چند نکته قابل تامل حقوقی درباره عرضه مسکن در بورس

نظریه عرضه مسکن در بورس، بدون توجه به نظام حقوقی حاکم بر اراضی و املاک، مطرح شده و با ایجاد توقعاتی همانند مسکن متری، نوعی امید دهی واهی به کسانی است که در این بازار پرآشوب و بی‎سامان در آرزوی خانه‎دار شدن مانده‎اند.

کد خبر: ۱۰۲۷۱۷۶

تاریخ: ۲۲ دی ۱۳۹۹ - ۰۸:۰۱

به گزارش «تابناک»؛ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ از قوانین آمره و مربوط به نظم عمومی در کشور ایران و سایر کشور‌هاست. این قانون در بردارنده مقررات تفصیلی برای ثبت املاک در سراسر کشور است و مطابق ماده ۲۲ آن، دولت کسی را به عنوان مالک می‎شناسد که نام وی به عنوان مالک در دفتر املاک به ثبت رسیده است.

ماده ۴۶ این قانون نیز در برقراری نظم در قرارداد‌ها هرگونه انتقال مالکیت را تنها با تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر دانسته و برای تعیین ضمانت اجرا، در ماده ۴۸ قانون ثبت مقرر می‎دارد: «سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد».

با این توصیف، طرح نظریه بورس مسکن و املاک بحث برانگیز می‎شود و ذهن جستجوگر در برابر پرسش‎های زیر قرار می‎گیرد: هدف از طرح بورس مسکن چیست و آیا ابزار قانونی لازم برای رسیدن به آن وجود دارد؟ آیا مسکن کالای بورسی محسوب می‎شود و تصور خرید متری ساختمان جایگاه حقوقی و قانونی دارد؟ آیا طرح عرضه مسکن در بورس با فلسفه و روح حاکم بر نظام حقوقی املاک و شهرسازی ایران سازگاری دارد؟ آیا اجرای این طرح منجر به افزایش ساخت‎وساز در شهر‌ها و استمرار پدیده خطرناک قانون‏فروشی و تجاوز به اصول شهرسازی نمی‎شود؟

دکتر غلامرضا کامیار، عضو شورای علمی گروه حقوق ثبت پژوهشکده حقوق خصوصی پژوهشگاه قوه‎قضاییه معتقد است نظریه عرضه مسکن در بورس، بدون توجه به نظام حقوقی حاکم بر اراضی و املاک، مطرح شده و با ایجاد توقعاتی همانند مسکن متری، نوعی امید دهی واهی به کسانی است که در این بازار پرآشوب و بی‎سامان در آرزوی خانه‎دار شدن مانده‎اند.

طراحان این نظریه از لزوم همگرایی مالک زمین، صاحب سرمایه و سازنده سخن می‎گویند و بر این باورند که با جذب سرمایه‎های خرد و کلان، منابع مالی برنامه‎های ساختمانی فراهم می‎شود و در نتیجه روند ساخت‎وساز پر شتاب و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار می‎شود.

تالار بورس محل بورس‎بازی زمین و دادوستد املاک نیست. در این بازار سهام شرکت‎ها، اوراق بهادار و کالا‌های بورسی عرضه می‎شود؛ زمین مال قیمی است و ماهیتا در شمار کالا‌های بورسی قرار نمی‎گیرد (جعفری لنگرودی، محمد جعفر، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، جلد چهارم، برگه ۲۹۹۸). نباید از یاد برد که معاملات اموال غیرمنقول، تجاری محسوب نمی‎شود (ماده ۴ قانون تجارت) و بانک‎ها از ورود به بازار معاملات املاک منع شده‎اند (ماده ۳۴ قانون نظام پولی و مالی).

دور کردن زمین از بازار بورس و وضع قوانین بازدارنده مورد توجه سیاستمداران کشور‌های پیشرفته قرار داشته و آنان دریافته‎اند که نباید به این گرداب هولناک نزدیک شد. نبود بازار بورس مسکن در سایر کشور‌ها به معنای امتیاز خلاقیت و نوآوری در کشور ما نیست و چنین اقدام شتابزده‎ای، موجب بروز تبعات منفی بر شهرسازی و رواج تراکم‎فروشی می‎شود.

دولت و بنیاد مستضعفان از جمله زمین‎داران بزرگ هستند که می‎توانند نیاز بورس املاک و مسکن را تامین کنند و مشتریان در صورتی به این بازار روی می‎آورند که سودآوری آن بیش از سایر بازار‌های مالی باشد.

