از «تایم شیرینگ تا مهایات»؛ حقوق مالکیت زمانی چه قواعدی دارد؟

قرارداد تایم شرینگ یا مالکیت ادواری نوع جدیدی از قرارداد‌های بیع اموال غیرمنقول است که بر اساس ضروریات زندگی مدرن به وجود آمده است. ویژگی این گونه قرارداد‌ها این است که مالکیت ملک برای زمان محدودی در سال به خریدار منتقل می‌شود. در نتیجه یک ملک دارای چندین مالک می‌شود که هر یک از آن‌ها در زمان مشخصی، حق بهره‌برداری و استفاده از منافع را دارند.

کد خبر: ۱۰۳۲۳۳۹

تاریخ: ۱۷ بهمن ۱۳۹۹ - ۰۷:۰۰

به گزارش «تابناک»؛ انتقال مالکیت، یکی از مسائل مهم حقوقی به شمار می‌آید که در نتیجه یک عمل یا واقعه حقوقی، عقد یا ایقاع، واقع می‌شود. با تحقق این عمل یا تحقق واقعه حقوقی، مورد معامله از ملکیت انتقال‌دهنده خارج و به مالکیت منتقل الیه در می‌آید. به تبع اهمیت مالکیت، انتقال مالکیت و مفاهیم وابسته به آن نیز اهمیت می‌یابد. قانون مدنی ایران که در موارد زیادی به تبعیت از فقه امامیه تدوین شده است، دارای رویکردی سازگار با منابع فقهی است؛ هرچند دکترین در این مورد مطابقت کاملی با قانون ندارد، لــکن مفهوم مالکیت و انتقال آن در برخی از نظام‌های حقوقی در سایر کشورها، متفاوت است. در این زمینه حقوق انگلیس تفاوت‌های آشکاری با حقوق ایران دارد. و جالب آنکه در حقوق انگلستان مالکیت زمانی رواج بیشتری نسبت به سایر کشورها دارد. در حقوق انگلیس مالکیت زمانی نوعی مالکیت مطلق و بدون قید و شرط است، چون مالک این حق، دارای تمامی حقوق مالکانه نسبت به ملک خود بوده و امکان اعمال و اجرای آن را با رعایت محدوده زمانی مالکیتش نسبت به مملوک خود داراست.

مسعود مطهری نژاد وکیل دادگستری و پژوهشگر حقوق خصوصی معتقد است هرچند این نوع مالکیت محدودیت‌هایی را به دنبال دارد، این امر نافی ماهیت حقوقی آن و مالکیت مطلق افراد نسبت به اموال خود در زمان مالکیتشان نمی‌باشد. در مفهوم این نوع مالکیت نوعی اشتراک وجود؛ بنابراین، واژه تایم شرینگ یا مالکیت ادواری و بیع زمانی، به مفهوم نوعی شراکت است و لذا این تاسیس جدید بر پایه حقوق اشتراکی استوار گشته است. از سوی دیگر با گسترش تعاملات افراد در عرصه‌های مختلف اجتماعی، گرایش‌های جدیدی در حوزه حقوق ایجاد شده و به تناسب، نهادهای نوینی در نظامهای مختلف حقوقی پدید آمده است. یکی از نهادهای مدرن، مالکیت زمانی یا تایم شرینگ است. تاسیس مذکور در برخی از نقاط ایران عملاً رایج شده، حقوق و تکالیف طرفین قرارداد عقد مالکیت ادواری، در چارچوب قراردادی معتبر قابل بررسی است.

