از تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر کرد. در این گزارش، نکات قابل تاملی در خصوص تعداد معاملات و قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران بیان شده است که نشان از تغییر مسیر بازار مسکن نسبت به شروع پاییز دارد.

بررسی این اطلاعات نشان می‌دهد، در پایان دومین ماه از سومین فصل سال، تعداد معاملات مسکن بر خلاف مهرماه، با افزایش مواجه بوده است، به گونه‌ای که ۸۰۰۵ معامله خرید و فروش مسکن در تهران به ثبت رسیده و نسبت به مهرماه، ۴۷.۸ درصد بیشتر شده است. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران وارد کانال ۴۶ شده و به ۴۶ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان رسیده که حاکی از افزایش ۶.۸ درصدی نسبت به ماه قبل است، در حالی که ماه‌های اخیر، روند افزایش ماهانه قیمت یک متر خانه در سطح حدود یک درصدی قرار داشت. هرچند باید یادآور شد که در ماه‌های خرداد، تیر و مردادماه سال جاری درصد افزایش قیمت ماهانه مسکن تهران به ترتیب ۸.۴، ۵.۸ و ۲.۵ درصد بوده است. از سوی دیگر رقم ۴۶ میلیون و ۷۰۴  هزار تومانی در آبان امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل، معادل ۴۵.۹ درصد افزایش داشته است.

بیش‌ترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده، معادل ۹۵ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲۳ میلیون و ۹۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

گران‌ترین و ارزان‌ترین خانه‌ها در کدام مناطق تهران است؟

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده، معادل ۹۵ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲۳ میلیون و ۹۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۳۰.۷ و ۵۹ درصد افزایش نشان می‌دهند.

سهم نوساز‌ها و کهنه سازها از معاملات آبان

همان طور که پیشتر اشاره شد، در آبان امسال، تعداد معاملات مسکن به رقم ۸۰۰۵ رسیده بود که نسبت به ماه قبل، ۴۷.۸ درصد بیشتر بوده و نسبت به آبان سال قبل ۹.۶ درصد رشد داشته است.

حال بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در هشتمین سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۸ هزار و ۵ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا پنج سال ساخت همچون ماه قبل، با سهم ۲۸.۴ درصد، بیشترین سهم را از آن خود کرده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با آبان سال قبل، حدود ۳.۶ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های "۱۱ تا ۱۵" و "بیش از ۲۰ "سال ساخت افزوده شده است، در حالی که تعداد معاملات مربوط به خانه‌های بیش از ۲۰ ساخت، با رشد ۷۷.۴ درصدی نسبت به آبان ماه سال قبل همراه بوده (این رقم در مهرماه نیز ۵۸.۸ درصد بوده است) و از ۹۳۰ معامله در آبان سال قبل به ۱۶۵۰ معامله خانه در آبان امسال رسیده است.

در پی افزایش قیمت خانه‌های نوساز در ماه‌های اخیر، تقاضای مردم برای خرید خانه از نوساز به کهنه ساز و یا خانه‌های فرسوده سوق پیدا کرده  است.

این میزان رشد در حالی است که درصد تغییرات تعداد معاملات برای خانه‌های نوساز، منفی به ثبت رسیده است. به بیان دیگر در پی افزایش قیمت خانه‌های نوساز در ماه‌های اخیر، تقاضای مردم برای خرید خانه از نوساز به کهنه ساز و یا خانه‌های فرسوده سوق پیدا کرده است. این تغییرات زمانی قابل توجه است که بدانیم در سال گذشته، روند متفاوت بوده است؛ به عنوان مثال در آبان سال ۹۸ (سه سال قبل) درصد تغییرات تعداد معاملات مسکن برای خانه‌های بالای ۲۰ سال به منفی ۵۳.۲ درصد رسیده بود.

