محرومیت هایی که بر واحدهای بدهکار در آپارتمان ها اعمال می شود!

مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «عدم پرداخت شارژ ساختمان» را بررسی کنیم.

قوانین به دو دسته قوانین آمره و قوانین تکمیلی تقسیم می شوند که هر کدام شرایط و تعریف خاص خود را دارد. قانون تملک آپارتمان ها در بسیاری از مواقع در دسته قوانین آمره قرار می گیرد و در پاره ای از اوقات نیز مشمول قوانین تکمیلی است.

گاهی رعایت مفاد قانون به حدی از نظر قانونگذار اهمیت دارد که به هیچ عنوان نمی‎تواند نقض آن را برتابد و در نتیجه به مردم اجازه نمی دهد که خلاف آن توافق کرده یا عملی را انجام دهند اما همانطور که گفته شد، دسته ای از قوانین نیز تکمیلی هستند؛ به این معنا که اراده افراد را تکمیل می کنند. در حقیقت، افراد می توانند بر خلاف آنچه تحت عنوان قانون درآمده است، تراضی کنند و اگر این اتفاق بیفتد حکم دیگری خواهد داشت. نکته دیگری که در خصوص آپارتمان ها مطرح می شود بحث «مالکیت در آپارتمان است که انواع مختلفی دارد.

قانونگذار مالکیت افراد در ساختمان را به قسمت های مُشاع و اختصاصی تقسیم می کند. یک آپارتمان در قسمت هایی به صورت اختصاصی و در قسمت هایی نیز به صورت مُشاع در اختیار مالکان قرار دارد. منظور از قسمت های مُشاع راه پله ها، پشت بام، حیاط و ... است که همه ساکنان یکسان حق استفاده از آن را دارند و هیچ یک از مالکان نمی تواند اختصاصی از آن قسمت ها استفاده کند، اما در مورد قسمت های اختصاصی قضیه متفاوت است؛ مثلا واحدهای مسکونی در آپارتمان ها به صورت اختصاصی در مالکیت افراد قرار دارند و این مالکان هستند که در خصوص واحدها اختیارات تام دارند.

همان گونه که مطرح شد، منظور از مُشاعات، راه پله ها، حیاط، پشت بام و... است که در خصوص نقل و انتقال آن باید گفت فروش مُشاعات به غیر بی معناست. یعنی مالکان نمی توانند مُشاعات ساختمان را مورد نقل و انتقال قرار دهند. کاملا واضح است که حیاط یک آپارتمان را نمی توان فروخت یا پشت بام را نمی شود مورد معامله قرار داد و مالکیت این قسمت ها به تبع مالکیت اختصاصی است که معنا می یابد و مستقل نیست، اما در بحث مالکیت اختصاصی می توان خیلی دقیق تر بود و به صورت موردی راجع به بعضی از قسمت ها صحبت کرد.

ساختمان باید تابع قوانین مشخص و از پیش تعیین شده باشد

مالکیت پارکینگ و انباری اختصاصی است اما امکان فروش آن به افرادی که در ساختمان مالک نباشند، وجود ندارد، یعنی اگر واحد طبقه چهارم بخواهد پارکینگ خود را به فروش بگذارد، می تواند آن را به یکی از مالکین طبقه اول بفروشد اما نمی تواند پارکینگ یا انباری اش را به مالکین ساختمان روبرویی منتقل کند.

مالکیت اختصاصی از منظر انتقال به غیر بودن را می توان جداگانه مورد بحث قرار داد. یکی از مواردی که شاید مردم کمتر از آن مطلع باشند، بحث اعیان و عرصه است. اعیان و عرصه بودن هم نوعی از مالکیت اختصاصی است که مالکیت عرصه مستقل نبوده و به تبع مالکیت اعیان است که معنا می یابد. برای روشن شدن موضوع می توان این گونه گفت که هر کس که واحدی را در یک آپارتمان خریداری می کند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده به صورت مُشاع سهیم می شود مگر آن که زمین موقوفه باشد.

ساختمان برای خود موجودیت دارد و برای اینکه رو به نابودی نرود، باید تابع قوانین مشخص و از پیش تعیین شده باشد. ضمن اینکه هر گاه جمعی در یک محیط باشند، از یک سو برای انجام امور به نحو مناسب و از سوی دیگر به منظور پیشگیری از بروز مشکل و دعوا، یک مدیر، سازماندهی و نظارت بر امور را در دست می گیرد. ساختمان هم که از واحدهای مختلف تشکیل شده و محل زندگی خانواده های کوچک و بزرگ است، برای رسیدگی به کارها نیاز به یک مدیر یا هیأت مدیره دارد که رسیدگی به امور مربوط به نگهداری ساختمان را بر عهده بگیرد.

