کالبدشکافی نوسانات مسکن در ایران

به گزارش ایسنا، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در گزارشی به عوامل دوره‌ای رکود و رونق مسکن پرداخته و آورده است: نوسانات بازار مسکن از الگوی خاصی در اقتصاد ایران پیروی می‌کند؛ زیرا طی دوره‌ای سه تا چهار ساله، قیمت با نرخی متعارف و یکنواخت افزایش می یابد و طی سال‌های بعد از آن، قیمت‌ها به صورت جهشی افزایش خواهند یافت.

بخش مسکن و قیمت آن از عوامل بسیاری تاثیر خواهد پذیرفت که این عوامل را می‌توان به سه دسته عوامل طرف عرضه و عوامل طرف تقاضا تقسیم کرد. هرکدام از از این عوامل شامل بسیاری از متغیرها است. در این بررسی برای تحلیل تاثیر عوامل طرف عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن از متغیرهایی نظیر مسکن در هر متر مربع در تهران، لگاریتم درآمد سرانه، شاخص دستمزد کارگران ساختمانی، رشد حجم پول، رشد تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن، لگاریتم نرخ ارز حقیقی، نرخ بهره بلندمدت، شاخص بازار سهام طی سال‌های 1370 تا 1392 استفاده شده است.

نتایج، حاکی از آن است که در ایران تنها متغیرهای لگاریتم درآمد سرانه، رشد حجم پول، رشد تسهیلات بانکی به بخش مسکن، نرخ بهره بلندمدت و شاخص بازده نقدی بازار سهام اثر معنی‌داری بر قیمت مسکن دارند.

مسکن کالایی غیرمنقول است. از این رو بخش مسکن وابستگی بسیار کمی به کالاها و خدمات وارداتی دارد و تکیه‌گاه بخش مسکن، بیشتر به مواد اولیه داخلی و نیروی کار بومی و کم تخصص (مهارت) می‌باشد. بنابراین تاثیر بخش مسکن در اقتصاد بسیار زیاد است.

نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد مبتنی بر درآمد نفت بوده است و از طرف دیگر، ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی را بر تحولات قیمت، تولید و سرمایه‌ گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است. مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهار ساله از افزایش قیمتی متعارف برخوردار می‌شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران به عنوان بخش پیشتاز و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضا برای خرید مسکن افزایش می‌یابد. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی‌تواند افزایش یابد و نمی‌تواند پاسخگوی این افزایش تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهشی افزایش نخواهد یافت.

بخش عرضه مسکن همانند سایر بخش‌های اقتصادی زمانی فعال است که بتواند قیمت مورد نظر تولیدکننده مسکن را برآورده کند و هزینه‌های تولید را پوشش دهد. بخشی از تغییرات قیمت مربوط به مسکن در بازار، به عوامل عرضه باز می‌گردد. این عوامل شامل قیمت زمین، قیمت مصالح، دستمزد کارگران و ... است.

هم‌چنین بررسی نرخ سود بانکی برای ساخت مسکن نشان می‌دهد تولیدکنندگان حقیقی یا حقوقی از دو منبع "وام از شبکه بانکی کشور" و "تامین مالی از بازار آزاد" استفاده می‌کنند. درخصوص شبکه بانکی باید گفت افزایش نرخ سود در این قسمت باعث افزایش هزینه وام‌های دریافتی ساخت مسکن خواهد شد. این افزایش هزینه‌ها در افزایش قیمت تمام شده مسکن خلاصه خواهد شد. درخصوص بازار آزاد نیز بازار، بهره‌ای بیشتر از سیستم بانکی دارد و همین موضوع باعث افزایش هزینه‌های ساخت و ساز شده و در نتیجه قیمت تمام شده واحدهای مسکونی افزایش خواهد یافت.

اما بخش تقاضا در سال‌های اخیر در مقایسه با بخش عرضه تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن گذاشته است. عوامل بسیاری در طرف تقاضا بر قیمت مسکن تاثیرگذارند که می‌توان به درآمد سرانه، شاخص بازار سهام، حجم پول و تورم، تسهیلات بانکی و درآمد نفتی اشاره کرد.

