چه کسانی می‎توانند نسبت به عملیات ثبتی و تحدید حدود اعتراض کنند؟

هر که در مورد ملک مورد ثبت، اعتراضی دارد، باید تا نود روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، طرح دعوا کند. در اعتراض به ثبت که در واقع اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت است، می‎توان از زمان انتشار آگهی‌های نوبتی نسبت به اصل ملک اعتراض کرد.

کد خبر: ۱۰۹۲۶۲۵

تاریخ: ۲۱ آذر ۱۴۰۰ - ۰۶:۴۹

به گزارش «تابناک»؛ اعتراض در لغت به معنای منع کردن، روبه‎روی کسی ایستادن است و در حقوق ثبت املاک، انجام واخواهی، اعتراض به اصل ملک مورد درخواست ثبت و نمونه‎ای از مفهوم دعواست.

در آگهی‎های نوبتی منتشره، مرجع وصول اعتراضات مشخص می‎شود. از این روی، ماده ۸۶ آیین‎نامه قانون ثبت املاک بیان کرده است: «در آگهی‌های نوبتی قید می‌شود که دادخواست اعتراض باید مستقیم به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی را منتشر می‌کند، تسلیم شود و مبدا اعتراض، تاریخ انتشار روزنامه‎ای است که نخستین آگهی نوبتی در آن درج شده است و دوایر ثبت باید مراقبت کنند تاریخ انتشار آگهی که در زیر آگهی هم قید شده است، با تاریخ انتشار روزنامه مطابق باشد.
تبصره ـ دادگاه‎ها در مورد دادخواست‎های مربوط به اصل، حدود و حقوق املاک پس از احراز اینکه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسلیم شده و داخل مدت است، به موضوع رسیدگی و در غیر این صورت، قرار مقتضی صادر می‎کنند.»

در حین انجام عملیات مقدماتی ثبت و پیش از آن که ملکی در دفتر املاک به ثبت برسد، ممکن است به شیوه‎های زیر اعتراضاتی صورت بگیرد که شامل اعتراض به ثبت ملک؛ اعتراض به تحدید حدود ملک و اعتراض به حقوق ارتفاقی املاک می‎شود.

اعتراض به ثبت ملک و مالکیت متقاضی

روال قانونی بدین صورت است؛ هر کسی که در مورد ملک مورد ثبت، اعتراضی دارد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، طرح دعوا کند.

در اعتراض به ثبت که در واقع اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت است، می‎توان از زمان انتشار آگهی‌های نوبتی نسبت به اصل ملک اعتراض کرد.

در واقع هر که تقاضای ثبت ملکی را به ضرر خود بداند و مدعی مالکیت ملک مورد تقاضا باشد، باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ نشر نخستین اعلان نوبتی، نسبت به ملک، اعتراض کند و اگر ظرف مهلت مذکور، اعتراضی نشود، بعد از این مدت، اگر اعتراض صورت بگیرد، دارای اثر قانونی نخواهد بود.

به نظر می‎رسد قانونگذار بدین جهت اعتراض مهلتی را تعیین کرده است که اداره ثبت محل، از وجود هرگونه دعوا و ادعایی نسبت به ملک مورد ثبت مطلع شود.

به دلیل آنکه موارد ذکرشده از قوانین آمره است و نمی‎‏توان بر خلاف آن‌ها توافق کرد، لذا اگر اعتراض خارج از مهلت قانونی تقدیم شود، دارای اثر نخواهد بود.

با استناد به ماده ۱۷ قانون ثبت، اگر میان متقاضی ثبت و معترض، دعاوی دیگری در دادگاه مطرح باشد، معترض موظف است که گواهی از دادگاه مبنی بر طرح موضوع، اخذ و به اداره ثبت محل تقدیم کند.
این گواهی باید قبل از پایان مهلت ۹۰ روز اعلامی به‎دلیل اعتراض به ثبت ملک و ظرف ۳۰ روز جهت اعتراض به تحدید حدود تقدیم شود.

