مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن

پیش‌بینی قیمت مسکن در ۱۴۰۰

سلطان محمدی : بر این اساس می‌توان گفت تاثیر ۹۰ درصدی تورم بر روی قیمت مسکن از سال ۷۳ تا ۹۶، طی این سه سال اخیر با کاهش روبرو بوده، این درحالیست که همچنان تورم عامل اصلی به شمار می‌رود، از سویی عامل دومی که بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار است عوامل درون‌زا اوضاع بازار مسکن از جمله عرضه و تقاضا، چرخه‌های درونی قیمتی بازار مسکن، قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی است که خود آن‌ها نیز طی این چند سال اخیر با تغییرات بسیار زیادی روبرو بوده است بنابراین بازار مسکن یک بازار چند بعدی است که برای تحلیل آن باید تمامی جوانب آن را به خوبی ارزیابی و تحلیل کرد.

کد خبر: ۱۰۴۴۱۹۸

تاریخ: ۱۶ فروردين ۱۴۰۰ - ۱۵:۱۹

به گزارش تابناک به نقل از فرارو،  افزایش شدید و کم‌سابقه قیمت زمین و مسکن در شهر تهران و سایر مناطق شهری کشور در سال‌های اخیر بحق موجب نگرانی خانوار‌ها و سیاست‌گذاران بخش مسکن شده است. برای بسیاری چندان قابل هضم نیست که چرا در شرایطی که اقتصاد کشور در شرایط نسبتا نامناسبی قرار دارد و درآمد خانوار‌ها نزول پیدا کرده و امکان وام‌گیری آن‌ها برای تهیه مسکن نیز کاهش یافته است، قیمت‌های مسکن چنین افزایش شدیدی پیدا کرده است به‌طوری که فقط ظرف مدت سه سال اخیر یعنی از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز امسال، قیمت مسکن در شهر تهران حدودا ۷/ ۵ برابر و قیمت زمین ۸/ ۷ برابر شده است.

کارشناسان بخش مسکن معتقدند، اگر سیاستگذاران مالی‌وپولی بتوانند با برنامه‌ریزی مناسب تورم را مهار کنند، اگر از تصمیم‌گیری‌ها و دخالت‌های نسنجیده که ریسک‌های کسب‌وکار را افزایش می‌دهند، اجتناب شود، اگر عرضه زمین براساس طرح‌های آمایش سرزمینی در حومه شهر‌ها افزایش یابد؛ اگر شبکه‌های ارتباطی بزرگراهی و به‌خصوص ریلی امکان دسترسی سریع‌تر، سهل‌تر و ارزان‌تر شهرک‌های اقماری را به مرکز فراهم کند، اگر سیاست‌گذاری‌های مسکن در جهت تشویق عرضه و نه تهدید آن باشد و... می‌توان در درازمدت به بهبود تدریجی این وضعیت امید بست. در غیر این صورت با تداوم سیاست‌های کوته‌بینانه و مقطعی و عامه‌پسند گرهی از کار مسکن گشوده نخواهد شد.

مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با بیان اینکه مسکن از دو مولفه کلی تاثیر می‌پذیرد، اظهار داشت: در وهله اول قیمت مسکن از متغیری به نام تورم اثرپذیری بسیاری دارد، به طوریکه با بررسی وضعیت قیمت مسکن از سال ۷۳ تا ۹۶ بهای مسکن در این بازی ۲۳ ساله به صورت متوسط ۲۲ درصد افزایش یافته در حالی که تورم به صورت متوسط طی این سال‌ها ۲۰ درصد با رشد همراه بوده است.

وی افزود: بر این اساس می‌توان گفت که در این بازه بلند مدت ۲۳ ساله بیش از ۹۰ درصد قیمت مسکن متاثر از نرخ تورم بوده این در حالی است که از سال ۹۶ تا پایان سال گذشته تورم و سطح عمومی قیمت کالا‌ها ۴.۵ برابر شده، اما قیمت رشد قیمت تمامی بازار‌های سرمایه از جمله بورس و سایر اوراق بهادار، طلا، سکه، ارز، خودرو و همچنین مسکن رشد بیش از ۶ برابری را داشته است که این موضوع نیز دلایل خاص خود را دارد که بیشتر ناشی از وضعیت خاص کشور بوده که طی این سه سال حکمفرما بوده است.

