مخروبه‌ای به نام «بازار مسکن»؛

هدیه آخوندی به دولت سیزدهم

بازار مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم گاه با بی‌عملی و گاه با اقدامات مخرب چنان در برابر سوداگری و سرریز چالش‌های اقتصاد کلان به حال خود رها شد که به عنوان یک مخروبه به دولت بعد تحویل می‌شود.

کد خبر: ۱۰۵۳۶۰۷

تاریخ: ۰۱ خرداد ۱۴۰۰ - ۱۶:۴۷

به گزارش تابناک اقتصادی به نقل از مهر، دولت‌های یازدهم و دوازدهم در بخش مسکن غیر قابل قبول ترین کارنامه در همه دولت‌های پس از انقلاب را در اختیار دارد. عملکردی که عمدتاً بدست عباس آخوندی در حد فاصل سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ رقم خورد و پس لرزه‌های آن همچنان بر زندگی و معیشت مردم سایه سنگینی دارد.

در این سال‌ها، سیاست‌های غلط موجب شد همه اتفاقات ناخوشایند متصور برای بازار مسکن اعم از رکود، رکود تورمی، افزایش جهشی قیمت‌ها، کاهش شدید و عملاً توقف ساخت و ساز، بی اعتمادی مردم به بازار، مهاجرت معکوس به حاشیه شهرها و کلانشهرها به دلیل افزایش هزینه‌های خانوارها در بخش مسکن، افزایش حاشیه نشینی، شکاف عجیب قدرت خرید خانوارها با قیمت‌های موجود در بازار، توقف نوسازی بافت‌های فرسوده و … در یک بازه کمتر از یک دهه رقم خورد.

«مزخرفی» به نام مسکن مهر!

عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در حالی از نیمه دوم سال ۹۲ و در ابتدای راه دولت حسن روحانی بر صندلی وزارت تکیه زد که وارث بزرگترین پروژه مسکن سازی کشور با عنوان مسکن مهر بود؛ اما به جای تبدیل بهینه این پروژه به ابزاری برای خانه دار شدن مردم، از همان ابتدا بدگویی علیه این پروژه با عبارات پُر تکراری چون «عامل ایجاد تورم با تزریق نقدینگی خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی و پول پُر قدرت بانک مرکزی»، «طرحی بدون داشتن یک خط مطالعه»، «اعتقادی به مسکن مهر ندارم» و «طرح خیلی مزخرفی است» … عَلَم مخالفت با این طرح را برافراشت.

وی سپس با تئوریزه کردن آموخته‌هایش از اقتصاد غربی و بدون توجه به قانون اساسی که به حق مسکن شهره شده و در آن، خانه دار شدن شهروندان ایرانی، جزو وظایف دولت‌ها برشمرده شده است، بنای مخالفت با دخالت دولت در مسکن را نهاد و مسکن مهر را نوعی دخالت دولتی در بخش مسکن عنوان کرد.

وام‌های خرید مسکن ۷ دست؛ ساخت و ساز هیچی

گام بعدی دولت یازدهم در تضعیف و زمین گیر کردن بازار مسکن و ایجاد ناترازی در عرضه و تقاضا که نتایج آن در دولت دوم روحانی و در فاصله‌ای کمتر از ۳ تا ۴ سال نمایان شد، حمایت سنگین دولت یازدهم از سمت تقاضا و عدم تقویت سمت عرضه بود.

دولت یازدهم با افزایش‌های چند باره سقف وام خرید مسکن و همچنین راه اندازی صندوق پس انداز مسکن یکم و در مقابل، عدم تسهیل شرایط برای تولید مسکن مصرفی، جلوی ساخت و سازهای شخصی ساز را گرفت.

این در حالی بود که بسیاری از کارشناسان عواقب عدم حمایت از تولید مسکن را بارها هشدار داده بودند.

شاید اصلی ترین بهانه آخوندی برای ممانعت از تقویت سمت عرضه مسکن، مقایسه‌های متعدد صرفاً کمّی و عددی تعداد خانه‌های موجود در کشور با تعداد خانوارها بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ بود که در آن تعداد واحدهای مسکونی ۲۷ میلیون و خانوارها ۲۳ میلیون برآورد شده بود.

این در حالی است که بسیاری از کارشناسان، عدم توزیع متناسب مسکن میان خانوارها را گوشزد می‌کردند؛ به این معنا که برخی بانک‌ها یا اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر، با استفاده از برخی رانت‌ها یا خلأ قانونی و نبود پایه‌های مالیاتی مؤثر، تعداد زیادی واحد مسکونی خالی یا شبه خالی (خانه دوم) در اختیار دارند و از این طریق، در سودای افزایش ارزش سرمایه‌های خود با استفاده از خالی نگه داشتن و عدم عرضه آنها در بازار هستند؛ در همان زمان بسیاری از کارشناسان، راه حل هدایت این سرمایه‌های راکد به فعالیت‌های اقتصادی مولد را راه اندازی پایه‌های مالیاتی مهمی چون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی املاک ذکر می‌کردند.

