گفت‌وگوی کارشناس بازار مسکن با تابناک اقتصادی

قیمت مسکن در چند سال آتی جهش چشمگیری نخواهد داشت/ با مداخله دولت در بازار مسکن شرایط بدتر می‌شود / سهم دولت در عرضه مسکن، همیشه زیر ۵ درصد بوده است/ تامین زمین و جلوگیری از رشد تورم دو راهکار برای مقابله با قیمت مسکن

قیمت مسکن طبق گزارش جدید بانک مرکزی با رشد ۴۳.۷ درصدی در مقایسه با تیرماه سال گذشته به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است. دولت جدید به زودی سکان هدایت قوه مجریه را بر عهده خواهد گرفت و قطعا قیمت مسکن یکی از چالش‌های این دولت خواهد بود. مهدی سلطان محمدی در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی از آینده بازار مسکن و راهکار‌های دولت برای مقابله با قیمت مسکن گفت.

کد خبر: ۱۰۶۷۳۷۶

تاریخ: ۱۰ مرداد ۱۴۰۰ - ۱۹:۳۹

تنها دو روز دیگر به پایان عمر دولت دوازدهم باقی مانده است و سه شنبه ۱۲ مرداد ماه سال جاری، مراسم تنفیذ سیزدهمین دوره ریاست جمهوری برگزار خواهد شد و آیت الله رئیسی رسماً سکان هدایت قوه مجریه برای چهار سال آینده را در اختیار خواهد گرفت.

به گزارش تابناک اقتصادی، در حالی عمر دولت تدبیر و امید در روز سه شنبه هفته جاری به پایان می‌رسد که این دولت در هشت سال ـ چه در ساخت مسکن و چه به لحاظ قیمت مسکن ـ یکی از ضعیف‌ترین عملکرد‌ها را داشت و قیمت مسکن در دولت روحانی به شدت افزایش یافت.

دولت سیزدهم میراث شومی را در حوزه مسکن از دولت دوازدهم به ارث خواهد برد. آخرین گزارش مسکن در دولت تدبیر و امید نیز که مربوط به تیرماه سال جاری بود به تازگی توسط بانک مرکزی منتشر شد.

بر اساس این گزارش، در تیرماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۰ میلیون و ۴۴ هزار تومان بوده که نسبت به خرداد امسال با متوسط متری ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان، نشان دهنده رشد ۱.۳ درصدی و در مقایسه با تیرماه سال گذشته با متوسط متری۲۰ میلیون و ۹۰ هزار تومان، رشد ۴۳.۷ درصدی داشته است. علاوه بر این، در تیرماه امسال ۵ هزار و ۷۱ فقره معامله مسکن به ثبت رسید که نسبت به خرداد امسال که ۵ هزار و ۱۰۲ معامله مسکن انجام شده بود، کاهش ۰.۶ درصدی داشته است. تعداد معاملات مسکن نسبت به تیرماه سال گذشته که ۱۴ هزار و ۴۷ معامله انجام شده بود، کاهش ۶۳.۹ درصدی را نشان می‌دهد.

همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیر امسال نشان دهنده رشدی معادل ۳۴.۹ و ۳۸.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.

آینده بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: آمار‌های مسکن که روز گذشته منتشر شد نشان می‌داد که قیمت مسکن در مقایسه با تیرماه سال گذشته ۴۳.۶ درصد رشد داشته است که تقریبا برابر تورم عمومی است. وی افزود:، ولی به هر حال شیب افزایش قیمت مسکن تا اندازه زیادی کاسته شده است، به خصوص از اسفندماه سال گذشته تاکنون قیمت مسکن حدودا ثابت باقی مانده است.

سلطان محمدی افزود: به هر حال بعد از آن افزایش شدیدی که قیمت مسکن در سه سال گذشته تجربه کرد و با توجه به چرخه‌های قیمت مسکن انتظار این نیست که در چند سال آتی قیمت مسکن جهش چشمگیر دیگری را تجربه کند و فراتر از تورم باشد. البته این بدان معنی نیست که قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. طبیعتا وقتی تورم ۴۰ درصدی در کشور وجود دارد، قیمت هر کالای دیگری هم به همان نسبت افزایش خواهد داشت.

