بازار مسکن در نیمه دوم سال به کدام سو می رود؟

در صورتی که مذاکرات بدون دستیابی به نتیجه برگزار و در عین حال ادامه‌دار باشد احتمالا تورم مسکن در حد کمتر از ۵ درصد در هر ماه خواهد بود، اما باز، به احتمال زیاد قیمت واقعی مسکن منفی می‌شود. کمااینکه طی دو ماه گذشته با وجود افزایش یک تا سه درصدی قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن بین یک تا ۲ درصد کاهش پیدا کرد.

کد خبر: ۱۰۸۲۳۷۶

تاریخ: ۲۴ مهر ۱۴۰۰ - ۱۵:۴۴

به گزارش تابناک به نقل از دنیای اقتصاد، رفتار بازیگران بازار ملک طی نیمسال اول ۱۴۰۰ اثبات کرد، «مسکن» در تعقیب «وین» است و نبض معاملات آن به شکل معناداری از نبض تحولات سیاسی مرتبط با برجام، تبعیت می‌کند. پیش‌تر در دو مقطع زمانی مشخص شد که «ریسک غیراقتصادی» چگونه ابتدا (برای مدتی) باعث ورود غریبه‌ها (متقاضیان غیرمصرفی مسکن) به معاملات مسکن و جهش قیمت می‌شود و فروکش‌کردن آن (متغیر ریسک) به چه شکل پای این گروه را از بازار خارج می‌کند.

مرور وضعیت بازار مسکن در نیمه اول امسال نیز شواهد روشن‌تری از اثرگذاری موضوع برجام بر بازار مسکن را نمایان می‌کند و نشان می‌دهد ریسک غیراقتصادی عملا در بازار مسکن به منزله برج مراقبت یا به تعبیر دقیق‌تر، چراغ راهنما برای سفته‌بازان ملکی عمل می‌کند، به این معنا که به آن‌ها نشان می‌دهد چه زمانی چراغ برای ورود سفته‌بازانه به معاملات مسکن سبز و شرایط مهیاست و چه زمانی وقت ترک بازار مسکن توسط سوداگران است و نباید به آن ورود کنند. گویی چشم سفته‌بازان در طول سه سال اخیر همواره به ریسک غیراقتصادی بوده و به آنچه از این برج مراقبت دریافت می‌کنند، عمل کرده‌اند.

بازار مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا پایان ۹۹، یک بازار عادی با کارکرد طبیعی -به این معنا که خریداران مصرفی در آن فعال باشند و سرمایه‌گذاران ساختمانی در آن سرمایه‌گذاری کنند- نبود. رشد تند قیمت مسکن در سال ۹۷ به میزان ۷۰ درصد، خیلی زود تقاضای مصرفی را که از اواخر ۹۶ و بعد از رکود قبلی، وارد صحنه معاملات شده بود، به بیرون راند و خریداران سرمایه‌ای و سفته‌باز‌ها (غریبه‌ها) را به جای آن‌ها نشاند.

این رشد قیمتی نتیجه عوامل روانی همچون «ترس از افزایش قیمت کالا‌ها و دارایی‌ها» در آن سال بود که به‌واسطه جهش ارز و شکل‌گیری موج نااطمینانی ناشی از «شوک به برجام (خروج یکطرفه آمریکا از برنامه جامع اقدام مشترک)» رخ داد.

اگر این متغیر غیراقتصادی تورم‌ساز در آن سال ظاهر نمی‌شد چه بسا معاملات مسکن مثل همه دوره‌های پیشین رونق، به مدت دو سال با رشد محسوس، اما غیرجهشی قیمت ادامه پیدا می‌کرد و تا این حد بازیگران اصلی آسیب نمی‌دیدند. اما این دوره سه ساله ۹۷ تا ۹۹ هم به لحاظ نبض معاملات مسکن و هم به لحاظ میزان تورم مسکن، تقریبا بی‌سابقه و متفاوت از همه دوره‌های قبل بود و باعث تخریب جریان خرید‌های مصرفی و ساختمان‌سازی‌های مسکونی شد.

در این دوره، ابررکود توام با ابرتورم ملکی به ثبت رسید. نبض معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در این سه سال به‌طور میانگین معادل نصف چهار سال قبل از آن شد که به معنای خروج بزرگ خانه‌اولی‌ها از بازار بود. این سقوط سنگین خرید و فروش ملک به دلیل صعود سنگین قیمت اتفاق افتاد.

در این مدت قیمت آپارتمان در تهران براساس میانگین یکساله قیمت، ۶ برابر شد و بر اساس نسبت قیمت پایان ۹۹ به ابتدای ۹۷ نیز قیمت‌ها بیش از ۷ برابر افزایش پیدا کرد یعنی از مترمربعی حدود ۴ میلیون تومان به بیش از ۲۸ میلیون تومان رسید. این در حالی است که در دوره‌های قبلی رونق، جهش قیمت حداکثر برای یکسال تا یکسال و نیم به میزان حداکثر ۸۶ درصد، صورت می‌گرفت. جهش قیمت در این سه سال، تیراژ ساخت مسکن را نیز به شکل بی‌سابقه‌ای کاهش داد و باعث رکود عرضه شد. این (دوره سه سال اخیر) نخستین سکانس از واکنش بازار مسکن به تحولات برجامی است.

