سودهای افسانه‌ای تاجران مسکن در خلأ مالیات

خرید و نگهداشت واحد های تجاری و مسکونی مازاد برنیاز خانوار بیش از یکصد سال است که در ایران بستری  مطمئن برای سرمایه گذاری و سوداگری است .بین سال های 1345 تا 1355 این رویه شدت بیشتری گرفت .طی سال های 57 تا 60 به دلیل وقوع انقلاب وشروع جنگ تحمیلی رشد قیمت مسکن موقتا متوقف و اندکی نیز با کاهش روبرو شد .بعد از سال 60 با انطباق یابی وضعیت اقتصادی با شرایط سیاسی ،مجدداًقیمت مسکن به ریل رشد برگشت بنحوی که طی چهل سال گذشته قیمت زمین و مسکن در کلانشهر های ایران چندین هزار  برابر شده است در حالیکه افزایش قیمت ارزهای خارجی ازجمله دلار که شاخص مهم واصلی رشد قیمتها ست طی این دوره 550 برابر بوده واز 60 ریال در سال 54 به 33000 ریال درسال 94 افزایش یافته است . افزایش قیمت مسکن در ایران در هیچ کشور دیگری مورد مشابه ندارد. در شهرهای بزرگ ایران قیمت زمین و مسکن طی 40 سال گذشته تا چند هزار برابر برابر افزایش داشته که  میزان افزایش 40 برابربیش از افزایش 550 برابری نرخ دلار  وارزهای خارجی است در همین سالهای اخیر که حافظه همه ما آن را بخاطر دارد.

طی سالهای 86 تا 92 قیمت مسکن در تهران 6برابر، طی سالهای 84 تا 92 معادل15 برابر وطی سالهای 79 تا 92 معادل 55 برابر رشد داشته است  نگارنده برای تمامی ارقام اعلام شده مصداق عینی دارد که این مقال جای پرداختن به آنها نیست  وشاید لزومی هم نداشته باشد به این دلیل که همه مخاطبین در صورت تردید در صحت  ارقام فوق میتوانند با تحقیقی ساده ومیدانی وبا چند سئوال ومقایسه قیمتی، افزایش نجومی و اعجاب آور قیمت زمین ومسکن  راطی سالهای مورد اشاره مورد تایید قرارمی دهند.این افزایش قیمت نجومی راز  توسعه اشرافیگری و ایجاد ثروتهای افسانه ایی و نیزدلیل فقر ونادار ی وبی خانمانی میلیونها نفر را در کشور روشن میکند .

در کشور ما برای ثروتمند شدن جهشی کافی بوده وهست که  فرد یاخانواده ایی یک یا چند ملک را طی سالهای گذشته در تملک داشته  میداشت ، امکانی که بصورت گسترده وآسان وجود داشته و دارد وشهروندان بسیاری در کشور هستند  که هریک مالک دهها و صدها قطعه زمین ویلا، آپارتمان، مغازه هستند.

