مالک شدن با یک تکه کاغذ!

چند ماهی است که قوانین معاملات ملکی در بنگاه‌های املاک تغییر کرده است و مشاوران باید برای هر معامله خرید یا اجاره، از سامانه جامع ثبت معاملات املاک کد رهگیری بگیرند. براین اساس انتظار می‌رفت که معاملات املاک قولنامه‌ای کمتر شود؛ این در حالی است که رئیس شورای شهر ملارد می‌گوید: «بعید می‌دانم کد رهگیری مانع از معاملاتی شود که در منازل با قولنامه‌های دست‌نویس انجام می‌شود.»

کد خبر: ۱۱۲۸۷۵

تاریخ: ۱۷ مرداد ۱۳۸۹ - ۱۲:۱۸

همشهری‌آنلاین: قطعه‌ای از زمین‌های اطراف شهریار را به‌دلیل ارزان بودن خرید، اما پس از چند هفته که از پرداخت کامل مبلغ گذشت، فهمید که زمین به جز او به3 نفر دیگر نیز فروخته شده است.

او زمین را «قولنامه‌ای» خریده بود. زمین‌های قولنامه‌ای سند مالکیت ندارند و به همین دلیل ارزان‌ترند، اما مالکان جدید، هنگامی که با مشکلات این املاک روبه‌رو می‌شوند، به حکمت ارزان بودن زمین پی می‌برند. سال‌ها پیش، صاحبان زمین‌های بزرگ اطراف شهرهای غرب استان تهران، زمین‌ها را به قطعات کوچک‌تری تقسیم کردند و آنها را بدون ثبت سند و تنها با قولنامه به مالکان فروختند.

این قولنامه‌ها دست به دست میان خریداران و فروشندگان گشته است و اکنون افراد سودجو آنها را به چند نفر می‌فروشند.زمین‌های بسیاری در غرب استان تهران سند مالکیت ندارد و از سال‌ها پیش در بنگاه‌های معاملات ملکی، تنها با قولنامه خرید و فروش شده‌ است. شهرستان‌های کرج، شهریار، اسلامشهر، رباط‌کریم، ساوجبلاغ و چهاردانگه در غرب استان تهران قرار دارند که هر یک از آنها به شهر، شهرک‌ها و روستاهای بسیاری تقسیم شده ‌است. برای مثال، مدیران شهرستان شهریار بر شهرهایی چون ملارد، قدس، اندیشه، صباشهر، شاهد‌شهر، وحیدیه، فردوسیه و باغستان اشراف دارند. جمعیت انبوهی در این مناطق زندگی می‌کنند که اغلب خانه‌های قولنامه‌ای دارند.

فــریدون عطایی، سخنگـوی شورای شهر صباشهر می‌گوید که 98 درصد زمین‌های این شهر قولنامه‌ای است. علی لطیفی، رئیس شورای شهر ملارد هم 80 درصد املاک این شهر را قولنامه‌ای اعلام می‌کند. وضع زمین‌های سایر شهرهای غرب استان تهران هم کم و بیش بر همین منوال است.

انوش اسماعیل‌نژاد، رئیس شورای شهر اسلامشهر می‌گوید که زمین‌های قولنامه‌ای به‌صورت سرپایی در بنگاه‌های املاک خرید و فروش می‌شود.

بیشتر خریداران این زمین‌ها کسانی هستند که توان مالی بالایی ندارند و قطعات نیز کوچک است. خریداران این املاک به‌دلیل نداشتن سند نمی‌توانند از شهرداری خدمات کافی بگیرند و هنگام ساخت‌وساز با مشکل مواجه می‌شوند. از سوی دیگر شهرداری‌ها و دولت نیز نمی‌توانند مالیات و عوارض املاک را از مالکان بگیرند. وی می‌افزاید: «20 سال پیش که قوانین شهری به شفافیت فعلی نبود، بسیاری از مالکان، زمین‌های خود را خرد کردند و با قولنامه فروختند.

اکنون خرید و فروش این املاک کمتر شده است، اما هنوز در بسیاری از مناطق شهر دیده می‌شود. حتی در محدوده شهری تهران نیز املاک قولنامه‌ای وجود دارد.»

رئیس شورای شهر ملارد سابقه وجود زمین‌های قولنامه‌ای این شهر را از 3 دهه پیش اعلام می‌کند و می‌گوید: «30 سال پیش در ملارد و سرآسیاب، زمین‌های 5 هزار متری وجود داشت که اداره این مناطق نیز زیر نظر بخشداری شهریار انجام می‌شد. در آن زمان زمین‌ها تفکیک شدند و به اشخاص زیادی فروخته شدند.»