سرپیچی از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

عباس آخوندی در دوره تصدی خود بر وزارت راه و شهرسازی نه تنها از تولید مسکن حمایت نکرد و بارها تاکید کرد که حمایت از ساخت خانه وظیفه دولت نیست، بلکه حتی قانون مالیات بر خانه‌های خالی که از سال ۹۳ و ذیل ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم به عنوان ابزاری در دست سیاستگذاران بخش مسکن بود، به دلیل عدم اعتقاد وی به این پایه مالیاتی به سرانجام نرسید. اهمال وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی و برخی دستگاه‌های دیگر به عنوان نهادهای همکار در طراحی و اجرای سامانه جامع املاک و اسکان کشور که قرار بود زیربنای اطلاعاتی مالیات سِتانی از مالکان خانه‌های خالی باشد، هرگز در طول ۸ سال دولت‌های یازدهم و دوازدهم اجرایی نشد.

وزیری که مانع تنظیم‌گری بازار مسکن شد

حتی طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مستغلات نیز که در کمیسیون اقتصادی مجلس دهم به تصویب رسید و قرار بود در صحن علنی مجلس به بحث و بررسی گذاشته شود، با نامه عباس آخوندی به علی لاریجانی رئیس وقت مجلس دهم، به کمیسیون ارجاع داده و عملاً به بایگانی سپرده شد و مسکوت ماند.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی، راه اندازی بخش مسکن، ساختمان، ساخت و ساز و تولید نهاده‌های ساختمانی را که مجموعاً یک سوم اقتصاد ایران را تشکیل می‌دهند، موتور محرکه اقتصاد ایران می‌دانند که رکود در آن، به رکود در بسیاری از بخش‌های تولیدی و خدماتی منجر می‌شود.

شکست سنگین در اجرای طرح نوسازی بافت فرسوده

روحانی که می‌دید با دست فرمان عباس آخوندی بازار مسکن به ناکجا خواهد رفت، در سال ۹۵ ستاد رونق بخشی به بازارها تحت نظارت اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور را فعال کرد که یکی از مهم‌ترین مصوبات و طرح‌های این ستاد، نوسازی بافت‌های فرسوده و همچنین ناوگان حمل و نقل بود که مجری هر دوی آنها، وزارت راه و شهرسازی بود.

اما تنها خروجی این ستاد، چند برگه کاغذ به عنوان مصوبه ستاد بود که حتی خود دستگاه‌های اجرایی عضو این ستاد همچون وزارت راه و بانک مرکزی هم به آن وقعی ننهادند؛ آخوندی به عنوان وزیر راه و شهرسازی تمایلی به نوسازی جهادی بافت‌های فرسوده نداشت؛ بهانه وی، عدم توفیق طرح‌های ضربتی نوسازی بافت فرسوده در دولت‌های ملی و محلی (شهرداری‌ها) گذشته بود که نتایج چندان درخشانی در پی نداشته است.

روحانی مجبور به دور زدن آخوندی شد

مقاومت آخوندی در برابر نوسازی جهادی بافت‌های فرسوده به حدی بود که رئیس جمهور در سال ۹۶ و در ابتدای فعالیت دولت دوازدهم، مرحوم اکبر ترکان را به عنوان مشاور رئیس جمهور در امور نوسازی بافت فرسوده منصوب کرد؛ اتفاقی که شاید بتوان آن را نقطه آغاز شکاف میان روحانی و آخوندی و سپس جدایی وی از دولت، یک سال و نیم پس از آن در مهر ماه ۹۷ به شمار آورد.

انتقاد رئیس جمهور از وزیر مسکن خود در هنگام معرفی کابینه!

روحانی در مرداد ۹۶ و در هنگام معرفی کابینه پیشنهادی دولت دوازدهم به مجلس دهم، بخشی از اختلافات فکری خود با آخوندی به خصوص در زمینه مسکن رونمایی کرد؛ اما حدود کامل این اختلاف فکری را عباس آخوندی و در مراسم تودیع خود از وزارت راه و شهرسازی با سخنرانی جنجالی اش انجام داد؛ آخوندی در مراسم تودیع خود با اسم رمز «بکوبیم و بسازیم»، با کنایه، روحانی را طرفدار ایده تخریب کلی بافت فرسوده و نوسازی مجدد این بافت‌ها با استفاده از طرح‌های ضربتی و خود را طرفدار ایده نوسازی تدریجی بافت‌های فرسوده با استفاده از ظرفیت‌های اجتماعی-اقتصادی- فرهنگی ساکنان این بافت‌ها معرفی کرد.