دولت آینده حوزه مسکن باید چه کار‌هایی برای کاهش قیمت انجام دهد؟

این کارشناس بازار سرمایه در پاسخ به این پرسش گفت: واقعیت این است که اگر نگاه دولت در حوزه مسکن این باشد که با دخالت در بازار مسکن و یا عرضه مسکن توسط خودش مساله را حل کند، قطعا به نتیجه‌ای نخواهد رسید، چون هر گونه مداخله در بازار مسکن وضعیت عرضه و تقاضا را بدتر خواهد کرد و همچنین دولت اگر خودش بخواهد مسکن عرضه کند، اولا منابع برای انجام این کار و نیز توانایی و کارایی بیشتری نسبت به سایر بخش‌ها در این زمینه ندارد. نقش دولت در عرضه مسکن در ادوار مختلف همیشه زیر ۵ درصد بوده کهبیشتر برای کارمندان خود و ... خانه‌های سازمانی ساخته است. مسکن را عمدتاً مردم می‌سازند.

سلطان محمدی با طرح این سوال که باید دید چرا در چند سال گذشته عرضه مسکن کاهش یافته است، پاسخ داد: یک دلیل عمده این است که شرایط عمومی اقتصاد برای افزایش عرضه مناسب نبوده است؛ از جمله اینکه تورم بالایی را شاهد بودیم و ریسک‌های سرمایه گذاری در حوزه مسکن به شدت افزایش یافت و توان خرید خانوار نیز در این چند سال کاهش یافت؛ بنابراین شرایطی برای عرضه بیشتر مسکن وجود نداشته است.

حالا چگونه می‌شود میزان عرضه و تولید مسکن را بیشتر کرد؟ اول اینکه جلوی تورم گرفته شود، چرا که مهمترین عامل افزایش قیمت مسکن، رشد نرخ تورم بوده است. چگونه می‌تواند دولت جلوی رشد تورم را بگیرد؟ دولت باید کسری بودجه را برطرف کند، چرا که دولتی که کسری بودجه سنگینی دارد بناچار به منابع پولی و بانک مرکزی تعرض خواهد کرد و این باعث افزایش نقدینگی و حجم پول و در نهایت تورم خواهد شد.

وی ادامه داد: در درجه اول دولت باید انضباط اقتصادی ایجاد کرده و هزینه‌های خود را کاهش و درآمدهایش را افزایش دهد تا بتواند تورم را کنترل کند. دوم اینکه دولت باید شرایط را برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن مهیاتر کند. شما ببینید با اینکه قیمت مسکن در چند سال اخیر رشد چشمگیری داشته است، تمایل برای ساخت مسکن کاهش یافته است. دلیل این موضوع هم پرریسک شدن شرایط اقتصادی است؛ بنابراین، اگر دولت بخواهد با وضع قوانین و مقررات بیشتر با مساله مسکن مقابله کند، قطعا وضعیت را بدتر خواهد کرد. باید فضا را به گونه‌ای تسهیل کند که مردم تمایل بیشتری جهت سرمایه گذاری در این بخش پیدا کنند.

سلطان محمدی گفت: یکی از مهمترین اجزای قیمت مسکن، مساله زمین است. ۶۰ درصد قیمت مسکن به خصوص در پایتخت، زمین است. در شهر‌های بزرگ کمبود زمین وجود دارد و دولت زمین قابل عرضه‌ای در این شهر‌ها برای ساخت و ساز ندارد. طبیعتا باید مسکن‌های قدیمی تخریب و ساخته شوند که این باعث افزایش قیمت مسکن شده است؛ بنابراین، دولت باید برای کاهش قیمت مسکن، زمین کافی عرضه کند. کجا می‌تواند این زمین کافی را عرضه کند؟ دولت باید بتواند شهر‌ها و شهرک‌های جانبی با زیرساخت‌های خوب را تعریف کند و سرمایه گذاری‌های اصلی در این مکان‌ها انجام شود. به عنوان مثال در اطراف شهر تهران، شهر‌های اقماری تعریف شده است و هنوز هیچ یک از آن‌ها با یک خط ریلی درست به تهران متصل نشده اند. هشتگرد متصل شده است که آن هم چندان قابل تعریف نیست؛ بنابراین دولت باید بتواند خطوط ریلی، شاهراه‌های مناسب تعریف کند و تامین آب، برق، گاز و ... را نیز انجام دهد. نباید داستان مسکن مهر تکرار شود. دولت مسکن بسازد، اما مثلا مدرسه در آن منطقه وجود نداشته باشد و بعد از مردم بخواهد که کمک کنند تا مدرسه در این مناطق ساخته شود.

سلطان محمدی در پایان اظهار داشت: دولت به این نکته توجه داشته باشد که مسکن راه حل کوتاه مدت، ضربتی و جهادی ندارد و باید با برنامه ریزی میان مدت و حتی دراز مدت و تامل به یک شرایط مناسبی برسد. مثل کشتی است که شما الان بذر را می‌کارید و بعد از چند سال محصول را برداشت می‌کنید.