افزایش قیمت زمین ومسکن  طی سالهای گذشته میلیونها خانوار ایرانی را در تامین مسکن و  وتامین محل کسب وکار، با چالش جدی روبرو ساخته وتبعات ومفاسد اخلاقی واقتصادی گسترده ایی راموجب شده است کافی است نگاهی به قیمتهای اجاره در  سایتها وروزنامه ها   بیندازیم تا کمی عمق مشکلاتی که مستاجران وبویژه زوجهای جوان برای شروع وادامه زندگی مشتر ک با آن مواجهند را درک کنیم. در همین شرایط ، صدها هزار تن ازثروتمندان در همه حرفه ها اعم از کارخانه داران ،تجار، عمده فروشان،، پزشکان سهامداران بیمارستانهای خصوصی ،کارمندان و مدیران عالیرتبه، مسئولان، نمایندگان، وکلا و... در زمره ملاکین ومحتکران صدها هزار خانه و زمین و مغازه ویلا هستند. انباشت واحتکار صدها هزار خانه خالی  حجم عظیمی از ثروت  کشوررا بلوکه نموده است و ساخت وساز وخرید بی وقفه ملک شغل دوم وبسیار پردرآمدصدها هزار ثروتمندی  است  که تعداد بسیاری از آنان مقیم خارج از ایران هستند. باید اذعان نمودکه در هیچ کجای دنیا حوزه راهبردی واستراتژیک زمین ومسکن به حال خود رها نیست و تمامی دولت ها در کشور ها ی مختلف اعم از توسعه یافته ، در حال توسعه و جهان سوم نسبت به حوزه زمین مسکن حساسیت وتوجه بسیار بالایی دارند دارند. متاسفانه  به دلیل عدم وجود قوانین مالیاتی کار آمد وعدم اعتنای نمایندگان ادوار مختلف مجلس، مسئولین نظام و دولت ها طی سی سال گذشته ،ازطرفی تعادل و تناسب  قیمت زمین و مسکن با سطح عمومی دستمزدها و قیمت سایر کالاها  وقدرت خرید عمومی به هم خورده واز طرفی  سود های افسانه ای و بدون مالیات ساخت و ساز و خرید و نگهداشت زمین و مسکن موجب انباشت صدها تریلیون تومان در دست ده ها هزار مولتی میلیاردر در کشور شده و این رویه همچنان  در حال گسترش است.

یکی از مهمترین دلایل افزایش  اعجاب آور قیمت در حوزه مسکن، نبود قانون اخذ مالیات  سالیانه از مالکین می باشد. مالیات در همه کشور ها دو کاربرد محوری دارد: اول تامین هزینه های اداره کشور و رفاه عمومی در همه ابعاد. دوم اعمال نظارت و کنترل از سوی دولت ها وايجاد توازن در نظام اجتماعي وهدایت و نظارت بر سرمایه گذاریهای کلان با رویکرد حفظ منافع عمومی  کشورو شهروندان است. . بخش مسکن داراي ماهيتي دو گانه است: از يک سو به عنوان يک نياز ضروري مطرح است و از طرف ديگر ابزاري براي سرمايه گذاري  وسوداگری به حساب مي آيد. طبيعي است که اخذ ماليات از مسکن بعنوان سرپناه بايد با وسواس و احتیاط صورت پذيرد. ولی در مورد مسکن هايي که با نيت سرمايه گذاري و سوداگري، خريداري و نگهداري میشوند، مي توان با وبایدماليات گرفت. چرا که اين سوداگران بخش مسکن هستند که در کنار تورم عمومي کشور، باعث لجام گسيختگي قيمت هاي اين بازار مي شوند و اگر انگيزه سوداگري از اين بازار حذف شود، خانوارهاي نيازمند مي توانند مالک واحد مسکوني شوند يکي ديگر از اهداف اخذ ماليات  مسکن کسب درآمد براي دولتها به منظور  ايجاد توازن در نظام اجتماعي کشور است. يعني دولت با کسب درآمد مالياتي از اقشار ثروتمند جامعه و پرداخت آن ها موجب ايجاد توازن اجتماعي مي شود    سازو کارهای هوشمندانه  مالیاتی بخش مسکن در کشورهای توسعه یافته بنحوی است که شهروندان این کشورها نه تنها تمایلی  به داشتن خانه های متعدد ندارند بلکه   تمایل اقشار متوسط بیشتربه مستاجر بودن است ونه مالک بودن. این در حالی است که در ایران به دلیل ضعف قوانین وضعف نظام مالیاتی  طی چند دهه اخیر، نوسان های ایجاد شده در  بخش مسکن تبعات منفی اقتصادی و اجتماعی گسترده ای را در پی داشته باشد و طیف وسیعی از زیا ن های اقتصادی و آسیب های اجتماعی را در اشکال مختلف متوجه جامعه نموده است . مشکل تأمین سرپناه به ویژه برای جوانان مشکلات هر  ساله میلیونها خانواده مستاجر  و گروه های کم درآمد ، اختلال در مکانیزم قیمت ها، تشدید فر ایندهای تورمی، نقل و انتقال شدید منابع، بین بازار مسکن و سایر اجزا ی بازار سرمایه، کاهش انگیزه برای فعالیت های مولداقتصادی و اختلال در نظام توزیع درآمد از جمله این مشکلات است. 


