احتمال برگشت ركود به معاملات مسكن

کد خبر: ۱۰۲۹۱۲

تاریخ: ۱۷ خرداد ۱۳۸۹ - ۱۶:۵۰

مشاوران املاك با اشاره به اينكه «بنگاه‌مسكن» حلقه مياني در سيكل معاملات ملك محسوب مي‌شود، نقش اين صنف در بازار مسكن را فراتر از مشاوره به طرفين معامله عنوان و تصريح كردند: هم‌اكنون «كاستن از تعداد املاك فروشي به‌صورت كاذب» و «جلب رضايت فروشنده‌ به تعيين قيمت پايين» به‌صورت حرفه‌اي در دستور كار همه بنگاه‌هاي مسكن قرار دارد كه اين دو راهكار در رشد معاملات مسكن طي 3 ماه اخير بي‌تاثير نبوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، آنها مي‌گويند تصويب طرح جلوگيري از تنظيم قرارداد در بنگاه‌هاي مسكن، به حذف مشاوران املاك از صحنه بازار منجر مي‌شود كه در شرايط كنوني، اين احتمال وجود دارد كه ركود در آستانه خروج، مجددا وارد بازار مسكن شود.

«از این پس صلاحیت مشاوران املاک در انجام معاملات در حد واسطه‌گری تعیین مي‌شود و کلیه مراحل عقد قرارداد باید در محضرخانه انجام شود» این متن پیشنهادی لایحه برنامه پنجم است که اخیرا به مجلس پیشنهاد شده است و در صورت تصویب این لایحه بنگاه‌هاي مسکن از دایره انجام معاملات حذف خواهند شد.

بر این اساس تعدادی از فعالان بازار مسکن در نقش بنگاه‌داران در مقابله با این طرح مخالفت خود را اعلام و اظهار کردند: کاملا مشخص است که این طرح کارشناسی شده نیست، بلکه یک پیشنهاد سلیقه‌ای است و مجلس نباید دستور اجرای این طرح را صادر کند؛ چراکه نه‌تنها اجرای طرح حذف مشاوران املاک از میدان معاملات، کمکی به رونق بازار مسکن در کشور نخواهد کرد، بلکه وضعیت ناگواری شامل حال بازار خواهد شد که عواقب آن دامنگیر مسوولان بخش مسکن و طرفین عقد معاملات ملکی خواهد شد.

دفترخانه‌ها متخصص نیستند؟

بنگاه‌دار فعالی در خیابان یوسف آباد در رابطه با اجرایی شدن این طرح به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مشاوران املاک، یک قشر فعال و تاثیرگذار در بخشی از اقتصاد کشور؛ یعنی حوزه مسکن هستند.

عاشوری در ادامه افزود: دفترخانه‌ها فقط قرارداد یا معاملات را به ثبت مي‌رسانند؛ اما آنها کارشناس و متخصص حوزه معاملات نیستند. از سوی دیگر معاملات املاك در ایران مانند کشورهای توسعه یافته نیست؛ زیرا برخی از این کشور‌ها برای خرید و فروش و حتی اجاره مسکن فرمول‌هاي ریاضی دارند که در همه شهرها یکسان است و به همین خاطر ممکن است معاملات ملکی آنها در دفترخانه بدون هیچ مشکلی ثبت شود؛ اما در ایران که چنین مساله‌ای وجود ندارد محال است که دفترخانه بتواند به‌تنهايي در امر مراحل عقد معاملات موفق باشد. وی در رابطه با پیشنهاد این طرح نیز تاکید کرد: مساله دیگر اینکه در کشورهای پیشرفته معمولا از تجارب قدیمی استفاده مي‌کنند و بر اساس آن قانون تصویب مي‌کنند؛ اما در ایران بر اساس آزمون و خطاي قانونی را به اجرا در مي‌آورند که این تصمیمی کاملا اشتباه است.

مشاوران املاک، برترین افراد برای تنظیم معاملات مسکن

رافعي مشاور املاک دیگری در محدوده خیابان ونک در این باره اظهار کرد: مشاور املاک، یک شغل تعریف شده در دنیا است؛ چراکه بنگاه‌داران مسکن، مجریان بی‌طرف در عقد قراردادها هستند و مدت‌هاي مدیدی است که به این حرفه مشغول هستند پس با این حساب فقط آنها به پیچ و خم کاری خود واقف هستند و از طرف دیگر فقط مشاوران املاک هستند که مي‌توانند یک معامله یا قرارداد ملکی را با موفقیت به نتیجه برسانند.