این انتظار هنگامی برآورده می‎شود که عملیات ساختمانی در شهر‌هایی انجام شود که بیشترین تقاضا در آنجا وجود دارد. بازار مسکن و املاک تهران و کلانشهر‌ها بسیار پرسود و وسوسه‎برانگیز است و هدف مناسبی برای سرمایه‎گذاری محسوب می‎شود.

بدین ترتیب، شهر‌هایی که کمر آن‌ها زیر بار جمعیت خمیده شده و در نتیجه تخلفات گسترده ساختمانی به‎طور عمودی و افقی گسترش یافته‎اند و با کمبود منابع آب، آلودگی شدید هوا و ترافیک سنگین روبرو هستند، دوباره هدف بارگزاری قرار می‎گیرند. حقوق شهرنشینان که در واقع، وجوه مربوط به ایجاد و تعریض معابر، تاسیسات شهری و هزینه‎های اداره شهر را در قالب عوارض و کمک‎های مردمی پرداخت کرده‎اند، نادیده گرفته می‎شود و آنان ناگزیرند امکانات شهری را با میهمانان تازه‏وارد تقسیم کنند.

این واقعیت تلخ را باید پذیرفت که شهر‌ها در معرض تخلفات گسترده ساختمانی و تغییر کاربری‎های دامنه‎دار اراضی توسط کمیسیون‎های ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری استان‎ها قرار دارند.

زمین‎های دولتی در شهر‌های بزرگ، بستر اصلی اجرای طرح‎های عمومی و عمرانی محسوب می‎شوند و ضرورت تخصیص آن‌ها برای ایجاد مراکز درمانی، ورزشی، فضای سبز، فرهنگی و مذهبی بیش از هر زمان دیگری احساس می‎شود. نویسندگان لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال ۱۳۵۸، به این معنا توجه داشتند و به موجب تبصره یک ماده ۲ قانون مذکور مقرر داشتند: «دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتی‎المقدور از اراضی ملی ‎شده یا دولتی استفاده کنند...». انتقال رایگان این‎گونه اراضی در ماده ۱۱ همان قانون مورد توجه قرار گرفت.

نگاه کنونی قانونگذار به موضوع اموال دولتی و کاربری آن بی‎ارتباط با عرضه ملک در بورس نیست. بر پایه ماده ۶ قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال ۱۳۹۳، وزارتخانه‎ها، موسسات دولتی و واحد‌های تابعه آن‌ها در استان‎ها می‎توانند درخواست تغییر کاربری اراضی خود را با هماهنگی وزارت امور اقتصادی و دارایی و حسب مورد به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال کنند. این قانون انتقاد برانگیز است و موجب تبعیض و نابرابری و ورود دولت به بازار پرسود املاک و مستغلات می‎شود. بهای استفاده ابزاری از قانون برای کسب درآمد سنگین است و در عمل پیامد‌های سوء آن متوجه شهروندان قانون‎پذیر می‎شود.

دولت تاجر نیست و نباید از رفتار منفعت‎طلبانه کسانی تقلید کند که بی‎توجه به منافع ملی در پی افزایش اندوخته‎های مالی خود هستند. اراضی دولت به عمومی و اختصاصی تقسیم‎بندی می‎شود. مالکیت دولت نسبت به اموال عمومی از نوع مالکیت اداری است و به حفاظت، نگهداری و بهره‎برداری بهینه محدود می‎شود. بخش قابل توجهی از این اموال در فهرست انفال قرار دارند و نه تنها به نسل کنونی بلکه به نسل‎های آینده تعلق دارند. بدین سبب است که اموال عمومی انتقال‎ناپذیر و از بازار دادوستد بیرون می‎مانند. چنانچه هدف از بازار مسکن تامین خانه برای فقیرترین افراد در دورافتاده‎ترین نقاط کشور بود، بی‎تردید زبان در کام کشیده و بساط سخن برچیده می‎شد. بیم آن است که خطا‌های گذشته دوباره تکرار شود و بدون تامین زیر ساخت‎های لازم و خدمات روبنایی، حجم زیادی از خانه‏های غیرمقاوم در نقاط حاشیه‎ای شهر‌ها ساخته شده و بار مدیریت و خدمت‏رسانی آن بر دوش شهرداری‎ها نهاده شود.