اما هر چه بود، سیاست‌های عباس آخوندی در دولت نخست روحانی بازار مسکن را در برابر سوداگری و حجم روزافزون تقاضا بی پناه رها کرد و به لبه پرتگاه قیمت کشاند.

سیاست‌های اخوندی نه فقط بی اقدامی در بازار مسکن بود بلکه اظهارات مخرب وی و تاکید بر اینکه دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند، بر نابسامانی بازار افزود.

مسکن اجتماعی؛ آلترناتیو مسکن مهر هم شکست خورد

در پایان نخستین سال دولت یازدهم و در هفته دولت سال ۹۳، زمانی که اعضای کابینه محضر رهبر انقلاب رسیدند، ایشان با کنایه به انتقادات پُر شمار وزیر راه و شهرسازی به طرح مسکن مهر، گفتند: اگر طرح‌های گذشته در زمینه مسکن را قبول نداریم، لااقل یک طرح جدید ارائه دهید»؛ نتیجه آن، سر برآوردن ایده مسکن اجتماعی از اتاق فکر ساختمان شهید دادمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان طرحی برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد بود. ایده‌ای که در حد حرف بود اما در مقام عمل، آورده‌ای برای بازار مسکن نداشت. چرا که در انتهای دولت یازدهم به ارائه تعدادی از واحدهای بدون متقاضی مسکن مهر در برخی شهرهای کوچک‌تر به تعدادی از خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی ختم شد؛ بدون آنکه واقعاً مطالعه‌ای برای آن انجام شود یا ساخت و سازهای خاصی در قالب این طرح صورت بگیرد؛ برخی واحدهای مسکونی خیّرساز در حجم بسیار محدود نیز ذیل بنیاد مسکن و با سرمایه خیّرین تولید شد و به دست نیازمندان آن رسید که رد پایی از حمایتهای دولتی در آن دیده نمی‌شد و بیشتر هدایت سرمایه‌های خیّرین به این بخش و گنجاندن آن تحت طرح مسکن اجتماعی برای گزارش دهی به مردم بود.

از اواخر سال ۹۶ رفته رفته افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن آغاز شد؛ خرداد ۹۷ وزارت راه و شهرساز به ریاست عباس آخوندی، «شو» یی تحت عنوان بررسی راهکارهای ۱۴ گانه ساماندهی بازار مسکن و با حضور برخی کارشناسان و فعالان صنفی این بخش برگزار کرد که عملاً خروجی آن، همان چند برگ کاغذی است که از دیگر جلسات اینچنینی بیرون می‌آمد بدون اینکه نتایج عملی داشته باشد.

روند افزایشی قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه داشت و رفته رفته شکل ثبت رکوردهای چند دهه‌ای به خود گرفت؛ اختلافات وزیر راه و شهرسازی و رئیس جمهور هم در حوزه «بکوبیم و بسازیم» و نوسازی بافت فرسوده رفته رفته جدی تر شد که نهایتاً به استعفای عباس آخوندی در شهریور ۹۷ و پذیرش آن از سوی رئیس جمهور در مهر ماه منجر شد.

پایان دوره آخوندی در وزارت راه و ورود اسلامی

با استقرار محمد اسلامی در ساختمان دادمان وزارت راه و شهرسازی در آبان ۹۷ و سپس اخذ رأی اعتماد از مجلس در زمستان، فضای فکری سیاست گذاران بخش مسکن به سمت حمایت از سمت عرضه و تولید مسکن تغییر کرد؛ اما باز هم اتفاق خاصی رخ نداد.

اسلامی در نخستین گام، به جز یک مورد، همه معاونان وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن را به یک باره تغییر داد؛ مازیار حسینی معاون جدید مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز که از معاونت عمرانی شهرداری تهران به این وزارت خانه آمده بود، رویکرد جدی‌ای در حوزه حمایت از ساخت و ساز مصرفی داشت؛ اما عمر معاونت وی به ۷ ماهه هم نکشید و میوه طرح‌های حمایتی از ساخت و ساز را، محمود محمودزاده معاون جدید مسکن وزارت راه، «یک شبه» چید و فردای انتصابش به این سِمت، طرح اقدام ملی مسکن را کلید زد.

طرح ملی مسکن؛ دیرهنگام و فرسایشی

نیمه نخست سال ۹۸، طرح اقدام ملی مسکن با دستور رئیس جمهور و با حضور وی در سایت طرح ملی مسکن در منطقه ۲۱ تهران کلید خورد؛ همزمان نیز ماراتن نام نویسی از متقاضیان ثبت نام در طرح اقدام ملی مسکن در یک فرآیند طولانی آغاز شد.

