آشنایی با شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

یکی از دعاوی موجود در محاکم را می‌توان تقاضای خواهان نسبت به الزام به تعمیر ساختمان مشاعی دانست. در اینجا پرسش‌هایی مطرح می‌شود؛ برای نمونه، منظور از دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چیست؟ دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی در چه ساختمان‌هایی مصداق دارد؟ شرایط الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چیست؟ دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت چه شخص یا اشخاصی طرح می‌شود؟ نحوه طرح دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی چگونه است؟ مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی کجاست؟

مفهوم اشاعه

به گزارش «تابناک»؛ مطابق مقررات قانون مدنی ایران در صورتی که یک ملک متعلق به دو یا چند مالک باشد، از آن به عنوان ملک مشاع یاد می‌شود. این مفهوم در مقابل ملک مفروز به کار می‌رود.

در صورتی که ملک مشاع (ملکی که متعلق به دو یا چند مالک است) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و برخی از شرکای ملک بدون علت موجه قانونی از پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیر امتناع کنند، نوبت به طرح دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی می‌رسد.

با این توضیح که در ساختمان‌های مشاعی هیچ شریکی نمی‌تواند شریک دیگر را ملزم و مجبور به انجام اقدامات و تعمیرات غیرضروری کند. به طور کلی اقدامات مربوط به زیباسازی و انتفاع بهتر در ساختمان‌های مشاعی از موضوع بحث، خروج موضوعی دارد و این دست اقدامات، جز با توافق و رضایت تمامی شرکا ممکن و میسر نخواهد بود.

دعوای موضوع بحث، مربوط به تعمیرات کلی و اساسی است و منظور اقدامات و تعمیراتی است که جهت حفظ و نگهداری ملک ضرورت داشته باشد. با ذکر مثالی موضوع را روشن می‌کنیم. فرض کنید یک واحد آپارتمان به صورت مشاعی متعلق به سه شریک باشد. اگر دو شریک با هدف زیباسازی آپارتمان قصد تعویض کف‌پوش و کاغذ‌های دیواری مربوط به بنا را داشته باشند و شریک دیگر با این اقدامات مخالفت کند، الزام شریک مخالف به انجام اقدامات مزبور، از طریق دادگاه امکان نخواهد داشت چرا که تعویض کف‌پوش و کاغذ دیواری از تعمیرات اساسی جهت حفظ و نگهداری آپارتمان محسوب نمی‌شود و نمی‌توان هزینه‌های مربوط به چنین اقداماتی را بر شریک مال مشاع تحمیل کرد.

اما در نظر بگیرید، در آپارتمان مشاع لوله‌های داخلی مربوط به سیستم آب‌رسانی دچار مشکل شود، به‌نحوی که عدم تعمیر به‌موقع آن موجب نفوذ آب به دیوار و سایر بخش‌های واحد مربوطه شود. در این مثال، امتناع شریک مال مشاع از پرداخت هزینه‌های تعمیر موجه نبوده و الزام وی از طریق دادگاه امکان‌پذیر است. پرسشی که مناسب است در این بخش مطرح شده و به آن پاسخ داده شود، این است که هر شریک ساختمان مشاع تا چه میزان مسئول پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و کلی مربوط به ساختمان مشاع است؟

در پاسخ باید گفت هر شریک به میزان سهم خود از مالکیت ساختمان مشاع مکلف به پرداخت هزینه‌های مربوطه است. برای مثال، اگر ساختمان مشاعی متعلق به سه شریک باشد و سهم هر شریک در ساختمان برابر باشد، هزینه‌های پرداخت تعمیرات نیز بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم خواهد شد. پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که دعوای الزام به تعمیر ساختمان مشاعی به طرفیت چه شخص یا اشخاصی طرح می‌شود؟ که در پاسخ باید گفت: این دعوی به طرفیت شریک یا شرکای ممتنع طرح می‌شود.

در مواردی این امکان وجود دارد که قسمت‌های مشاعی در یک آپارتمان که واحد‌های آن دارای مالک اختصاصی هستند، نیاز به تعمیرات کلی و اساسی داشته باشد. در این صورت مدیر ساختمان می‌تواند با ارایه دلیل مدیریت نسبت به طرح دعوی به طرفیت مالکان ممتنع اقدام کند و از طریق دادگاه صالح خواندگان را ملزم به تعمیرات اساسی و کلی کند.

پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است در صورتی که انجام تعمیرات کلی در ساختمان مشاع فوریت داشته باشد، تکلیف چیست؟

به نظر می‌آید، می‌توان از طریق تامین دلیل نواقص موجود را ثبت و ضبط کرد و متعاقباً نسبت به انجام تعمیرات اقدام کرد. پس از تعمیر ساختمان، می‌توان هزینه‌های مربوطه را به نسبت سهم شریک ممتنع از وی مطالبه کرد.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تعمیر ساختمان مشاعی

مطابق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و در حال حاضر می‌توان با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به طرح دعوی الزام به تعمیرات ساختمان مشاعی اقدام کرد.