چرا برای معامله املاک نباید سراغ اسناد وکالتی رفت!
بهزاد بنی نجار ـ مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «اسناد وکالتی» را بررسی کنیم.
خرید و فروش وکالتی موضوعی عرفی است، قانون مدنی چیزی با عنوان خرید و فروش وکالتی پیش‌بینی نکرده است اما در سال‌های اخیر این نوع خرید و فروش در معاملات به رویه و عُرف تبدیل شده که بسیار خطرناک است.
یکی از روش‌های شایع در خرید و فروش املاک در سال‌های اخیر "خرید و فروش وکالتی" است؛ روشی که خریداران را در صورت ناآگاهی از حقوق خود با مشکلات عدیده‌ای همچون فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده یا امکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو می‌کند.
در تعریف سند وکالتی آمده در این نوع سند فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که به وکالت از فروشنده اقدامات مقدماتی مربوط به انتقال و ثبت رسمی معامله را انجام دهد و سند را به نام خود و هر فرد دیگری منتقل کند و در واقع این موضوع به خرید وکالتی معروف شده است.
مواردی که خریداران و فروشندگان املاک وکالتی باید به آن توجه کنند تا با مشکل روبه‌رو نشوند، اولاً خریدار باید مبایعه‌نامه عادی با فروشنده تنظیم کند و وکالت آن نیز «بلاعزل» تنظیم شود.
همچنین در مبایعه‌نامه باید ذکر شود که خریدار دارای تمام اختیارات قانونی از جمله حق فروش به هر شخص حتی به خودش است و عنوان «به هر قیمت» نیز باید ذکر و این موضوع مرقوم شود که موکل حق مطالبه ثمن را از خود ساقط کرد.
یکی از موارد مهم دیگری که خریداران باید به آن توجه داشته باشند، این است که در زمان تنظیم وکالتنامه، بدهی‌های ملک از جمله عوارض شهرداری، مالیات و یا بدهی به بانک را بررسی کنند تا ملک بدهی نداشته باشد.
یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در این نوع معاملات ایجاد شود این است که امکان دارد اصل سند به عنوان وثیقه وام در رهن بانک باشد، اطلاع از این موضوع با اخذ استعلامات مربوط به انتقال قطعی سند و اخذ «استعلام عدم بازداشت» از اداره ثبت، مُیسّر نیست، لذا احتمال ضرر و فریب خریدار در این صورت وجود دارد.
«گاهی نیز ممکن است فردی ملکی را صد میلیون بخرد و بعداً متوجه شود که این ملک صد میلیون به بانک بدهکار است. در این صورت تنها راهکار برای خریدار مراجعه به مراجع قضایی و استیفای حقوق خود است.
درباره موضوع فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده،چند نظر وجود دارد؛ نخست اینکه در قانون عقد رهن، این موضوع پیش‌بینی‌شده است و راهن می‌تواند در فروش ملک به مرتهن وکالت دهد حتی بعد از فوتش اما در مورد «ملک»، رویه قضایی می‌گوید فوت فروشنده عقد وکالت را فسخ می‌کند.
برخی تصور می‌کنند که با تصریح «بقای وکالت» در صورت فوت موکل، می‌توانند مشکل را حل کنند ولی باید توجه داشت که اگر فروشنده‌ای که به شما وکالت بلاعزل می‌دهد و در آن قید «بقای وکالت» در صورت فوت را مرقوم کند و بعد از آن فوت کند، عقد وکالت بین او و خریدار فسخ می‌شود و خریدار نمی‌تواند از وکالتنامه بلاعزل برای انتقال سند استفاده کند.
مردم باید به این موضوع توجه داشته باشند که حتماً تنظیم وکالتنامه بلاعزل باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و این کار نباید در بنگاه‌های املاک انجام شود.
با توجه به معضلات و مشکلاتی که ممکن است در معاملات املاک به صورت وکالتی به وجود آید، توصیه می‌کنم که مردم از خرید و فروش املاک با این روش خودداری و ملک را به صورت سند رسمی خریداری کنند، چون این صورت خیال آنها راحت‌تر می‌شود و با مشکلاتی مانند فسخ وکالتنامه در صورت فوت فروشنده یا امکان فریب خوردن خریدار و دیگر مشکلات روبه‌رو نمی‌شوند.
لطفا در مورد خريد و فروش املاك بصورت قولنامه اي كه در اين خريد و فروش هيچ سندي بنام خريدار نميشود و مشكلات احتمالي بعد از آن توضيحاتي براي مردم بدهيد چون اين مورد در شهرستانها و شهرهاي نسبتا شلوغ خيلي رايج شده. املاکی که به دلیلی مشمول تخریب یک طبقه و غیره شده و کلیه طبقات ساکن هستند و ملک به پایان کار و سند نرسیده است به صورت قول نامه ای در مشاور املاک فروخته می شود لطفا در مورد آن نیز توضیح دهید. داستان طرف كلاهبردارى باشه سند قطعى هم جلع امضاءميكنن از ثبت هم استعلام مياد ومشكلى نيست ما ديگه كارشناس خط نيستيم اون موقع نه بنگاه زير بار ميره نه محضر سند قطعى هم ١ ريال ارزش نداره بنده گير اين شيادان افتادم ٥ ميليارد پولم رو هواست هم پول ملك طرف رودادم هم پول اولم بايت خريد ملك با امضاء جعلى دادم چه كسانى به اين طرف كمك كردن ثبت، محضر، بنگاه خدا داند ولى هنوز درگير هستيمسند قطعى هم بى خطر نيست محضر خيلى سالم بايد باشه