با در هم تنیده شدن زمان ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن با آغاز کرونا، اجرای این طرح به تعویق افتاد و عملاً به گفته وزیر راه و شهرسازی، ساخت ۵۳۰ هزار واحد مسکونی در این طرح نهایی شد؛ ورود دیرهنگام دولت به حوزه حمایت نصفه و نیمه از ساخت مسکن، نه تنها بعید است بتواند تأثیر مثبتی بر بازار داشته باشد، بلکه بیشتر به یک طرح تحمیلی به دولت بعدی می‌ماند که چاره‌ای جز تکمیل آن برای دولت بعدی باقی نمی‌گذارد و امکان اجرای طرح‌ها و ایده‌های جدید از سیاستگذاران بخش مسکن در دولت بعدی را سلب می‌کند.

۱۰۰ هزار واحد فرسوده‌ای که قرار بود در طرح ملی مسکن نوسازی شود، چه شد؟

طرحی که قرار بود در آن هم بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده دیده شود و هم ساخت واحدهای جدید؛ اما در عمل خبری از نوسازی بافت‌های فرسوده نیست؛ ضمن آنکه در برخی از شهرها نیز واحدهای مازاد مسکن مهر با عنوان «افتتاح نخستین واحدهای طرح اقدام ملی مسکن» به متقاضیان تحویل شده است.

از دیگر اقدامات مهم اسلامی، حمایت از راه اندازی سامانه املاک و اسکان و اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود که تا کنون تنها به ذکر آماری از شناسایی و معرفی ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی گفته شده و شفاف سازی دقیقی در این زمینه صورت نگرفته است.

با این حال بسیاری از کارشناسان معتقدند یکی از مهم‌ترین نتایج زیان بار «ترک فعل» از سوی وزیر سابق راه و شهرسازی و عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و جلوگیری از تصویب قانون مالیات بر عایدی املاک، افزایش بی حد و حصر قیمت مسکن و تبدیل آن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای و محلی برای تاخت و تاز فعالیت‌های اقتصادی سوداگرانه بود.

ثبت رکورد رشد ۶۰۰ درصدی مسکن در دولت‌های یازدهم و دوازدهم

نتیجه اجرای تفکر بازار آزاد و به قولی، «مردم خودشان بروند خانه بسازند»، ورود سفته بازان به بخش املاک و مستغلات طی سالهای ۹۳ تا ۹۹ و افزایش ۶۰۰ درصدی قیمت مسکن در این بازه زمانی بود.

بازار اجاره مسکن؛ صرفاً به کام از ما بهتران

بازار اجاره مسکن نیز که به گفته کارشناسان اقتصادی، تابعی از قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن است، به بهانه عدم دخالت دولت در بازار و تنظیم روابط موجر و مستأجر، به آشفته بازاری تبدیل شد که حتی با مصوبه سال گذشته ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر عدم افزایش اجاره بها در بالاتر از سقف‌های تعیین شده هم نتوانست از افزایش اجاره بها در سال‌های اخیر جلوگیری کند.

وام ودیعه هم دردی دوا نکرد

افزایشی که مبلغ ۵۰ میلیون تومانی وام ودیعه مسکن را که آن هم جزئی از مصوبات ستاد ملی مقابله با کروناست، عملاً بی اثر کرده و قدرت چندانی برای یافتن واحد استیجاری مناسب خانوارهای فاقد مسکن، در پی نداشته است.

نه تنها مسکن مهر تکمیل نشد بلکه همراه با مسکن ملی به دولت بعدی به ارث رسید!

مسکن مهر نیز که از سال ۸۸ آغاز و قرار شد ۲ میلیون و ۲۲۰ هزار واحد مسکونی به متقاضیان تحویل دهد، در پایان دوازدهمین سال اجرای آن، همچنان با بیش از ۳۰ هزار واحد تکمیل نشده، با پرونده‌ای باز به دولت سیزدهم تحویل داده می‌شود و حمایت نکردن‌های آخوندی از این طرح سبب شد تا احتمالاً ۴ دولت درگیر آن شوند؛ هر چند که دولت دوازدهم مدعی است پرونده مسکن مهر تا پایان این دولت بسته می‌شود، اما شواهد نشان می‌دهد این ادعا نیز احتمالاً مانند سایر وعده‌های دولت‌های یازدهم و دوازدهم عملی نخواهد شد.

ضمن اینکه طرح ملی مسکن نیز از آنجا که اقدامی دیرهنگام در دولت دوازدهم بود، بدون اینکه به نقطه مؤثری برسد، به دولت بعد منتقل خواهد شد.