 بررسی نظام مالیاتی مسکن در کشورهای مختلف جهان نشان می دهد به منظور کنترل سوداگری،، تحقق اهداف بخش مسکن و تخصیص بهینه منابع، ابزارهای مالیاتی متناسب به کار گرفته می شود.

 مالیات بر منفعت سرمایه              (CGT،)
 مالیات بر ارزش زمین                 ( (LVT،
 مالیات بر واحدهای مسکونی خالیVHT)  )
و مالیات بر خرید املاک گران قیمتSDLT)  )
ومالیات برمالکیت املاک گرانقیمت   ((SOLT


نگاهی  به مالیات بر مسکن در دیگر کشورها

امریکا

در امریکا شهروندان برای خانه اول معاف از مالیات هستند ولی این معافیت برای خانه فرد مجرد تا سقف 250000 دلار حدود 800 میلیون تومان وبرای متاهل تا قیمت 500000 دلار معادل 1.6 میلیارد تومان میباشد که شرط این معافیت سکونت مالک درآن است. در امریکا داشتن خانه دوم و بیشتر با هر قیمتی مشمول مالیات خواهد بوداین نرخ در ایالتهای مختلف متفاوت است واز18صدم در صد برای ایالت لویزانیا    تا8/1درصد برای ایالت تگزاس وکالیفرنیا در نوسان است.

 لوئیزیانا - 0.18 درصد هاوایی - 0.26 درصد آلاباما - 0.33 درصد دلاور - 0.43 درصد  غرب ویرجینیا - 0.49 درصد
1.6 درصد میشیگان - 1.62 درصد  ورمونت - 1.59 درصد  داکوتای شمالی - 1.42 درصد تگزاس - 1.81 درصد نبراسکا - 1.70 درصد ایلینوی - 1.73 –کالیفرنیا 86/1درصد.  مالک خانه دوم به قیمت 500 میلیون تومان در لویزانیا باید سالیانه 900.000 تومان ودر واشنگتن وتگزاس سالیانه 9.000.000 تومان مالیات پرداخت کند این مالیات برای خانه دو میلیارد تومانی درلویزانیا سالیانه 3.6میلیون تومان ودر تگزاس و واشنگتن سالیانه 36 میلیون توان میباشد.

کانادا

در کانادا با هدف کنترل سودا گری پنجاه درصد افزایش قیمت زمین ومسکن بعنوان مالیات دریافت میشود (مالیات بر ارزش زمین (LVT در این کشوراز سال 1981به بعد به ازای هر خانوار تنها یک مسکن بعنوان ملک اصلی در نظر گرفته می شود ،ملک مورد نظرباید برای حداقل یکسال متعلق به مالک بوده ودرآن سکونت داشته باشد .ملک های دوم وبیشترشهروندان در کانادا مشمول مالیات سالیانه با نرخ تصاعدی است

آلمان

در این کشوربا هدف کنترل سوداگری ، خانه های دوم افرادمشمول مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه های دوم وبیشتر میباشند این مالیات در دوره های سه ماهه باید پرداخت شود و درآمد ناشی از آن به شهر داری شهری که ملک درآن قرار دارد تخصیص داده می‌شود.