وی نیز اذعان کرد: به نظر نمی‌رسد که این طرح کارشناسی شده باشد؛ در حالی‌که، مشاوره املاک کاری حرفه‌ای است که به کارشناسی صحیح نیاز دارد و اگر این طرح اجرا شود به طور یقین بازار مسکن با التهاب بیشتری مواجه خواهد شد.

مشاوران املاک، فقط ثبت‌کننده معاملات و قراردادها نیستند

از سوی دیگر، بنگاه‌داری فعال در خیابان مطهری تصویب و اجرای این طرح را امری محال توصیف کرد و تاکید کرد: بنده به عنوان بنگاه‌داری با سابقه 10 سال در بازار مسکن، مشاوران املاک را تنها به عنوان ثبت کننده قرارداد قبول ندارم؛ چراکه آنها در وهله اول مشاوره یا راهنمای طرفین قرارداد هستند و این نکته، بسیار مهم در امر ثبت قرارداد است و این درحالی است که دفترخانه‌ها نمي‌توانند مانند مشاوران املاک عمل کنند و مطمئنا با مشکلات فراوانی در رابطه با این موضوع مواجه خواهند شد.

بنگاه‌هاي مسکن واسطه‌هاي حذف‌نشدنی در بازار هستند

بنگاه‌دار دیگری در محدوده خیابان عباس‌آباد، مشاوران املاک را بر اساس قانون تجارت دلالان ضروری برای انجام یک قرارداد بدون خطا و صحیح معرفی کرد. حسینی در ادامه این مساله عنوان کرد: مشاوران املاک همان دلالان یا واسطه‌هاي معاملات ملکی هستند که باعث اجرای صحیح روند کار مي‌شوند و اگر آنها حدف شوند و عقد معاملات و قراردادها به دفاتر رسمی ارجاع داده شود آنها نمی‌توانند به‌صورت كامل این وظایف را اجرا کنند. دفاتر رسمی فقط توانایی ثبت معاملات را دارند و به طور معمول 100 درصد از معاملات خرید و فروش و همچنین 30 درصد از قرارداد اجاره در این دفاتر ثبت مي‌شود و همان طور که مشخص است، وظیفه دفترخانه‌ها ثبت سند است نه اینکه آنها تمامی مراحل معاملات را طی کنند.

افراد به بنگاه‌هاي مسکن بیشتر اعتماد مي‌کنند

از سوی دیگر عابدینی یکی از فعالان در بازار مسکن در رابطه با حذف مشاوران املاک ازتنظیم قراردادها و مبایعه‌نامه ابراز نگرانی کرد و گفت: فعالیت اصلی مشاوران املاک عقد قراردادها و معاملات ملکی است و درآمد آنها از این طریق تامین مي‌شود؛ اما اگر این طرح اجرا شود بسیاری از فعالان بازار مسکن کار خود را از دست مي‌دهند و به نوعی معضل بیکاری پیش مي‌آید. علاوه براین همه مالکان و موجران به بنگاه‌هاي محله سکونت خود اعتماد دارند و به همین خاطر آنها را واسطه معاملات خود انتخاب مي‌کنند و خریداران و فروشندگان فقط راضی به انجام معاملات در بنگاه‌هاي مسکن مي‌شوند و دفترخانه‌ها را تنها به عنوان مجریان ثبت قرارداد مي‌شناسند.

دفترخانه‌ها، قدرت مشتری یابی ندارند

در محدوده نارمک، یک بنگاه‌دار مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مشاوران املاک غیر از اینکه به تنظیم قرارداد و معاملات ملکی مي‌پردازند وظیفه مشتری‌یابی را هم بر عهده دارند و این مساله همیشه به عنوان مسوولیت به مشاوران مسکن واگذار شده است و بعید به نظر مي‌رسد که دفترداران بتوانند در اجرای این وظیفه موفق باشند.