سکانس دوم را می‌توان در پاییز پارسال مشاهده کرد. درست یک ماه بعد از پایان کار ترامپ در آمریکا، مسیر نوسان قیمت مسکن در تهران از جهت چند ماه گذشته خود، ۱۸۰ درجه تغییر می‌کند و شیب کاهشی می‌گیرد. آذر ماه پارسال با مشخص شدن اوضاع جدید سیاسی در آمریکا، افراد در بازار‌های مختلف ایران از جمله بازار مسکن، نسبت به آینده متغیر غیراقتصادی موثر بر شرایط اقتصادی، خوش‌بین شدند و این‌طور برداشت کردند که رئیس‌جمهور جدید ایالات متحده به سمت احیای برجام پیش خواهد رفت. در نتیجه، غریبه‌ها از بازار مسکن خارج شدند و به‌واسطه کاهش خرید‌های سرمایه‌ای (تقاضای غیرمصرفی)، میانگین قیمت مسکن در پایتخت یک درصد نسبت به ماه قبل از آن افت کرد.

نبض قیمت ملک حتی در همان ماه انتخابات آمریکا یعنی آبان نیز به این داستان سیاسی واکنش تامل‌برانگیز نشان داد. در آبان تورم ماهانه مسکن در پایتخت از ۱۰ درصد مهرماه به ۸/ ۱ درصد رسید.

وضعیت پاییز پارسال بازار ملک نشان داد، عمده خرید و فروش‌های بسیار محدودی که در این بازار انجام می‌شود، حالت طبیعی ندارد و به خاطر اوضاع بیرونی بازار است. چشم بازیگران مسکن به برجام است و حسی که دارند از بازار‌های ارز و سهام تقویت می‌شود؛ هر چند نبض معاملات در این دو بازار رقیب نیز از همان ریسک غیراقتصادی تاثیر می‌پذیرد.

نیمه اول امسال چگونه گذشت؟
شروع سال ۱۴۰۰ همراه شد با شروع مذاکرات احیای برجام در وین. معاملات مسکن از همان ماه اول امسال به‌شدت تحت تاثیر این متغیر قرار گرفت. با کاهش تقاضای خرید آپارتمان در پایتخت طی ماه اول امسال، میانگین قیمت مسکن بیش از ۳ درصد افت کرد.

افت قیمت مسکن در اردیبهشت ماه نیز به میزان ۲ درصد (ماهانه) ادامه پیدا کرد تا اینکه در خرداد ماه در پی تغییر محسوس اوضاع مرتبط با مذاکرات برجام، بار دیگر فایل فروش در بازار کم شد و سر و کله خریداران سرمایه‌ای در معاملات ملک پیدا شد. در ماه آخر بهار ۱۴۰۰ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۳ درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت.

در طول نیمه اول امسال، متوسط قیمت آپارتمان‌های شهر تهران ۷/ ۴ درصد افزایش پیدا کرده به‌طوری‌که بهای هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در فاصله ابتدای ۱۴۰۰ تا پایان شهریور از ۳۰ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان به ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

این میزان رشد قیمت وقتی با رشد قیمت در بازه زمانی مشابه در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ مقایسه شود، حاوی یک پیام مهم است. در نیمه اول سال ۹۷ متوسط قیمت مسکن در تهران ۴۴ درصد افزایش یافت. در نیمه اول سال ۹۸، این سطح رشد ۱۵ درصدی را تجربه کرد و در نیمه اول سال ۹۹ نیز متوسط قیمت با افزایش ۵۵ درصدی روبه‌رو شد.

نیمه دوم چگونه خواهد بود؟
با وضعیتی که در نیمه اول امسال و البته سه سال گذشته بر قیمت مسکن گذشت، آینده بازار ملک و تورم ملکی را می‌توان در دو سناریو ترسیم کرد.

برای بررسی چشم‌انداز قیمت مسکن اول باید، سطح فعلی قیمت را به لحاظ حبابی بودن یا استقرار در سطح متعارف، مورد سنجش قرار داد. دستگاه‌های متعدد سنجش حباب قیمت مسکن وجود دارد که شامل «نسبت قیمت به اجاره»، «نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار»، «مقایسه رشد قیمت و رشد نقدینگی»، «نسبت قیمت مسکن تهران به کشور» و همچنین «نسبت قیمت مسکن تهران به دیگر کلان‌شهرها» می‌شود.

برآیند سنجش همه این دستگاه‌ها مشخص می‌کند سطح فعلی قیمت مسکن بین ۵ تا حداقل ۱۷ درصد بالاتر از سطح متعارف و مورد انتظار است و در صورت فراهم شدن همه شرایط بیرونی و درونی بازار ملک برای بازگشت قیمت، این اضافه پرش باید جبران شود.