تاریخچه مالکیت زمانی

تاسیس حقوقی مالکیت زمانی در اواسط دهه ۶۰ میلادی در اروپا شکل گرفت و سپس با عنوان تایم شرینگ مطرح شد. با رشد چشمگیر صنعت توریسم مالکیت زمانی توسعه یافت. بنابراین عقد مالکیت زمانی در دهه‌های اخیر به وجود آمد و بنا بر نیازها و ضرورت های زندگی اجتماعی در انتقال املاک، به خصوص در سیستم هتلداری رایج شد؛ بدین نحو که استفاده از اتاق‌ها و سوئیت‌ها و منازل ویلایی را به صورت طولانی و یا دائمی در زمانی معین از سال به افراد واگذار می‌کنند. مالکیت زمانی اصطلاح حقوقی عامی است که در همه فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی کاربرد دارد. امروزه شاهد انعقاد این نوع قــرارداد در بخش‌های مختلـف از جمله امـلاک، گــردشگری، کشــاورزی و اینترنت و…. میباشیم. از مالکیت زمانی، در سیستم‌ها و شبکه‌های اینترنت نیز استفاده می‌شود؛ بدین صورت که یک شرکت ارائه‌دهنده خدمات اینترنتی، اجازه استفاده از اینترنت را برای مدت‌های مشخصی به کاربران می‌فروشد.

مفاهیم

الف) مالکیت

تعریف اصطلاحی و حقوقی مالکیت عبارت است از حقی که هر مالک در جهت انتفاع از ملک خود داراست و می‌تواند هر طور بخواهد در آن تصرف کند. قانونگذار این حق را به موجب اصل چهل و هفتم قانون اساسی و ماده ۳۱ قانون مدنی برای مالک شناسایی کرده است. حق مالکیت کاملترین حق عینی است و مالک حق دارد هرگونه تصرفی در ملک خود بکند. البته به شرط اینکه تصرفات مالک موجب اضرار به غیر نباشد. در انگلستان مفهوم مالکیت تا پیش از سال ۱۵۸۳ ناشناخته بود و به جای آن از اصطلاح حق تصرف استفاده می‌شد. حقوقدانان معاصر انگلیسی مالکیت را اختیار تام، در استفاده یا واگذاری موضوع حق مالکیـت بر حسب اجازه قانون تعریف می‌کنند و حق بهره‌گیری و استفاده از مال، حق اتلاف و حق واگذاری را جـزء اختیارات و حقوق مالـک می‌دانند. (محقق داماد، ۱۳۸۳:۱۲۸)

ب) انتقال مالکیت

انتقال مالکیت یعنی مالک یا شخصی با نمایندگی مالک به موجب عقد یا ایقاع، مالکیتی که دارد را به دیگری انتقال دهد به نحوی که مالکیت وی با این انتقال از بین رفته و مالکیت شخص یا اشخاص دیگری جای مالکیت او را بگیرد. برای مثال در حقوق انگلیس مالک می‌تواند با تجزیه اختیاراتش، تغییراتی اساسی در نوع رابطه خود با مایملکش بدهد. برای نمونه از طریق انعقاد قراردادی به نام تراست بخشی از اختیارات خود را نسبت به دارایی‌اش به دیگران، انتقال دهد و خود به عنوان ذینفع، رابطه جدیدی با دارایی سابقش برقرار سازد. به این ترتیب، تراستی ضمن آنکه تعهداتی در قبال ذینفع به عهده می‌گیرد، به عنوان مالک جدید شناخته می‌شود و حق اداره و انتقال آن مال را به غیر دارد و در عین حال، ذینفع حق دارد در صورتی که تراستی تعهداتش را نقض کند، از طریق مراجعه به دادگاه، الزام تراستی را به اجرای تعهد درخواست کند.

ج) تـراست

در توضیح تـراست باید بیان داشت کـه این عنوان، نهادی در نظام حقوقی کامن لا و عبارت است از رابطه‌ای که از این طریق مالک، مالکیت مالش را به نفع بعضی از اشخاص و یا برای اهدافی که مورد تایید قانون است نگه می‌دارد و البته ممکن است خودش نیز یکی از اشخاصی باشد که از مال منتفع می‌شود. در این صورت منافع حاصل از مال، به منتفعان، یا سایر افراد ذینفع تعلق می‌گیرد. هرچند در نگاه اول، تراستی به نماینده‌ای شباهت دارد که به جانشینی از اشخاص ذینفع اموال را اداره می‌کند، اما تحلیل آن بر پایه نمایندگی اشتباه است. تراست به نوعی تجزیه مالکیت محسوب می‌شود ولی چون مالکیت تراستی در اموال مورد تراست، کامل و مطلق نیست، قابل توقیف توسط طلبکاران وی نمی‌باشد.