همچنین در آبان امسال، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران، حاکی است از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۲ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را از آن خود کرده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با سهم ۹.۲ و ۹ درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

چند درصد از معاملات به خانه‌های زیر ۳ میلیارد تومان رسید؟

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در آبان امسال نشان می‌دهد، به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۶.۵ درصد از معاملات انجام شده را از آن خود کردند. همچنین ۵۸.۶ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و ۴۸.۹ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

سقف قانونی اجاره‌بها بازهم شکسته شد

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آبان سال ۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۳۹.۸ و ۴۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است، رشد ماهانه شاخص مزبور در آبان ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۴.۱ و ۵ درصد است.

رشد نرخ اجاره در کانال ۴۰ درصدی در حالی است که پیشتر در روز‌های پایانی فصل بهار، بسته سیاستی مصوب در جلسه شورای‌عالی سران قوا، از تعیین سقف ۲۵ درصدی برای تمدید قرارداد‌های اجاره‌بها در شهر تهران در سال ۱۴۰۱ خبر می‌داد و تاکید داشت در شهر تهران و سایر کلانشهر‌ها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد که با توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

این در حالی است که در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ نیز ستاد ملی کرونا با توجه به اپیدمی ویروس کووید ۱۹ در مصوبه‌ای، سقف مجاز افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد، سایر کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و دیگر شهر‌ها ۱۵ درصد اعلام کرده بود، ولی در عمل شاهد عدم اجرای این سقف گذاری در بسیاری از معاملات اجاره خانه بودیم.

در هر صورت با توجه به جلسه اوایل آبان ماه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت به ریاست رئیس‌جمهور، با بررسی موضوع افزایش غیر مجاز اجاره‌بها در تابستان، این امیدواری وجود دارد تا در سال آینده، شاهد این روند افزایشی خارج از تعیین سقف نباشیم، زیرا در این جلسه سید ابراهیم رئیسی، دستگاه‌های مسئول در این زمینه را موظف کرده است به وظایف قانونی خود عمل کنند تا از افزایش اجاره‌بها در ماه‌های آینده جلوگیری شود.

وام مسکن بی ارزش‌تر از قبل شد!

در شرایطی که یکی از اقدامات حمایتی دولت‌ها در این سال‌ها برای متقاضیان خرید خانه، ارائه وام مسکن بوده، عملا قدرت خرید مسکن با استفاده از این وام، کمتر از قبل شده است.

برای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان وام بایستی حدود ۱۰۳ میلیون تومان هزینه کنیم تا در نهایت به مبلغ حدود ۳۷۷ میلیون تومانی وام مسکن دست یابیم. از سوی دیگر با توجه به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سطح ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، عملا با این رقم تنها می‌توان حدود هشت متر خانه در تهران خرید!

به بیان دیگر، برای دریافت وام ۴۸۰ میلیون مسکن (زوجین تهرانی) در پایتخت باید نخست با توجه به قوانین بانک مرکزی، به خرید ۹۶۰ عدد اوراق از بورس اقدام کرد. حال قیمت این اوراق در ماه‌های اخیر با روند افزایشی مواجه بوده، تا جایی که بر اساس اطلاعات امروز، قیمت هر اوراق به حدود ۱۰۸ هزار تومان رسیده است؛ بنابراین، برای دریافت ۴۸۰ میلیون تومان وام باید حدود ۱۰۳ میلیون تومان هزینه کند تا در نهایت به مبلغ حدود ۳۷۷ میلیون تومانی وام مسکن دست یابد.

از سوی دیگر با توجه به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سطح ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان، عملا با این رقم تنها می‌توان حدود هشت متر خانه در تهران خرید. به نظر می‌رسد در این شرایط ضرورت دارد تا هرچه سریع‌تر شورای پول و اعتبار نسبت به تغییر مبلغ تسهیلات خرید مسکن، تصمیم گیری کند.

هرچند رستم قاسمی، وزیر وقت راه و شهرسازی ۲۶ اردیبهشت ماه امسال، از ارائه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زوجین تهرانی به ۷۰۰ میلیون تومان به شورای پول و اعتبار خبر داده بود، در نهایت محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن از عدم موافقت شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به ۷۰۰ میلیون تومان خبر داد.