دولت مشاوران املاک را بدون صلاحیت جلوه مي‌دهد؟

در همین حال محمدخانی، مدیر آژانس املاکی در خیابان کارگر جنوبی گفت: از یک طرف اتحادیه املاک برای پیشرفت مشاوران املاک دوره‌هاي آموزشی برگزار مي‌كند و از طرف دیگر مي‌خواهند بنگاه‌هاي مسکن را از چرخه معاملات مسکن حذف کنند ! این پیشنهاد که به مجلس و دولت ارائه شده است برای ما بسیار جای تاسف دارد؛ چراکه اگر مسوولان، مشاوران املاک را افراد با صلاحیت مي‌دانستند هیچ‌گاه چنین پیشنهادی را مطرح نمي‌کردند و با توجه به نوع تصمیم‌گیری لحظه‌ای، مشخص است که هدف مشخصی را دنبال نمی‌کنند.

وقت کافی در اختیار طرفین قرارداد گذاشته‌ نمي‌شود

اما در این بین محمدخاني، مدیر املاک دیگری در منطقه نارمک این چنین اذعان کرد: بنگاه‌داران برای به سرانجام رساندن یک قرارداد یا معامله ممکن است چندين روز زمان به این مساله تخصیص دهند؛ اما به طور یقین دفترخانه‌ها این قابلیت را ندارند؛ چراکه ساعات کاری آنها مانند ساعات کاری بنگاه‌هاي مسکن طولانی مدت نیست و اکثر معاملات هم معمولا با مشکلاتی همراه است که نیاز به صرف مدت زمان طولانی برای بحث دارد و حتی گاهی اوقات ممکن است ساعت‌ها بحث شود و در آخر معامله‌ای صورت نگیرد، پس قابل پیش‌بینی است که دفترخانه‌ها نمي‌توانند چنین وقتی را اختصاص به حل اختلافات طرفین بدهند؛ چراکه معمولا بدین نحو است که خریدار و فروشنده در بنگاه مسکن از لحاظ قیمت و غیره با هم بحث مي‌کنند و به اصطلاح چانه مي‌زنند و هنگامی که به توافق مي‌رسند به دفترخانه برای ثبت رسمی قرارداد مي‌روند.

اعتراض مشاوران املاک

از سوي ديگر مشاور املاکی واقع در خیابان زمزم درباره این مساله اظهار کرد: به طور یقین اگر زمانی برسد که طرح حذف مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای ملکی اجرا شود100 درصد بنگاه‌داران اعتراض خواهند کرد؛ چراکه آنها به متقاضیان در بازار مسکن در ابتدا مشاوره مي‌دهند تا بتوانند معامله یا قراردادی را به انجام برسانند تا دستمزد خود را دریافت کنند؛ اما این طرح به نحوی ارائه شده است که هیچ دستمزدی عاید بنگاه‌داران نمي‌شود و آنها باید تغییر شغل دهند؛ زیرا همان طور که مشخص است منبع درآمد فعالان بازار مسکن از طریق ثبت قراردادها و معاملات ملکی است حال اگر این قسمت از وظیفه آنها حذف شود، دیگر منبع درآمدی باقی نخواهد ماند.
صالحی نیز این نکته را خاطر نشان کرد: دفترخانه‌ها مانند مشاوران املاک به خوبی به فعالیت ملکی تسلط ندارند و حتی از نظر روانی هم دفترخانه فضای مناسبی برای انجام مراحل قرارداد نیست؛ چراکه از گذشته برای اینکه معامله‌ای به زمان عقد برسد مدت زمانی صرف مي‌شود و به همین خاطر از ابتدا تنظیم معاملات به بنگاه‌هاي مسکن سپرده شد تا مکانی برای حل اختلاف باشد.

در همین حال زحمتكش یک مشاور املاک در محدوده میدان ولیعصر گفت: اگر وظیفه مشاوران املاک فقط مشاوره به خریداران، فروشندگان، مستاجران و موجران باشد و تنظیم قرارداد به عهده دفترخانه باشد مطمئنا بنگاه‌هاي مسکن دست از فعالیت خواهند کشید؛ زیرا اگر مشاوران املاک صرفا راهنما باشند و دستمزد حاصل از مشاوره، نصیب نهاد دیگری شود غیرقابل قبول است و مشاوران املاک این طرح را به هیچ عنوان نخواهند پذیرفت.