د) بیع زمانی

بیع زمانی قراردادی است که به موجب آن فروشنده در برابر دریافت مبلغی، حق استفاده از مبیع را برای مدت معین در زمانی تکراری، به خریدار واگذار می‌نماید. در تعریف مذکور، مساله محدودیت زمانی استفاده از این حق، مورد توجه قرار گرفته است.

به عبارت بهتر، مالکیت زمانی حق است که به موجب آن افراد حق استفاده از یک مال (به عنوان مثال یک اقامتگاه تفریحی) را بین خود تقسیم می‌کنند و در یک زمان خاص از آن بهره مند می‌شوند؛ اگر افراد مدت استفاده یک ماه در سال را برای خود انتخاب کرده باشند، این اقامتگاه در واقع حداکثر به ۱۲ نفر فروخته خواهد شد، چون هر سال شامل ۱۲ ماه است و شخصی که مثلاً حق اقامت و استفاده مردادماه را خریداری کرده است، فقط می‌تواند از منافع آن مال در همان ماه بهره مند شود و نسبت به بقیه ماههای سال هیچ گونه حقی ندارد. مالکیت زمانی، بر خلاف مالکیت دائم و معمول، به عنصر زمان محدود است و بنابراین می‌توان آن را ( مالکیت ادواری) – ( مالکیت موقت) – ( مالکیت زمان‌بندی شده) و یا (تایم شرینگ) نامید. در حالت استفاده به صورت نامحدود مثلاً مالکیت یک آپارتمان برای ۱۵ روز در سال و در زمانی معین و برای مدتی نامحدود به شخصی واگذار می‌شود و هر کدام از مالکان دوره‌ای، در زمان اختصاص یافته به خود، مالک عین متعلق به خود به طور اختصاصی و مالک مشاعات به طور اشتراکی می‌شوند. در حالت استفاده برای مدت طولانی محل سکونت مورد بحث با همان مدت پانزده روز معین در سال، مثلا برای ۳۰ سال به شخص واگذار می‌شود. این حالت در حقوق ایران به عنوان عقد اجاره تحلیل می‌شود.

ماهیت حقوقی قراردادهای بیع زمانی

در رابطه با ماهیت حقوقی قراردادهای بیع زمانی، نظریات متعددی قابل تصور است. این قراردادها را می‌توان از جهتی در قالب حقوق قراردادها و از جهت دیگر در قالب حقوق تجاری یا حقوق عینی مورد بررسی قرار داد؛ با توجه به برداشت‌های متفاوت نسبت به ماهیت حقوقی قراردادهای زمانی، در کشورهای مختلف سعی شده است که قواعد مستقلی در رابطه با ماهیت استفاده از مال غیر منقول در بیع زمانی تدوین گردد. لذا این قــراردادها بدون تــوجه به ماهیت شان، دارای قواعــد مختص خود شده اند. البته قواعد حاکم بر مالکیت مشترک یا مشاعی در قراردادهای بیع یا اجاره، می‌توانند در قراردادهای بیع زمانی نیز اعمال گردند.

ماهیت حقوقی این قراردادها در مواردی می‌تواند دارای آثار مهمی باشد، اگر این قراردادها به عنوان حقوق عینی یا بر اساس مالکیت مشترک محسوب شود، حقوق تثبیت شده خریدار در اداره ثبت املاک محفوظ می‌ماند؛ ولی اگر ماهیت آنها قراردادی باشد، چون در این حالت نمی‌توان علیه ثالث خریدار ادعایی مطرح کرد، موضوع کمی حساستر است. با وجود این اگر قرارداد بیع زمانی را قرارداد اجاره محسوب نماییم، مقررات حاکم بر تغییر مالک بر آن نیز حکومت خواهد کرد و اجاره به خریدار جدید با مالکیت مال غیر منقول، انتقال می‌یابد؛ ولی در هر حال چه ماهیت این قراردادها را حقوق عینی و چه به عنوان یک قرارداد اجاره بدانیم، در صورت قصد فروش ملک از طریق مزایده، با مشکل روبرو می‌شویم.