انگلستان  

در انگلستان. ماليات مسکن به صورت تصاعدي و براساس قيمت ملک اخذ مي شود. اگر قيمت ملک مسکونی کمتر از 125 هزاریور و( حدود 450میلیون تومان باشد،) از مالیات معاف می باشد اما با افزايش قيمت ماليات افزايش یافته و تا 4 درصد قيمت واحد مسکوني براي ملک هاي بالاي 500 هزار يورو مي رسد.به عبارت دیگر در انگلستان خانه هایی  باقیمت 5/1 میلیارد تومان مشمول مالیاتی معادل 60 میلیون تومان در سال خواهد شد باید اشاره کنیم درانگلستان رویه مالیاتی در حوزه مسکن  با تفکیک بین خانه بعنوان سر پناه وخانه اشرافی وگرانقیمت صورت میگردد در این کشور خانه با قیمت 500میلیون  تومان مشمول یک درصد   مالیات شده وبا افزایش قیمت مالیات افزایش میابد واز دوملیارد تومان به بالا سالیانه 4درصدقیمت ملک بعنوان مالیات دریافت خواهدشد. بعنوان  مثال مالک یک خانه ده میلیارد تومانی  در انگلستان مشمول سالیانه  4./قیمت معادل400 میلیون تومان میباشد.

 صد ها هزار ایرانی ثروتمند مقیم اروپا وامریکا بخوبی با این اعداد وارقام   ومکانیزمهای منطقی مالیات  مسکن  در آن کشورها آشناهستند  وبه همین دلیل بیشنر ثروتشان را راصرف خرید وانباشت خانه ، زمین ، ویلا ومغازه در ایران  میکنند وبه لطف ضعف قوانین  وساختارهای مالیاتی در ایران به سودهای کلان دست یافته ومعیشت وسرپناه میلیونها خانوار راباتنگنا و سختی مواجه ساخته اند.

سهم مالیات املاک از کل درآمدهای مالیاتی دولتی  در فرانسه 16 درصد، آمریکا 14 درصد، کانادا و سویس  12 درصد،ودر, اسپانیا  12درصداست سهم مالیات مسکن  در ایران تنها 7/1درصد است. ملاحظه مي شود با هر گونه مقايسه اي كه انجام مي دهيم، نظام مالياتي كشورمان در حوزه زمین ومسکن  فاصله زيادوغیر منطقی با اكثريت قريب به اتفاق كشورهاي جهان دارد.
. عملکرد اجز ای درآمدهای مالیاتی   مرتبط با املاک و مستغلات در ایران و مقایسه با کشورهای دیگر نشان دهنده وجود ظرفیت مالیاتی گسترده ای است که در ایران مورد استفاده قرار نمی گیرد، ظرفیتی که اگر درست بکار گرفته شود در کوتاه مدت می تواند وابستگی بودجه کشور به نفت را کاملا قطع کند وزمینه مقاوم سازی اقتصاد کشور وتوسعه عدالت اجتماعی وکنترل اشرافیگری  را بدنبال داشته باشد.

همانطور که گفته شد در بسیاری از کشورهاي دنيا چهار نوع ماليات در بخش مسکن وجود دارد: ماليات بر عايدي مسکن، ماليات بر مسکن خالي، ماليات بر خانه هاي گران بها و ماليات بر ارزش زمين.در ایران به دلیل عدم وجود بانک اطلاعات املاک ،عدم قیمت گذاری واقعی  ، عدم امکان شناسایی خانه های خالی مازاد ، بکار گیری مالیات بر منفعت  سرمایه، مالیات بر ارزش زمین  ،مالیات بر واحهای مسکونی خالی فعلا وبه راحتی  قابل اجرا نیست .لذا ازمیان روشهاواقسام مختلف مالیاتها  در بخش مسکن ،دریافت مالیات سالیانه ازواحدهای مسکونی وتجاری دوم وبالاتر ومالیات سالیانه از خانه های گرانقیمت، روشهایی کارسازتر وموثرتر میباشند که درآینده ودر فرصتی دیگر به تشریح بیشتر آن خواهیم پرداخت.

* پژوهشگر اقتصاد سیاسی