با توجه به تعداد مالکان باید مدیر یا هیأت مدیره ای برای ساختمان در نظر گرفت. مدیر اداره ساختمان را بر عهده دارد و مشخص می کند که حق شارژ و هزینه های مربوط به ساختمان چقدر است و هر واحد هر ماه چه مبلغی را باید پرداخت کند. دریافتی از مالکان نسبت به هزینه های نگهداری ساختمان مثل آب، برق، گاز، هزینه های بازسازی و... محاسبه می شود که مدیر از طریق دریافت آن نسبت به اداره ساختمان اقدام می کند.

نحوه تعیین شارژ در آپارتمان ها به توافق مالکان بستگی دارد. ممکن است در مجمع عمومی مصوب شود که با توجه به مقدار سرانه افرادی که در هر واحد هستند، حق شارژ محاسبه شود یا اینکه متراژ هر واحد مبنا باشد و بر آن اساس افراد شارژ ماهانه را بپردازند. مثلا برای تعیین تعرفه گاز در آپارتمانی که موتورخانه مشترک دارد، معقول است که هزینه ها بر حسب زیربنا حساب شود، چون منطقی است که هر چه متراژ بالاتر باشد، گاز بیشتری مصرف می شود، اما تکلیف واحدهای خالی در این بین چیست؟ ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟

مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت بام یا هزینه های مربوط به نمای ساختمان بر عهده همه بوده و جزو هزینه های مربوط به مُشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی تواند بگوید من از آسانسور استفاده نمی کنم و در نتیجه هزینه های آن مربوط به من نیست. موجودیت ساختمان باید حفظ شود. زمانی شارژ ماهانه مربوط به آب است که مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد از آب استفاده نکرده و نیاز نیست، پولی پرداخت کند، اما در سایر موارد مثل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.

محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی

مواردی نیز وجود دارد که در بحث مُشاعات مطرح می شود و آن قسمت هایی است که تنها در دسترس یکی از واحدهاست. خوشبختانه در این مورد هم قوانین مشخصی وجود دارد و قانونگذار همه چیز را به روشنی پیش بینی کرده است. به عنوان مثال حیاط های جنوبی که تنها در دسترس طبقه اول است، قسمتی از مُشاعات ساختمان بوده و هزینه های حفظ و نگهداری آن بر عهده واحد طبقه اول است. چنین حیاط خلوت هایی با اینکه در دسترس یکی از واحدها هستند و هزینه نگهداری آن بر عهده واحد مربوطه است، ساکنان آن واحد نمی توانند هر استفاده ای از حیاط خلوت کنند. به عنوان مثال این مورد که ساکن طبقه اول بخواهد متراژ حیاط را به آشپزخانه خود اضافه کند، در صورت شکایت یکی از ساکنان قابل پیگیری است اما اینکه بخواهد استفاده متعارف داشته باشد به عنوان مثال، گلدان گل بگذارد، مانعی ندارد.

در صورتی که یکی از مالکان از پرداخت شارژ امتناع کند، یعنی هزینه های نگهداری ساختمان را پرداخت نکند، مدیر ساختمان به وی اظهارنامه ای داده و میزان بدهی و صورت بدهی را مشخص می کند. این اظهارنامه به مالکی که از پرداخت حق شارژ امتناع کرده، ده روز فرصت می دهد تا بدهی و هزینه های معوق را بپردازد و اگر باز آن مالک از پرداخت سر باز زد، مدیر اجازه دارد واحد مزبور را از بعضی امکانات نظیر برق یا  آب گرم به طور موقت محروم کند. اگر مالک خاطی باز هم حاضر به پرداخت بدهی نبود، مدیر با مراجعه به اجرای ثبت محل و با استناد به اظهارنامه، تقاضای رسیدگی به این موضوع را می کند.

در صورتی که عدم ارایه خدمات مشترک، ممکن یا موثر نباشد، مدیر ساختمان می تواند به مراجع قضایی شکایت کند؛ در این صورت دادگاه خارج از نوبت به موضوع رسیدگی و ضمن صدور حکم به محرومیت واحد بدهکار از دریافت خدمات دولتی، وی را به پرداخت دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه (آپارتمان) محکوم می کند. استفاده مجدد واحد بدهکار از خدمات عمومی موکول به پرداخت هزینه های معوق (بدهی واحد) است.