اما در هر حال ماهیت بیع زمانی یا تایم شرینگ از دو صورت زیر خارج نیست؛

۱- تایم شرینگ در حقیقت، عبارت دیگری از مهایات در فقه است؛ یعنی چند مالک که به صورت مشاع در ملکی شراکت دارند به دلیل آن که نمی‌توانند به طور همزمان از آن ملک استفاده کنند، منافع ملک را به صورت زمان‌بندی شده بین خود تقسیم می‌کنند. بنابراین در این صورت، مالکیت مالکین، به صورت مشاع بوده و تنها حق انتفاع از ملک، به صورت زمانبندی شده تقسیم می‌گردد.

۲- آنکه هر کدام از مالکین در مدت مشخصی از سال، مالک تمام عین باشند و با اتمام آن مدت، مالکیت عین به دیگری منتقل شود و به این ترتیب، هر سال تکرار گردد. در این فرض مالکیت افراد به صورت موقت و زمانی است، یعنی مالکیت عین بر اساس زمان، تقسیم شده است و نه حق انتفاع از آن.
در اینجا لازم است توضیحاتی در اوصاف مفهوم مهایات آورده شود تا وجوه تمایز و تشابه آن با مالکیت زمانی مدرن که خاستگاه آن نظام حقوقی کامن لا است تبیین شود.

مالکیت مشاع در حقوق ایران و تمایز آن با مالکیت زمانی

مالکیت مشاع همان گونه که از نام آن پیداست، شراکت دو یا چند نفر به نحو مشترک و به حالت اشاعه در یک ملک است که ممکن است مالکیت آنها به صورت قهری باشد، مانند مالکیت ورثه در ملک مورث؛ یا به صورت اختیاری، همانند مالکیت به نحو مشاع بین شرکا و در هر دو حالت ممکن است سهام شرکا به صورت مساوی و یا غیر مساوی باشد.
در واقع دو نکته مهم موجب کاربرد و اهمیت فراوان بحث مالکیت مشاع شده است: نکته اول، حدوث مالکیت مشاع یا اشاعه بر اثر وقایع حقوقی نظیر فوت است. به عبارت دیگر مالکیت مشاع به طور قهری و بدون اراده افراد در اموال آنها حادث می‌شود و پس از فوت هر شخص تمام اموال او به مالکیت مشاع ورثه او در می‌آید. لذا ورثه به طور ناخواسته با مسائل اشاعه و مالکیت مشاع و آثار آن روبه رو می‌شوند. نکته دیگر گسترش چشمگیر زندگی آپارتمان نشینی در شهرهای بزرگ است. افزایش جمعیت و کمبود زمین موجب شده است تا انسان ها زندگی را به شکل آپارتمان نشینی ادامه دهند. این امر هم ناخواسته و قهری تمام مالکین ساختمان را با قسمت‌های مشترک ساختمان که به حکم قانون مشاع هستند مواجه می‌سازد. از نگاهی دیگر اهمیت پرداختن به موضوع مالکیت مشاع به لحاظ محدودیت‌ها و موانعی است که در خصوص نحوه تصرف و انتفاع از مال مشاع و اداره آن وجود دارد. بحث اشاعه و مالکیت مشاع غیر از قانون مدنی در قانون تملک آپارتمان ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع به صورت پراکنده آمده است. مطابق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها «هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد در مشاعات سهیم می‌گردد…»

در مالکیت مشاعی هر یک از شرکا صاحب جز به جز ملک مشاع هستند و در هر زمانی که بخواهند، می‌توانند آن را در اختیار داشته باشند. با توجه به قانون مدنی در خصوص احکام شراکت، ملاحظه میشود که در مالکیت مشاعی، تصرفات حقوقی هر یک از شرکا در ملک مشاع، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن سایر شرکا باشد، معامله فضولی و تابع مقررات مربوطه می‌شود.