با فرض ثبات شرایط افزایش در درآمد سرانه خانوار به دلیل نرمال بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن را افزایش خواهد داد. این افزایش تقاضا دلایل متفاوتی می‌تواند داشته با شد. یک، با افزایش درآمد خانوارها تمایل خانوار به تملک مسکن و ترک اجاره‌نشینی مخصوصا در کلان شهرها که قیمت نسبی مسکن در آنها بالاتر است افزایش می‌یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می‌کنند. این بخش از تقاضا مربوط به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سوی دیگر، با افزایش درآمد تقاضای مسکن به عنوان تقاضای دارایی سرمایه‌ای نیز افزایش خواهد یافت. از آن‌جا که بازار مسکن بخشی از سرمایه‌گذاری‌ها در کل اقتصاد را به خود جذب خواهد کرد و میل متوسط به پس‌انداز به همراه افزایش درآمد افزایش خواهد یافت انتظار بر این است که با افزایش پس‌انداز خانوار در زمان افزایش درآمدشان میل به سرمایه‌گذاری در دارایی مسکن نیز افزایشس یابد. بدین ترتیب با افزایش درآمد سرانه انتظار بر این است که در مجموع تقاضا برای مسکن افزایش یابد و در نتیجه قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

از سوی دیگر رشد حجم پول و تورم اثرات بسیاری در اقتصاد دارد که یکی از مهم‌ترین اثرات آن تغییر ترکیب مخارج در اقتصاد است. با افزایش حجم پول و افزایش تورم ناشی از آن مردم برای حفظ قدرت خرید آن به خرید کالاهایی نظیر مسکن روی خواهند آورد. در نتیجه این مهم، تقاضا برای مسکن افزایش خواهد یافت و بدین سبب این افزایش تقاضا برای مسکن قیمت مسکن را افزایش خواهد داد.

هم‌چنین بازار مسکن با بازار سهام مرتبط است؛ زیرا بازار سهام به عنوان بازاری جانشین برای مسکن پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دارد. همواره با کاهش در شاخص بازار سهام عده‌ای از سرمایه‌گذاران، سرمایه خود را به دیگر بازارها و بخش‌های اقتصادی انتقال خواهند داد. این سرمایه‌گذاران از طریق سفته‌بازی موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم می‌آورند. بدین ترتیب بازار سهام به عنوان بازار رقیب برای مسکن عمل می‌کند. پس در چارچوب بحث‌های نظری هرگونه رونقی در بازار سهام باعث رویگردانی سرمایه‌گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار طلا، ارز و مسکن خواهد شد و قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت.

تامین مالی از طریق وام مسکن نیز کمک خواهد کرد تا خریداران و متقاضیان مسکن بتوانند توان مالی خود را افزایش دهند. هرچه سهم وام بانکی در بهبود توان مالی افراد پررنگ‌تر باشد تقاضای خرید مسکن افزایش خواهد یافت. بدون شک نیاز به مسکن زمانی به یک تقاضای واقعی تبدیل می‌شود که امکان تامین مالی سرمایه مورد نیاز برای خرید مسکن مهیا باشد.

درآمدهای نفتی نیز از دیگر عوامل موثر بر رونق بازارهایی همچون مسکن است. اثر مخارجی در نتیجه درآمد اضافی حاصل از رونق بخش نفت بروز پیدا خواهد کرد و موجب افزایش تقاضا برای کالاهای غیر قابل مبادله می‌شود. در نتیجه افزایش تقاضا برای کالاهای غیر قابل مبادله، این نوع کالاها به شدت افزایش می‌یابد.

هم‌چنین نرخ ارز حقیقی به عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می‌کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به داد و ستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. در نتیجه‌ی این مهم قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرفی نرخ ارز می‌تواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. بدین ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه‌ی ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.