به‎طور کلی، اعتراض و شکایت نسبت به مالکیت باید به موجب دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی باشد؛ اما به جهت جلوگیری از تضییع حقوق معترضان، معترض حتی با درخواست عادی هم می‎تواند اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم کند.

بعد از وصول اعتراض، اداره ثبت مکلف است مراتب دادخواست معترض را به دادگاه صالح رسیدگی‌کننده ارسال کند.

ضمنا باید رسیدی را که در آن تاریخ وصول اعتراض قید شده است، به معترض تحویل داده و مهر قرمز رنگ مبنی بر ورود اعتراض به عملیات ثبتی بر روی اظهارنامه متقاضی ثبت بزند.

اعتراض به تحدید حدود

بعد از تحدید حدود ملک، اگر مالک ملک مجاور مورد تحدید، به حدود اظهار شده از طرف متقاضی ثبتی، اعتراض کند که حقوق او رعایت نشده است، مجاور یا متقاضی ثبتی که خود یا نماینده‎اش در زمان تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهارشده از طرف مجاوران تحدید شده است، باید تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت‎مجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت‎دار اعتراض کند.

چه کسانی می‎توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض کنند؟

مطابق با ماده ۲۰ قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک، حقی برای خود قائل است، می‎تواند به صورت‎مجلس تحدید اعتراض کند. اگر متقاضی ثبت یا نماینده او، در زمان تحدید حدود حاضر نباشند، می‎توانند به آن اعتراض کنند.

اداره اوقاف، متولی، ناظر، موقوف‎علیهم، متصدی امور حبس، محبوس‎لهم و وصی نیز می‎توانند نسبت به تحدید حدود اعتراض کنند.

اعتراض به حقوق ارتفاقی

هر که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد یا اگر دیگران نسبت به حقوق ارتفاقی ادعایی متقاضی ثبت، معترض بوده یا در مواقعی که متقاضی ثبت یا نماینده‎اش در زمان تنظیم صورت‎مجلس تحدید حدود حاضر نباشند و ملک مطابق با اظهارات مجاوران تحدید حدود شود، می‌توانند ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورت‎مجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم کنند.

به هر ترتیب، اعتراض مانع از انجام معاملات نخواهد بود و خریدار می‌‎تواند با علم به موضوع اعتراض، معامله را قبول کند و این مطلب در سند تصریح می‎شود.

مستندات قانونی مرتبط با اعتراض به عملیات ثبتی

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۷۷ اداره‎کل حقوقی قوه‎قضاییه؛ تاریخ نظریه: بیستم اردیبهشت سال ۱۴۰۰: چنانچه بر اساس سابقه ثبتی، عملیات ثبتی ملکی تا مرحله انتشار آگهی‌های نوبتی انجام شده و در مهلت اعتراضی واصل نشده باشد، اداره حقوقی در نظریات متعدد معتقد است که متقاضی ثبت قانوناً مالک محسوب است و در دعوای خلع‎ید مورد از شمول رأی وحدت‎رویه شماره ۶۷۴ مورخ ۱۰ دی سال ۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است.

حال اگر ملک مذکور خارج از مواعد قانونی موضوع مواد ۴۱ و بعد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب سند عادی به دیگر انتقال یابد، آیا منتقل الیه می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت مذکور مطرح کند؟

در صورتی که پاسخ منفی باشد، در دعوای خلع‎ید آیا منتقل‎الیه باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کند؟

فرض سؤال منصرف از ماده ۴۱ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی است، زیرا ماده مذکور ناظر بر انتقال ملک به صورت عادی به دیگری در جریان ثبت ملک یعنی پیش از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت است؛ بنابراین، در فرض سؤال که آگهی‌های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است، ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و پایان یافته است، مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده ۲۴ این قانون مالک می‌شناسد؛ لذا منتقل‏ الیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است، می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر می‌رسد. در نتیجه پاسخ به قسمت اخیر استعلام نیز موضوعاً منتفی است.