به این ترتیب می‌توان در قالب سناریوی اول از آینده قیمت مسکن گفت، در ماه‌های پیش رو تا پایان ۱۴۰۰، تورم مسکن مشابه تورم مسکن نیمه اول امسال و به مراتب کمتر از سه سال گذشته خواهد بود.

این سناریو در صورتی محقق می‌شود که مذاکرات برجام شروع شود. اگر مذاکرات شروع و به نتیجه مثبت ختم شود، قیمت مسکن در ماه‌های آتی کاهش محسوس پیدا می‌کند. اما در صورتی که مذاکرات بدون دستیابی به نتیجه برگزار و در عین حال ادامه‌دار باشد احتمالا تورم مسکن در حد کمتر از ۵ درصد در هر ماه خواهد بود، اما باز، به احتمال زیاد قیمت واقعی مسکن منفی می‌شود. کمااینکه طی دو ماه گذشته با وجود افزایش یک تا سه درصدی قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن بین یک تا ۲ درصد کاهش پیدا کرد.

در قالب سناریوی دوم رشد دوباره قیمت مسکن به میزان نگران‌کننده مطرح می‌شود. این سناریو البته زمانی ممکن است محقق شود که جهت متغیر غیراقتصادی بار دیگر به سمتی برود که نااطمینانی در بازار‌ها به آینده اوج بگیرد. همانطور که ارقام تورم مسکن نشان می‌دهد، رشد قیمت مسکن در نیمه اول ۱۴۰۰، کمترین میزان افزایش در مقایسه با جهش سه دوره زمانی مشابه قبل است.

این به معنای آن است که در ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۰ موتور جهش قیمت مسکن به نوعی، از کار افتاد و البته زمینه درونی بازار ملک برای جهش نیز کور شده بود. رکود عمیق سه ساله معاملات ملک خود عاملی برای حذف بستر داخلی بازار برای ادامه رشد قیمت شد.

اما از همه مهم‌تر، عامل بیرونی غیراقتصادی یعنی «انتظارات تورمی» در غالب ماه‌های نیمه اول امسال مسیر کاهشی را طی کرد و همین باعث افزایش فایل فروش آپارتمان از یکسو و کاهش تقاضای خرید از سوی دیگر شد که در نهایت بر روند رشد قیمت مسکن تاثیر گذاشت.

در برخی از ماه‌های این نیمه، حجم فایل فروش آپارتمان در شهر تهران بیش از ۳۰ درصد در فاصله یک ماه افزایش پیدا کرد که این اتفاق در پی ترس از ریزش ادامه‌دار قیمت مسکن به‌واسطه برداشت بازار نسبت به روند تحولات مرتبط با مذاکرات، رخ داد. از طرفی دولت فکر می‌کند اگر تولید مسکن را با ضرب و زور زمین دولتی خارج از شهر کلید بزند، مشکلات حل می‌شود. در حالی که اول باید تکلیف عرضه‌های منجمدشده در بازار را روشن کند.

حجم زیادی واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که اگر مالیات سالانه بر آن‌ها بسته شود، عرضه در بازار مصرف زیاد خواهد شد. در این صورت است که قیمت مسکن شکسته می‌شود و تا سطح متعارف کاهش می‌یابد. در غیر این صورت هر نوع تدارک عرضه مصنوعی بعید است مشکلی را در بازار ملک حل و فصل کند. در عین حال سیاستگذار پولی به همراه تیم اقتصادی باید برای مهار تورم عمومی نیز برنامه‌ریزی مشخص و اثرگذار داشته باشند.

از سوی دیگر روند تغییرات قیمت مسکن در طول دوره‌های گذشته نشان داده، این شاخص پیروی معناداری از تورم عمومی دارد. اگر تورم عمومی روند کاهشی به خود نگیرد، مسیر بازگشت قیمت مسکن حتی در صورت رفع ریسک غیراقتصادی، سخت خواهد شد. طی سه دهه گذشته متوسط تورم سالانه مسکن بین ۳ تا ۴ واحد درصد بیشتر از تورم عمومی بوده است. اخیرا بانک جهانی در گزارشی، تورم دو سال آینده در ایران را ارقامی بیش از ۴۰ درصد پیش‌بینی کرد.

در این گزارش، چالش‌های پیش روی اقتصاد ایران لیست شده بود که یکی از آن‌ها تورم شدید است. یک سیاست مشخص برای کاهش نرخ تورم آن است که جلوی رشد شدید نقدینگی از طریق تغییر مسیر جبران کسری بودجه، سلب شود. برای این منظور دولت ممکن است سراغ ظرفیت‌های جدید مالیاتی برود که از نظر فعالان اقتصادی ممکن است به رکود فعالیت‌ها منجر شود. ممکن هم است انتشار اوراق بدهی به میزان بالا در دستور کار قرار بگیرد که مورد تایید خواهد بود.

رشد شدید نقدینگی و رشد شدید تورم موتور دوم تورم مسکن بعد از انتظارات تورمی به عنوان موتور اول است. هر دو در این مقطع لازم است، فروکش کند.