اما نایب رئیس شورای صباشهر می‌گوید: «پس از الکترونیک‌شدن بنگاه‌های معاملات املاک و الزامی شدن کد رهگیری، می‌توان امیدوار بود که دست کم یک زمین به چند نفر فروخته نشود.» وی می‌افزاید: « چون در قولنامه پلاک ثبتی سند مادر نوشته می‌شود، می‌توان از روی قولنامه‌ها سند اصلی را پیدا کرد. اکنون نیز در مناطقی که زمین‌های قولنامه‌ای زیاد است، کارشناسان شهرداری قولنامه‌ها را پشت به پشت دنبال می‌کنند تا به سند مادر برسند که در این صورت جوازهای مورد نیاز مالک صادر می‌شود وگرنه هیچ مجوزی داده نخواهد شد. پیشنهاد ما به دولت این است که برای کاهش مشکلات پیش آمده برای املاک قولنامه‌ای، برای زمین‌ها و خانه‌هایی که قولنامه‌‌شان به سند مادر می‌رسد، سند مالکیت صادر کند.»

به گفته عطایی، املاک قولنامه‌ای مشکلات بسیار زیادی را برای مالک و نیز دستگاه‌های دولتی به‌وجود می‌آورد. وی اضافه می‌کند: «مالکان چنین خانه‌هایی اصلا نمی‌توانند خانه‌های خود را با دریافت مجوزهای قانونی دوباره بسازند یا تعمیر کنند. شهرداری نیز نمی‌تواند به هیچ سندی استناد کند تا عوارض خدمات را بگیرد. اداره دارایی و مالیات هم به حق و حقوق خود نمی‌رسند.»

رئیس شورای شهر ملارد، در توضیح مشکلات امنیتی و اجتماعی شهرهایی که املاک قولنامه‌ای زیادی دارند، می‌گوید: «چون به شهرداری عوارضی پرداخت نمی‌شود، شهرداری‌ها نیز نمی‌توانند در حد مطلوب خدماتی ارائه کنند و شهروندان ممکن است به روش‌های گوناگون نارضایتی خود را نشان دهند.»

وجود املاک قولنامه‌ای فعالیت‌های برخی شهرداری‌ها را متوقف کرده‌ است. عطایی می‌گوید: «دادستانی کل کشور ابلاغ کرده است که شهرداری‌ها جواز ساخت‌وساز برای اراضی قولنامه‌ای صادر نکنند و به همین دلیل ساخت‌وساز در شهرهای دارای املاک قولنامه‌ای محدود می‌شود. از جمله در صباشهر به همین دلیل برای مدت 4 ماه، ساخت‌وساز به صفر رسیده بود و درآمد شهرداری هم که اغلب از همین ساخت و سازها به دست می‌آید، متوقف شده بود.»

املاک قولنامه‌ای به حدی در شهرهای غربی استان تهران رشد یافته است که دولت چاره‌ای ندارد جز این‌که براساس قوانین موجود، برای تعدادی از آنها سند مالکیت صادر کند. ماده 147 قانون ثبت اسناد و ماده 133 برنامه چهارم از جمله قوانینی است که می‌تواند تاحدی مشکل صاحبان املاک قولنامه‌ای را حل کند. از این‌رو برخی از اعضای شورای شهرهای غربی تهران پیشنهاد می‌کنند که اگر با دنبال کردن املاک قولنامه‌ای، بتوان به سند مادر رسید، بهتر است سند مالکیت یا مجوز ساخت صادر شود. در این میان نکته دیگری وجود دارد که بسیار حائز اهمیت است. به‌دلیل این‌که خانه‌های قولنامه‌ای بدون نظارت و غیرقانونی ساخته شده‌اند، گاهی جان شهروندان را نیز به خطر می‌اندازند. بیشتر این منازل با مصالح غیراستاندارد ساخته شده‌ است و اکنون جزو بافت فرسوده به شمار می‌رود.

اسماعیل‌نژاد، رئیس شورای شهر اسلامشهر، می‌گوید که تعدادی از این خانه‌های فرسوده در اسلامشهر با گرفتن وام تخریب به مجتمع‌های مسکونی تبدیل خواهد شد، اما با این حال، بسیاری از خانه‌های قولنامه‌ای همچنان باقی خواهد ماند. املاک قولنامه‌ای باعث سوءاستفاده برخی سودجویان نیز شده و دعاوی بسیاری در دادگاه‌ها به‌وجود آورده است. پرونده‌های بسیاری که به‌دلیل دعاوی حقوقی بر سر زمین‌های قولنامه‌ای به‌وجود می‌آید، معمولا به قدری دچار اطاله دادرسی می‌شود که عملا نمی‌توان حقوق کسانی را که متضرر شده‌اند، به آنان باز گرداند.

4 نفری که زمینی را در حوالی شهریار از یک فرد سودجو به‌صورت قولنامه‌ای خریده‌اند، پس از مدتی به دادگاه مراجعه کرده‌اند، اما روند طولانی دادگاه، آنان را خسته کرده و ممکن است تا زمان رسیدگی به پرونده، فروشنده متواری شود. به این ترتیب، یک زمین قولنامه‌ای دست کم 5 خانواده را به دردسر بزرگی انداخته است و معلوم نیست این دردسر کی و چگونه تمام شود‌!