سلطان محمدی اضافه کرد: بر این اساس می‌توان گفت تاثیر ۹۰ درصدی تورم بر روی قیمت مسکن از سال ۷۳ تا ۹۶، طی این سه سال اخیر با کاهش روبرو بوده، این درحالیست که همچنان تورم عامل اصلی به شمار می‌رود، از سویی عامل دومی که بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار است عوامل درون‌زا اوضاع بازار مسکن از جمله عرضه و تقاضا، چرخه‌های درونی قیمتی بازار مسکن، قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی است که خود آن‌ها نیز طی این چند سال اخیر با تغییرات بسیار زیادی روبرو بوده است بنابراین بازار مسکن یک بازار چند بعدی است که برای تحلیل آن باید تمامی جوانب آن را به خوبی ارزیابی و تحلیل کرد.

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه برای سنجش میزان تورم در سال جاری بر روی قیمت مسکن باید اول دید خود تورم از چه عواملی تاثیر می‌گیرد، یادآور شد: در وهله اول وضعیت تحریم‌ها در این رابطه از اهمیت بسزایی برخوردار است، اگر توافق هسته‌ای احیا شود، می‌توان امیدوار بود که دلار با کاهش قیمت روبرو شده و در ادامه این موضوع انتظارات تورمی با تعدیل روبرو شود، اگر چنین موضوعی رخ دهد به طور قطع در بازار مسکن نیز اثر خواهد شد، اما اگر تحریم‌ها برداشته نشود و همین وضعیت فعلی ادامه پیدا کند، تورم در سال ۱۴۰۰ نیز به رشد خود ادامه خواهد داد.

سلطان محمدی تصریح کرد: عامل دومی که بر روی نرخ ارز در سال ۱۴۰۰ تاثیر بسیار زیادی دارند ترکیب تیم اقتصادی دولت جدید است، اگر قرار باشد که همین سیاست‌های پولی و مالی به مانند زمان حال ادامه پیدا کند، تورم باز هم بیشتر خواهد شد، اما اگر سیاست‌های درست و اصولی پیاده شوند، می‌توان امیدوار بود که با وجود تحریم ها، تورم کنترل شود و اقتصاد بتوانند در مسیر درستی حرکت کند.

وی همچنین در مورد وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خاطرنشان کرد با توجه به توضیحاتی که ارائه شد، سناریو‌های مختلفی برای مسیر حرکتی بازار مسکن ترسیم شد، اما قاعدتا بازار مسکن رشد آنچنانی یا کاهش قیمت قابل توجه را در پیش نخواهد گرفت، از سویی به دلیل فاز انتظاری که در اقتصاد کشور وجود دارد برای تعیین تکلیف برجام و همچنین رفع تحریم ها، اینکه رشد قیمت مسکن همپای تورم باشد یا از آن کمتر باشند بستگی به متغیر‌های سیاسی دارند که با گذشت زمان تکلیف آن‌ها معلوم خواهد شد که چه مسیری را طی خواهد کرد.

سلطان‌محمدی با اشاره به رشد نزدیک به ۸ برابری قیمت زمین در ایران، یادآورشد: چنین رشدی به نوعی بی سابقه بوده که حتی متولیان دولتی مسکن را نیز غافلگیر کرده، طبیعتا در چنین وضعیتی تا زمانیکه انتظارات تورمی وجود داشته باشد، قیمت زمین ومسکن به رشد قیمتی خود ادامه خواهند داد، کلید کنترل گرانی‌ها در بازار‌های مختلف از جمله مسکن مهار تورم است، تا زمانیکه این امر محقق نشود، نمی‌توان انتظار داشت، مسکن متعادل شود و انجام طرح‌های مسکن دولتی برای اینکه خانه ارزان قیمت در اختیار مردم قرار بگیرد، نیز نمی‌تواند تاثیر بر روی قیمت مسکن بگذارد.